조심2008서2235 (2008.12.16)

양도

기각

부동산의 상속일로부터 1년3개월 후 부동산매매계약이 체결되었으므로 매매계약의 거래가액을 쟁점 부동산의 상속당시 시가로 볼 수 없음

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

국심2006서4425 / 국심2006서0989 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

청구인의 어머니 박OO, 아버지 이OO 및 형 이OO은 2003.10.21.OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 347.1㎡ 건물 1,299.85㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)을 공동지분(박OO 2/10, 이OO 7/10, 이OO 1/10)으로 26억 5,000만원에 취득하였다가 2004.12.9. 박OO이 사망하여 청구인 및 동생 이OOO 각각 쟁점1부동산의 10분의 1지분(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)을 협의상속 받은 후에 청구인과 이OO, 이OO 및 이OOO 2007.8.17. 쟁점1부동산을 36억 5,000만원에 양도하였는 바, 청구인외 이OO과 이OO은 쟁점1부동산의 실지거래가액인 26억 5,000만원에 각각의 지분율을 적용하여 취득가액을 산정하였으나, 청구인은 쟁점2부동산의 취득가액을 상속으로 취득할 당시의 보충적 방법으로 평가한 1억 4,276만원으로 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 2008.3.24. 상속개시일로부터 약 1년 2월 이전에 이루어진 위 쟁점1부동산의 실지거래가액을 적용하여 그 취득가액을 2억 6,500만원으로 산정하여 청구인의 2007년 귀속 양도소득세의 경정을 청구하였으나,처분청은 청구인이 취득가액이라고 주장하는 2억 6,500만원은 상속세및증여세법시행령 제49조제1항에서 규정하고 있는 상속개시일 전·후 6월 이내의 거래가액이 아니라고 하여 2008.5.20. 동 경정청구를 거부하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.6.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

2003.12.30. 법개정 전에는 상속개시일 전후 6월 이내의 매매사례가액, 감정가액의 평균액, 수용·보상·경매가액 등은 시가로 인정하였으나, 상속개시일 전 6월을 단 하루라도 경과한 매매사례가액 등은 시가로 인정되지 아니하여 기준시가로 평가되는 불합리를 해소하기 위하여 2003.12.30. 법개정시 상속개시일 전부터 소급하여 2년 이내의 매매사례가액 등이 있는 경우에는 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정하도록 개정되었다.

또한 대법원에서는 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 단서의 규정이 개정되기 전에도 이미 상속개시일전 6월을 경과한 매매가액이 있는 경우에는 “그 매매계약상의 매매가격이 계약당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고, 보충적인 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 부동산의 가액이 매매가액의 41%에 불과한 점, 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보이고, 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없어 위 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 봄이 타당하다.”라고 판시(OOO OOOOOOOOO, 2002.12.6.)하고 있고, 부동산시세가 상승세에 있는 경우 증여시점으로부터 3년 3개월 전의 감정가액을 증여당시의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다(OO OOOOOOO, 1992.2.11)고 판시하고 있다.

또한, 쟁점1부동산을 취득한 시점인 2003.10.21.부터 양도일인 2007년 8월까지의 기간은 전국 부동산의 가액이 대체적으로 상승하는 시기에 있었고 개별공시지가도 상승하였는 바, 쟁점1부동산의 상속개시일인 2004.12.9. 당시 보충적방법으로 평가한 가액은 1,427,639천원이고 피상속인이 2003.10.21. 취득한 실지거래가액은 26억 5,000만원으로 상속개시 당시의 기준시가는 상속개시일로부터 1년 2개월 전인 취득가액의 54%에 불과하며 쟁점1부동산에 대하여 그 취득시점부터 상속개시일까지의 기간 동안 가격이 하락할 다른 요인도 발생한 사실이 없었으므로 상속개시일 현재의 그 쟁점1부동산의 시가는 최소한 상속개시일 1년 2개월전에 피상속인이 다른 공유자와 함께 취득한 그 매매가액 이상은 된다고 보아야 할 것이다.

따라서, 이 건의 경우 총 상속재산의 가액이 상속공제액(배우자 5억원, 일괄공제 5억원)에 미달하여 납부할 상속세가 없어서 비록 상속세를 신고하지 아니하였다 하더라도 쟁점1부동산의 실지거래가액의 10분의 1에 해당하는 가액을 상속개시일 현재 쟁점2부동산의 시가로 적용하여 상속재산가액을 경정결정하고 그 상속재산의 가액을 양도소득세를 계산할 때의 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

상속세및증여세법시행령 제49조에서 「“수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전·후 6월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말한다.“」라고 규정하고 있는 바, 청구인이 취득가액으로 주장하는 265,000천원은 6월 이내의 기간 중의 가액이 아니므로 청구인의 경정청구를 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받은 부동산을 양도한 경우, 그 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일로부터 1년 3개월 전에 매입계약이 체결된 당해 부동산의 거래가액을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 상속세 및 증여세법(2002.12.18. 법률 제6780호로 개정된 것)

제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다).(단서 생략)

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(3) 상속세 및 증여세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17828호로 개정된 것)

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

(4) 상속세및증여세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것)

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

부칙 제1조【시행일】이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제49조 제1항 각호외의 부분 단서·동항 제2호, 제50조 제3항 및 제56조의 2의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 경정청구에 대한 검토서(2008.5)에 의하면, 청구인은 2004.12.9. 청구인의 어머니 박OO의 사망으로 쟁점2부동산을 상속받았으나 공제미달로 기한내 상속세 신고를 하지 아니하여 2008.4.8. 피상속인 박OO에 대한 상속세 무신고에 대해 서면결정하고 쟁점2부동산을 보충적방법으로 평가하여 상속세 과세가액을 결정하였으며, 상속받은 쟁점2부동산을 2007.8.17. 양도하고 그 취득가액으로 쟁점거래가액을 적용하여야 한다는 취지의 청구인의 경정청구를 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에확인되는 가액에 한하여 상속개시일 현재 시가로 인정할 수 있다는 상속세 및 증여세법시행령 제49조의 규정에 따라 거부한 것으로 확인된다.

(2) 쟁점1부동산의 등기부등본에 의하면, 2003.10.21. 청구인의 아버지 이OO은 쟁점1부동산의 10분의 7 지분을, 어머니 박OO은 동 부동산의 10분의 2 지분을, 형 이OO은 동 부동산의 10분의 1 지분을 취득하였고, 2004.12.9. 박OO의 사망으로 청구인 및 동생 이OOO박OO의 지분을 각각 10분의 1씩 균등분할하여 상속받아 2005.1.11. 소유권이전등기를 경료하였으며, 청구인과 이OO, 이OO 및 이OO는 2007.8.17. 쟁점1부동산을 OOOOOOO(OOOO OOOOOOOOOOOOOO)에 양도하였다.

(3) 2003.10.21. 쟁점1부동산을 매수할 당시의 부동산매매계약서, 취득세 납부영수증, 매도인의 영수증 등에 의하면 쟁점1부동산의 취득가액은 2,650,000천원인 것으로 판단되며, 처분청도 이에 대하여 이견이 없다.

(4) 쟁점1부동산 소재지의 개별공시지가(단위 : 원/㎡)는 아래 〈표1〉과 같이 2002년부터 2007년까지 연 평균 22.9%씩 상승한 것으로 나타난다.

〈 표1 〉

(5) 아래〈표2〉에서와 같이 청구인과 같은 쟁점1부동산 지분의 소유자인 이OO의 경우 소유지분의 취득가액을 실지거래가액으로 산정함에 따라 4,488,432원의 양도소득세를 납부한 반면에 청구인의 경우는 쟁점평가가액으로 취득가액을 산정함에 따라 이OO이 납부할 세액의 13.3배에 해당되는 59,595,285원의 양도소득세를 납부하게 되었다.

〈 표2 〉

(단위 : 천원)

(6) 쟁점2부동산의 취득가액 산정과 관련한 관련규정을 살펴보면, 청구인은 2003.12.30. 법개정시 상속개시일 전부터 소급하여 2년 이내의 매매사례가액 등이 있는 경우에는 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정하도록 개정되었다고 주장하고 있으나 대통령령 제18177호로 개정된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 단서의 규정은 부칙 제1조에 의하여 2005.1.1.부터 시행되므로 상속시기가 2004년인 쟁점2부동산을 평가하는 경우에는 적용되지 아니하는 것으로 판단된다.

(7) 위 사실관계 및 관련법령 등을 감안하여 쟁점거래가액을 쟁점2부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는 지 여부에 대하여 본다.

(가) 쟁점1부동산의 실제 취득가액은 26억 5,000만원으로쟁점1부동산에 대해 청구인의 경우는 142,764천원이 취득가액으로 산정되었지만 청구인과 같은 10분의 1지분을 소유한 이OO 지분의 취득가액은 2억 6,500만원으로 산정되었는 바, 양도소득세 계산시 동일한 부동산 지분의 취득가액이 1억 3,915만원이나 차이 나게 되어 청구인은 이OO이 납부할 세액의 13.3배에 해당되는 세액을 납부하여야 하는 불공평한 결과가 초래되었다.

(나)쟁점1부동산 소재지의 2002년부터 2007년까지의 ㎡당 개별공시지가는〈표1〉에서와 같이 1,510천원에서부터 4,140천원까지 연평균 22.9%씩 상승하는 것으로 나타날 뿐만 아니라 2004.1.1. 기준 쟁점1부동산 소재지의 개별공시지가(2,740천원)가 2003.1.1. 기준 개별공시지가인 2,121천원 보다 619천원이 높게 나타나므로 상속개시 일인 2004.12.9. 쟁점1부동산의 시가는 취득당시인 2003.10.31의 시가 보다 높을 것임이 확실하다.

(다) 뿐만 아니라, 2003.10.31. 쟁점1부동산 취득당시의 가액은 26억 5,000만원이고 2007.8.17. 양도당시의 가액은 36억 5,000만원인 점으로 볼 때 오히려 2004.12.9. 상속당시의 가액은 26억 5,000만원 보다 더 높을 것으로 추정된다.

(라) 이와 같이 취득후 상속이 이루어지고 상속시기의 가격이 취득당시 가격 보다 높을 것이 확실한 상황에서 동일한 부동산의 동일한 지분을 취득하여 양도하였음에도 불구하고 양도소득세 계산시 매매로 취득한 경우에는 취득당시의 정당한 시가가 반영된 것으로 보여지나 상속으로 취득한 경우에는 취득 당시의 정당한 시가가 반영되지 못한 것으로 보여진다.

(마) 그러나, 이 건 쟁점2부동산의 상속일인 2004.12.9. 당시 적용되는 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항, 제2항의 규정을 종합하여 보면, 상속재산의 시가를 산정함에 있어서 상속일로부터 6월 이내에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 볼 수 있고, 상속일로부터 6월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이고(국심 2006서989, 2006.5.24. 같은 뜻), 다만 상속세 및 증여세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것) 제49조 제1항에 의하면 2005.1.1. 이후 상속분에 대하여는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등의 거래가액도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다면 평가심의위원회의 자문을 거쳐 이를 시가로 볼 수 있다 할 것이나, 위에서 본 바와 같이이 건 쟁점2부동산의 상속일은 2004.12.9.이고 당해 부동산의 매매계약은 이로부터 약 1년 3개월 정도 전인 2003.10.21. 체결되었으므로 동 매매계약의 거래가액을 쟁점2부동산의 상속당시 시가로 보기는 어렵다고 판단된다(국심 2006서4425, 2007.10.22. 같은 뜻).

4.결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008. 12. 16.

주심조세심판관

이 영 우

배석조세심판관

이 광 호

이 전 오

박 요 찬