조심 2019지3820 (2020.05.20)

재산

기각

처분청은 쟁점주택은 2019년 중 신축된 건물로서 공시가격이 없는 경우에 해당하므로 「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제9항 제2호에 따라 한국감정원에 공동주택가격 산정을 요청하였고, 그 결과 산정된 가격에 지방세법령에 따른 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을, 여기에 세율을 적용하여 재산세를 각각 산정한 것으로 나타나는 점, 유사한 인근 주택의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고 그 유사한 인근 주택에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는 점(대법원 2011.5.26. 선고 2009두8434 판결, 같은 뜻임), 쟁점주택과 인근 주택은 행정동, 위치 및 층수 그리고 그 경과연수 등이 모두 다르므로 이를 비교대상이 되는 「지방세법 시행령」제118조 제2호 라목에 따른 인근 주택이라 확정하기 어려운 점 등에 비추어 세 부담 상한 규정을 제대로 적용하지 아니하고 재산세 등을 부과하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.

지방세법 제4조 / 지방세법 제122조 / 지방세법 시행령제4조제9항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 청구인이 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 2019.7.11. 청구인에게 재산세(도시지역분) OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(이하 “재산세 등”이라 한다)를 부과․고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.30. 이의신청을 거쳐 2019.10.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택과 OOO(이하 “인근 주택”이라 한다)의 재산세 과세내역을 비교하면 다음의 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점주택과 인근 주택 비교내역

(단위 : ㎡, 원)

쟁점주택과 인근 주택의 과세표준을 살펴보면, 전연도에는 약 1.5배의 차이를 보이지만, 2019년 공시가격은 두 아파트가 유사하다. 그러나, 2018년 신문기사 등을 살펴보면 2018년 OOO 아파트 가격은 인근 주택이 더 높게 형성되어 있음을 알 수 있다. 쟁점주택은 「지방세법 시행령」 제118조 제2항 라목을 고려하지 않은 결과 실제 가격이 인근 주택 보다 낮지만 단지 전년도 공시가격이 없다는 이유로 재산세는 약 50%가 많은 금액이 부과되는 불합리함이 발생하였다.

(2) 인근 주택은 쟁점주택과 2년 정도 밖에 차이가 나지 않고 공시가격, 전용면적, 단지의 세대구성(전용면적 85㎡ 초과 비율 등), 1,000세대가 넘는 대단지이고 비교적 근거리에 위치한다는 것으로 보아 유사한 주택이라 판단되나, 처분청은 어떤 이유로 인근 주택이 없는 것으로 보아 세 부담 상한규정을 제대로 적용하지 않고 산출세액을 전액 부과하였는지 납득하기 어렵다.

＜표2＞ 쟁점주택과 비교대상의 주택내역

(단위 : ㎡, 원)

(3) 「지방세법 시행령」 제118조 제2호 라목에서 “가목 단서에 따라 직전연도에 과세된 세액과 현저한 차이가 있는 경우”라고 되어 있는바, 법조문상의 “현저한 차이”는 어느 정도가 현저한 차이라고 명확하게 기준을 세우는 것은 어렵지만, 관련 법령 등에서 정하는 현저한 차이를 살펴보면 「상속세 및 증여세법 시행령」 제26조 제3항에서 특수관계가 없는 자에 대한 거래에서 시가와 대가와의 차액이 30%이상 차이가 있는 고가ㆍ저가거래의 경우 증여로 보아 과세하도록 하고 있다. 이는 결국 정상적인 거래가액(시가)과 해당 거래(대가)와의 차액이 30%이상인 경우에는 이를 현저한 차이가 있는 것으로 규정하였다고 볼 수 있는바, 쟁점주택과 인근 주택의 재산세 부과액의 차액은 30%를 초과하여 50%에 육박하는바, 이는 현저함의 범위를 넘은 것으로 판단하므로 세 부담 상한규정을 제대로 적용하지 않고 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나.처분청 의견

＜표2＞에서 살펴본 바와 같이 OOO에 있는 주요한 몇몇 아파트의 위치, 과세표준액, 세액, 경과연수 등을 종합적으로 고려하더라도 쟁점주택과 유사한 인근 주택으로 볼 만한 주택은 없다. 다시 말해, 이미 상기의 ＜표2＞에서 살펴본 바와 같이 유사한 인근 주택에 해당하는지 여부는 현년도의 주택가격과 면적, 단순 직선거리만으로는 확인이 어렵고, 청구인이 쟁점주택과 비교대상으로 주장하는 인근 주택OOO의 경우에는 올해 그 공동주택 공시가격 상승률은 19%를 넘고 쟁점주택의 경우에는 해당 공시가격 승률은 5.15%에 불과하다. 특히 인근 주택은 쟁점주택과 비교하면 행정동, 공시가격, 경과연수 등이 모두 상이하므로 쟁점주택과 유사한 주택이라고 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택에 대하여 재산세를 산정하면서 ‘세 부담의 상한규정’이 적정하게 적용되었는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 2019.3.29. 신축된 공동주택이고, 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 해당 주택을 소유하고 있는 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) OOO의 건축물 대장(2019.10.30. 발급)을 살펴보면, 해당 건축물은 2019.3.28. 준공된 것으로 1,074세대의 공동주택(최고층수 25층)과 그 밖의 근린생활시설 등으로 이루어져 있다.

(나) OOO의 건축물 대장(2019.10.30. 발급)에 따르면, 해당 건축물은 2017.1.26. 준공된 것으로 1,410세대의 공동주택(최고층수 35층)과 그 밖의 근린생활시설 등으로 구성된 것으로 나타난다.

(다) 2018ㆍ2019년 전용면적 85㎡ 초과하는 OOO 신축 대형평수 아파트의 공시가격은 다음의 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 2018ㆍ2019년 OOO 신축 아파트 공시가격(85㎡ 초과)

(단위 : ㎡/원)

(라) 쟁점주택은 2019.3.28. 사용승인이 이루어져서 재산세가 부가될 당시에 공시된 주택가격이 없었으므로, 처분청은 「지방세법」 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제9항 제2호에 따라 OOO에 공동주택가격 산정을 요청하였고, 그 결과 산정된 가격에 「지방세법」 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제2호 나목의 규정에 따라 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱한 과세표준에 세율을 적용하여 재산세 등을 산정하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제122조 제2호에서 주택공시가격 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우에는 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액을 세 부담상한으로 규정하고 있다. 그리고, 「지방세법 시행령」 제118조 제2호 나목에서 직전연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액이란 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액으로 규정하면서 같은 법 제118조 제2호 라목에서 주택의 경우 나목 등에 따라 산출한 세액 상당액이 해당 주택과 주택가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 액과 현저한 차이가 있는 경우에는 그 과세액을 고려하여 산출한 세액 상당액으로 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점주택과 인근 주택의 재산세부과액은 현저한 차이의 범위를 넘어서는 것임에도 불구하고 세 부담 상한규정을 제대로 적용하지 않고 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청은 쟁점주택이 2019년 중 신축된 건물로서 공시가격이 없는 경우에 해당하므로 「지방세법」 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제9항 제2호에 따라 한국감정원에 공동주택가격 산정을 요청하였고, 그 결과 산정된 가격에 지방세법령에 따른 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을, 여기에 세율을 적용하여 재산세를 각각 산정한 것으로 나타나는 점, 유사한 인근 주택의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고 그 유사한 인근 주택에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는 점(대법원 2011.5.26. 선고 2009두8434 판결, 같은 뜻임), 쟁점주택과 인근 주택은 행정동, 위치 및 층수 그리고 그 경과연수 등이 모두 다르므로 이를 비교대상이 되는 「지방세법 시행령」 제118조 제2호 라목에 따른 인근 주택이라 확정하기 어려운 점 등에 비추어 세 부담 상한규정을 제대로 적용하지 아니하고 재산세 등을 부과하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

따라서, 쟁점주택에 대하여 재산세를 과세하면서 지방세법령에 따른 인근 주택은 없는 것으로 보아 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제4조 제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 “주택공시가격”이라 한다) 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 : 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 : 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액(중략)

(2) 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다.

1. 「지방세기본법」 제151조에 따른 지방세연구원

2. 「한국감정원법」에 따른 한국감정원

3. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제29조에 따른 감정평가법인

제118조(세 부담의 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

(중략)

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우 : 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.

나. 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우 : 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액

다. 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대하여 용도변경 등으로 법 제111조 제1항 제2호 다목 및 같은 항 제3호 나목 외의 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 경우 : 가목 및 나목에도 불구하고 직전 연도에도 해당 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액

라. 주택의 경우에는 가목 본문, 나목 및 다목에도 불구하고 가목 본문, 나목 및 다목에 따라 산출한 세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전 연도에 과세된 세액과 현저한 차이가 있는 경우 : 그 과세된 세액을 고려하여 산출한 세액 상당액

(3) 부동산 가격공시에 관한 법률

제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.(중략)

⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 “감정평가업자”라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 의뢰할 수 있다.

⑥ 제5항에 따른 감정평가업자의 선정기준 및 업무범위는 대통령령으로 정한다.(중략)

(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령

제8조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 절차) ① 법 제3조 제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가업자는 표준지공시지가 및 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사ㆍ평가한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조사ㆍ평가보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.(중략)

⑥ 국토교통부장관은 제5항에 따른 검토 결과 부적정하다고 판단되거나 조사ㆍ평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 1.3배를 초과하는 경우에는 해당 감정평가업자에게 보고서를 시정하여 다시 제출하게 할 수 있다.(중략)