조심 2020지1352 (2020.09.16)

재산

취소

쟁점토지의 당초 소유자인 부산․진해경제자유구역청과 청구법인 사이에 2019.8.7. 체결된 쟁점토지 등의 대물변제계약서에 의하면 청구법인은 2019.8.7. 쟁점토지 등을 부산․진해경제자유구역청으로부터 대물변제를 받아 취득한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상 소유자는 부산·진해경제자유구역청으로 보는 것이 타당함

지방세법 제107조제1항

OOO이 2019.9.11. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 OOO 외 3필지 토지 102,388.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 소유하고 있는 것으로 보아, 2019.9.11. 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분한 후 개발공시지가 총액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.12.6. 이의신청을 거쳐, 2020.5.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 OOO경제자유구역청이 시행하는 OOO 일대 토지 1,680,520㎡의 도시개발사업(이하 “두동도시개발사업”이라 한다)의 시공자로서 동 개발사업의 조성경위 등을 살펴보면, 청구법인과 OOO경제자유구역청장은 2013.8.22. 청구법인이 자금을 조달하여 OOO도시개발사업을 시공한 후, 조성이 완료되면 그 동안 투입된 공사비용에 상당하는 금액을 조성된 토지로 대물변제받는 내용의 사업협약을 체결하였고, 청구법인은 2015.6.25. 실시계획 승인을 받아 공사에 착공을 하여 2019.7.11. 조성사업을 완료하였으며, 2019.8.7. OOO경제자유구역청장으로부터 조성비용 OOO원에 상당하는 토지 730,366.8㎡를 대물로 변제받는 계약을 체결하였다.

위 사업협약서 체결(2013.8.22.)과 동시에 청구법인은 OOO(이하 “수분양자”라 한다)와 쟁점토지를 분양하는 가계약을 체결한 상태에서 OOO도시개발사업이 시행되었고 이후 사업기간이 2018년에서 2019년 6월로 변경되었다.

수분양자는 본인명의로 가분양 상태인 쟁점토지상에 물류창고를 신축할 계획이었고, 향후 건축시 공정을 단축할 목적으로 2018.9.28. 청구법인에게 쟁점토지 중 OOO 외 1필지 토지 32,803.6㎡에 대하여, 2019.4.30. OOO 외 1필지 토지 69,486.9㎡ 대하여 각각 준공 전 사용신청을 하였으며, 청구법인은 수분양자를 대신하여 2018.9.28. 등에 OOO경제자유구역청장에게 위 토지사용승인을 요청하였고, 위 경제자유구역청장은 2018.10.10. 등에 토지사용승인을 하였다.

청구법인과 수분양자는 2019.3.25. 쟁점토지에 대하여 본 분양계약을 체결하였고, 이후 쟁점토지는 2019.8.12. OOO경제자유구역청 명의로 소유권보존등기가, 같은 날 청구법인 명의로 소유권이전등기가 각각 경료되었으며, 2019.8.16. 수분양자가 청구법인에게 쟁점토지의 분양대금 OOO원을 지급하면서 같은 날 수분양자 명의로 소유권이전등기가 되었다.

(2) 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지의 사용승낙을 받았으므로 청구법인에게 재산세 납세의무가 성립하였다는 의견이나, OOO도시개발사업의 시행자는 OOO경제자유구역청이고 청구법인은 시공자이므로 OOO도시개발사업의 시행으로 조성된 토지는 사업시행자인 OOO경제자유구역청이 원시취득하는 경우에 해당하는 점, 이 건 사업협약은 청구법인의 자금으로 OOO도시개발사업을 완료하면 그 대가로 조성토지 일부를 대물로 변제하겠다는 공사도급 성격의 계약으로 단순 시공자인 청구법인은 쟁점토지를 원시취득할 수 없는 점, 등기부등본을 보더라도 쟁점토지의 원시취득은 OOO경제자유구역청 명의로 소유권보존등기가 되어있고 청구법인은 이로부터 승계취득한 것으로 나타나는 점, 청구법인은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO자유구역청장에게 어떠한 대금을 지급한 사실이 없고 2019.8.12. 공사비 대가로 쟁점토지를 대물변제 받음으로써 승계취득한 것이며 수분양자도 청구법인이 승계취득한 이후 청구법인에게 잔금을 지급한 점, 청구법인이 준공 전에 쟁점토지의 사용승낙을 받은 것은 청구법인이 쟁점토지를 사용ㆍ수익할 목적이 아니라 수분양자의 요청(향후 신축될 물류창고의 조기 착공)에 따라 대리행위를 한 것에 불과한 점, 부산ㆍ진해경제자유구청장도 준공전 사용승낙을 받은 쟁점토지의 소유권은 본인들에게 있다고 스스로 밝히고 있는 점 등을 종합하면, 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상 소유자는 원시취득자인 OOO경제자유구역청장이고 시공자에 불과한 청구법인은 쟁점토지를 소유한 적이 없어 재산세 납세의무가 없음에도 처분청은 단지 청구법인이 OOO도시개발사업 준공일 이전에 쟁점토지를 본인 명의로 사용승낙을 받았다는 이유만으로 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」제104조에서 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다고 규정하면서 그 제1호에서 토지란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제8항에서 관계 법령에 따라 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 보되 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다.

위 규정의 재산을 사실상 소유하고 있는 자의 의미는 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권자를 말하는 것이고(대법원 2006.3.23. 선고, 2005두15045판결, 같은 뜻임), 「지방세관계법 운영예규」104-1에서 사실상 토지란 매립, 간척 등으로 준공인가 전에 사용승낙 또는 허가를 받거나 사실상으로 사용하는 토지 등 토지대장에 등재되어 있지 않는 토지를 포함하는 것으로 해석하여야 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인 등은 OOO도시개발사업이 완료되면 조성된 토지 중 공공용지와 환지처분 면적을 제외한 나머지 모든 처분가능 용지를 청구법인에게 소유권을 이전하기로 하는 대물변제계약을 체결하면서 쟁점토지에 대하여는 준공전 사용승인일을 취득일로, 나머지 토지에 대하여는 사업준공일을 취득일로 하여, 각각 취득세를 신고ㆍ납부하였는바, 청구법인은 OOO도시개발사업의 공사준공인가일(2019.7.11.) 이전에 쟁점토지의 사용승낙(2018.10.10. 등)을 받은 사실이 확인되므로 청구법인은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 사실상 소유한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 청구법인 소유인 것으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) OOO경제자유구역청장은 2015.6.25. 아래와 같이 OOO도시개발사업을 고시(주요내용 발췌)하였다.

OOO

(나) 청구법인과 OOO경제자유구역청장은 2013.8.22. OOO지구도시개발사업의 시행으로 조성된 토지 중 기부채납 대상인 공공용지와 종전토지소유자들이 신청한 환지를 제외한 나머지 토지에 대하여는 청구법인 또는 청구법인이 지정하는 제3자에게 처분하기로 한다는 내용으로 다음과 같이 사업협약을 체결하였다.

OOO

(다) 등기사항일부증명서를 보면, 청구법인은 위 사업협약 제15조의 규정에 따라 2013.10.21. OOO도시개발사업의 수행에 따른 건설 및 사업시행을 영위할 목적으로 설립된 것으로 나타난다.

(라) 수분양자는 2018.9.28. 및 2019.4.30. 청구법인에게 쟁점토지에 물류창고를 신축할 목적으로 준공전 토지 등의 사용을 요청하였고, 청구법인은 2019.5.3. OOO경제자유구청장에게 위 회사를 대신하여 준공전 토지 등의 사용승인을 요청하였다.

(마) OOO경제자유구역청장은 2018.10.10. 및 2019.5.10. 청구법인에게 준공 전 토지 사용을 승인하였고, 청구법인은 2019.5.14. 수분양자에게 위 사용신청 승인사항을 통보하였다.

(바) 청구법인은 2018.10.10. 처분청에 OOO 외 1필지 토지의 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 2019.6.18. OOO 외 1필지 토지의 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

(사) 청구법인과 OOO경제자유구역청은 2019.8.7. 위 사업협약(2013.8.22.) 제14조의2 규정 등에 따라 OOO도시개발사업용 토지 1,680,504㎡ 중 46.1%에 해당하는 773,025.5㎡(쟁점토지를 포함)를 청구법인에게 처분한다는 내용으로 다음과 같이 대물변제계약을 체결하였다.

OOO

(아) OOO가 2019.5.30. 고시한 OOO경제자유구역 OOO 개발계획 변경 및 지형도면 고시를 보면, 사업부지 면적이 당초 1,680,504㎡에서 1,677,001.7㎡(감 3,502.3㎡)인 것으로, 사업비는 당초 보상비 등 OOO원에서 OOO원(감 OOO원)인 것으로, 그 외 토지이용계획ㆍ기반시설계획ㆍ주거시설조성계획ㆍ교육복지시설 설치계획 등이 일부 변경된 것으로 나타난다.

(자) 등기사항전부증명서를 보면, 쟁점토지의 소유권은 2019.8.12. OOO경제자유구역청 명의로 보존등기가, 같은 날 청구법인 명의로 이전등기가 된 것으로 나타난다.

(차) 수분양자는 2019.8.16. 청구법인에게 쟁점토지 중 OOO 외 1필지 토지의 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원 합계 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.

(카) 청구법인은 2020.2.10. OOO경제자유구역청장에게 조성사업 준공일(2019.7.11.) 이전인 2018.10.10. 등에 사용 승낙을 받은 쟁점토지의 소유권이 누구에게 있는지의 여부에 대하여 질의하였고, 위 경제자유구역청장은 2020.2.11. 청구법인에게 쟁점토지의 소유권은 본인에게 있다는 등의 내용으로 다음과 같이 회신을 하였다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법 시행령」 제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 규정하면서 그 제1호에서 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서 관계 법령에 따라 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 보되 다만 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있으며, 또한 같은 법 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

위 조항에서 규정된 사실상의 소유자란 재산을 매수하여 대금을 지급하는 등 취득의 시기가 도래하여 사실상 소유하고 있는 경우를 의미하는 것이라 할 것(대법원 2017.7.11. 선고 2012두28414 판결 등 다수, 같은 뜻임)이다.

처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상소유자는 청구법인이고, 이에 따라 쟁점토지의 2019년도분 재산세 납세의무자는 청구법인이라는 의견이나, 쟁점토지의 당초 소유자인 OOO경제자유구역청과 청구법인 사이에 2019.8.7. 체결된 쟁점토지 등의 대물변제계약서에 의하면 청구법인은 2019.8.7. 쟁점토지 등을 OOO경제자유구역청으로부터 대물변제를 받아 취득한 사실이 확인되는 점, OOO경제자유구역청장이 2020.2.11. 청구법인에게 회신한 문서(개발2과-299)에 의하면 청구법인이 2019.8.12. 쟁점토지를 대물변제받아 취득하기 전까지 쟁점토지는 위 경제자유구역청의 소유였던 사실이 나타나는 점, 등기사항전부증명서 등에 의하면 쟁점토지의 소유권은 2019.8.12. OOO경제자유구역청 명의로 보존등기가, 같은 날 청구법인 명의로 이전등기가 된 것으로 확인되는 점, 청구법인이 2018.10.10. 등에 OOO경제자유구역청장으로부터 쟁점토지의 사용 승낙을 받았다하더라도 이 때에는 청구법인이 쟁점토지의 사용을 허락받았을 뿐 쟁점토지를 취득한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 사실상 소유자는 OOO경제자유구역청으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 쟁점토지의 2019년도분 재산세 등의 납세의무자가 청구법인인 것으로 보아 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

⑧ 관계 법령에 따라 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.