채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우, 완성될 건물을 양도담보로 제공하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있는지 여부(적극) 및 위 양도담보가 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 대상인 경우, 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 소유권을 취득하기 전까지 대지 소유자에게 대지 점유에 따른 부당이득반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 소극)

가등기담보 등에 관한 법률 제1조 , 제3조 제2항 , 제4조 제2항 , 민법 제741조

대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다263519 판결 (공2022상, 902)

원고 (소송대리인 법무법인 새시대 담당변호사 유제산)

피고 (소송대리인 변호사 김병채)

서울남부지법 2021. 5. 13. 선고 2020나57293 판결

원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울남부지방법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 따르면, 아래의 사실이 인정된다.

가. 이 사건 각 토지의 전 소유자인 소외 1은 2009. 7.경 소외 2에게 이 사건 각 건물 신축공사를 도급하였고, 소외 2는 피고로부터 4억 4,000만 원을 차용한 후 2010년경 골조공사까지 마친 채 공사를 중단하였다.

나. 소외 1·소외 2·피고는 소외 2의 피고에 대한 대여금 채무 4억 4,000만 원을 담보하기 위하여 이 사건 각 건물 신축공사의 건축주 명의를 피고로 하기로 합의하였고, 이에 따라 건축주 명의가 2010. 6. 23. 소외 1에서 피고로 변경되었다.

다. 삼우아파트 주식회사는 2011. 1.경부터 이 사건 각 건물 신축공사를 진행하다가 2013. 1.경 중단하였는데, 2012. 12. 27. 공사대금채권의 보전을 위하여 이 사건 각 건물에 대한 가압류결정을 받았고, 2012. 12. 31. 그 가압류등기의 촉탁으로 피고 명의 소유권보존등기가 마쳐졌다.

라. 원고는 2019. 8. 6. 이 사건 각 토지에 관하여 ‘임의경매로 인한 매각’을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 원심의 판단

피고는 이 사건 각 건물의 소유자로서, 이 사건 각 토지의 소유자인 원고에게 위 각 건물을 철거하고, 위 각 토지를 인도하며, 위 각 토지의 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 피고·소외 1 사이에 이 사건 각 건물에 관한 양도담보권 설정 합의가 있었더라도 이는 양도담보권자·양도담보 설정자의 내부적 사정에 불과하고, 이 사건 각 건물에 관하여 피고 명의 소유권보존등기가 마쳐짐으로써 피고에게 소유권이 이전되었으므로, 피고가 이 사건 각 건물의 양도담보권자일 뿐 소유자가 아니라는 취지의 피고의 주장은 이유가 없다.

3. 대법원의 판단

가. 「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)이 적용되는 경우에는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있더라도 청산절차 등 법에 정한 요건을 충족해야 비로소 소유권을 취득할 수 있다( 제1조 , 제3조 제2항 , 제4조 제2항 참조). 채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우에는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있다 ( 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결 등 참조). 이때 완성된 건물의 소유권은 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득하고, 채권자가 그 명의로 소유권보존등기를 함으로써 건물에 대한 양도담보가 설정된 것으로 보아야 한다. 이처럼 양도담보가 가등기담보법의 적용대상이 되는 경우에 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 전까지 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 건물의 소유자로서 이를 현실적으로 점유·사용·수익하고 있다고 볼 수 있으므로, 채권자가 건물에 대한 양도담보권을 취득했다고 해서 그 대지 소유자에게 부당이득반환의무를 부담하는 것은 아니다 ( 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다263519 판결 참조).

나. 위 관련 법리와 원심판결 이유 및 기록에 나타난 피고·소외 1·소외 2 사이의 합의 내용·경위·목적, 피고의 소외 2에 대한 대여금과 이 사건 각 건물 신축공사대금의 액수, 피고 명의 소유권보존등기 경위 등을 종합하면, 이 사건 각 건물에 마쳐진 피고 명의 소유권보존등기는 가등기담보법의 적용대상인 양도담보에 해당한다고 볼 여지가 크고, 사정이 그러하다면 이 사건 각 건물의 소유명의인으로 등기된 피고는 특별한 사정이 없는 한 가등기담보법에 따른 담보목적물의 소유권을 종국적으로 취득하기 위해 법령상 필요한 청산 등 절차를 거치기 이전 단계의 단순한 양도담보권자에 불과하다.

다. 그런데도 원심은 이 사건 각 건물에 설정된 피고 명의 소유권보존등기가 가등기담보법이 적용되는 양도담보에 해당하는지 여부 및 그에 따른 법령상 필요한 절차와 효과 등을 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 각 건물의 등기명의인이라는 이유만으로 원고의 이 사건 각 청구를 모두 받아들였다. 이러한 원심의 판단에는 부동산 양도담보의 해당 여부, 가등기담보법의 적용대상 여부 및 그에 따라 필요한 법적 절차와 효과 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.