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[청구번호]
조심 2020광0389 (2020.04.20)
[세 목]
부가
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점부동산 양도일 현재 아직 임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 매매계약서 특약에 현임차인의 명도는 매도자가 책임진다고 정한 것은 양수인들이 부동산 매수 후 직접 숙박업을 영위하는 것을 전제로 해당 특약사항을 넣은 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도는 사업의 동질성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 사업의 포괄 양도에 해당하지 않는 것으로 판단됨
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.9.16. OOO 소재 토지 및 건물(주용도 : 숙박시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 숙박업을 운영하다가, 2008.4.15.부터 “OOO”의 상호로 사업자등록을 한 후 부동산 임대업을 영위하던 중 2015.5.26. 쟁점부동산을 OOO, OOO(각 50% 지분의 공유자로서 같은 날 OOO은 부동산임대업으로, OOO는 숙박업으로 사업자등록하였음)에게 양도(2015.4.28. 쟁점부동산 양도계약시 부동산 임대업을 폐업)하고, 쟁점부동산의 양도를 「부가가치세법」상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄 양도로 보아 이를 과세대상에서 제외하여 2015년 제1기 부가가치세를 신고하였다.
나. 국세청장(감사관)은 2017.6.19.부터 2017.7.7.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 부동산 임대업을 영위하는 청구인이 숙박업을 영위하는 양수인에게 쟁점부동산을 양도한 것은 사업의 포괄 양도에 해당하지 않는다고 보아 감사지적 하였고, 처분청은 이에 따라 2018.2.27. 청구인에게 2015년 제1기 부가가치세 OOO을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점부동산 매매계약시 임대사업에 대한 모든 자산과 부채를 포괄적으로 양도하였다.
(가) 청구인은 임차인 OOO의 임대보증금 OOO과 청구인의 OOO 차입금 OOO을 쟁점부동산 매매대금(잔금)에서 상계하였고, 임차인 OOO와 OOO을 양수인에게 승계하였으며, OOO과 OOO는 임대차계약이 승계된 2015.5.26. 이후 각 2015.5.29., 2015.10.7. 다른 사업장으로 이전하기 전까지 승계된 임대차계약을 유지하였다.
(나) 청구인은 매매계약일인 2015.4.28. 모텔임차인 OOO에게 임대차계약이 승계되었다고 통지하였고, OOO은 2015.5.2. 양수인 OOO으로부터 월세를 올려달라는 통지를 받고 부득이하게 다른 모텔을 물색하여 2015.5.29. OOO 소재 모텔로 이전하였으며, 청구인에게 임대차계약 승계 통지를 받은 2015.4.28. 이후 청구인을 만나거나 연락한 사실이 없다고 진술하였다.
(2) 사업의 포괄양도일 현재 및 이후 양수인 OOO 및 OOO는 부동산 임대업을 영위하였다.
OOO은 2015.5.26. 부동산 임대업으로 사업자등록하고, 쟁점부동산 1층 소매점 임대업을 영위하였으며, 공동양수인 OOO에게 본인 소유분 50%를 무상임대( 「부가가치세법」 제12조) 하는 등 청구인의 임대사업을 계속 유지하였고, 공동양수인 OOO는 OOO과의 임대차 계약을 승계받은 2015.5.26.부터 임차인 OOO이 사업장을 이전한 2015.5.29.까지 4일간 임대사업을 영위하였다.
(3) 청구인이 모르는 사이에 사업양수인이 승계받은 사업의 업종 중 일부를 변경하는 것은 사업양도인이 통제할 수 없는 것이다.
양수인 OOO은 매매계약일(2015.4.28.) 이후 2015.5.26. 공동명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하고, 2015.5.29. 모텔임차인 OOO을 내보냈으며, OOO은 부동산 임대업, 공동명의자 OOO는 숙박업으로 사업자등록신청을 한바, 양수인의 사정으로 승계받은 사업의 업종 중 일부를 변경하여 모텔을 직영한 것은 청구인이 통제할 수 없는 것이고, 양도 이후 이루어진 법률관계를 이유로 사업의 포괄양도 여부를 판단할 것은 아니며, 양수인의 사정으로 업종을 변경한 것은 그 시점이 하루든 일주일이든 사업양도의 판단과는 무관한 것OOO이다.
(4) 처분청이 과세근거로 주장하는 쟁점부동산 매매계약서상의 특약사항 제4호의 “현임차인은 매도자가 명도를 책임진다”라는 문구는 형식적이고 관행적인 문구이다.
특약사항 제4호는 거래 당사자들이 요구하지 않았음에도 당시 공인중개사 OOO이 견본 계약서 양식에 기재된 내용 중 계좌번호만 정정하여 삽입한 것으로 형식적인 문구일 뿐이고, OOO도 이와 같은 취지로 확인하였으며, 양수인 OOO은 “부동산 임대업을 영위할 목적으로 공인중개사 OOO의 입회 하에 부동산매매계약을 체결하였다”고 진술하였다.
(5) 처분청은 임대용 건물을 양도하고 임대사업을 폐지한 경우에는 사업의 양도로 볼 수 없다(대법원 1992.10.13.선고 92누8323 판결)고 주장하나, 이는 부동산임대업의 특성상 임대사업을 포괄적으로 양도하더라도 양도자의 임대사업은 당연히 폐지된다는 것을 간과한 모순된 주장이다(부동산 임대사업자의 사업자등록 폐업신고서는 임대건물의 소유권이 이전되지 않으면 관할세무서에서 수리되지 않음).
나. 처분청 의견
(1) ｢부가가치세법｣ 제6조 제6항 및 같은 법 시행령 제17조 제2항에서의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도란 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것인바, 그 사업은 인적·물적 시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있어야 하는 것OOO이나, 쟁점부동산의 양도는 이에 해당되지 않는 것으로 판단된다.
(가) 청구인은 임차인 OOO이 2015.5.29. 전출하였고, 임차인 OOO가 2015.10.7. 전출한바, 양도 당시인 2015.5.26.에는 임대업이 승계되었다고 주장하나, 매수인 OOO은 사업자등록만 부동산임대업으로 하였을 뿐, 개업일(2015.5.26.)부터 폐업시점(2016.8.3.)까지 부동산임대업에 대한 부가가치세를 신고한 내역이 확인되지 않고, 2015.4.28. 작성된 부동산 매매계약서의 특약사항 제4호에는 “현임차인은 매도자가 명도를 책임진다”라고 기재되어 있는바, 쟁점부동산의 계약당시 임대차관계 해지를 전제로 부동산매매계약이 체결되었음을 알 수 있다.
(나) 또한 청구인은 부동산매매계약서의 특약사항이 형식적이고 관행적인 문구라고 주장하나, 임차인 OOO이 2015.5.29. 전출한 타 사업장의 임대차 신고자료에 의하면 OOO은 쟁점부동산 이전 등기 이전인 2015.5.8. 이미 타 사업장과 임대차계약을 체결한 것으로 확인되는 바, 이는 매매계약서의 명도조건 특약사항과 같이 OOO이 쟁점부동산이 매매됨에 따라 이전을 준비한 것으로 보인다.
(2) 따라서 부동산임대업을 영위하는 청구인이 숙박업을 영위하는 양수인에게 쟁점부동산을 양도한 것은 부가가치세 과세거래에서 제외되는 사업의 포괄 양도·양수에 해당하지 않고, 임대사업용 건물을 양도함으로써 부동산임대사업을 폐지하게 된 것이라면 이는 사업자가 사업폐지의 목적으로 재화를 공급한 경우에 해당하는 것이며, 그와 같이 사업자가 계약상의 원인에 의하여 재화를 공급하는 이상, 그 재화공급의 목적이 사업의 유지 확장을 위한 것이든 아니면 사업의 청산·정리를 위한 것이든 간에 ｢부가가치세법｣상의 과세대상이다OOO.
(3) 또한, 청구인은 청구인이 모르는 사이에 사업양수인이 양수사업의 업종을 변경하는 것은 사업양도자가 통제할 수 없는 것으로 사업의 양도에 해당된다고 주장하나, 구 ｢부가가치세법 시행령｣ 제17조 제2항은 2006.2.9. 대통령령 제19330호 개정되면서 비과세대상인 사업양도의 개념에 관하여 “양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업을 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다”고 규정하고 있으나, 이는 당초에 포괄적인 사업의 양도가 있음을 전제로 그 이후에 사업의 추가·변경이 있는 경우를 상정한 것인바, 포괄적 사업의 양도 자체가 인정될 수 없는 이 건의 경우 적용될 여지가 없다(OOO 2015누4403, 2015.7.24. 참조).
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하지 않는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
제10조(재화 공급의 특례) ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
제12조(용역 공급의 특례) ① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다.
② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.
③ 고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.
제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점부동산의 등기부사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 지상 6층의 숙박시설로 청구인이 2003.9.16. 소유권보존 등기 후 2015.5.26.(등기원인 2015.4.28. 매매) 양수자인 OOO, OOO에게 각 50% 지분으로 소유권 이전된 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약서(2015.4.28.)를 보면, 쟁점부동산의 매매대금은 OOO이고, 계약당사자는 청구인과 매수인 OOO이며, 특약사항 제4조에는 ‘현임차인은 매도자가 명도를 책임진다’라고 기재되어 있다.
(3) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) 청구인의 사업자등록 변경현황을 보면, 청구인은 2008.4.15. 숙박모텔업(상호 OOO)에서 부동산임대업(상호, OOO)으로 영위 업종을 변경하였고, 이를 2015.4.28. 폐업하였다.
(나) 양수인 OOO, OOO의 사업자등록 현황을 보면, OOO과 OOO는 2015.5.26.을 개업일로 하여 각 부동산 임대업과 숙박모텔업으로 사업자등록 후, 2016.8.3. 폐업한 것으로 나타난다.
(다) 쟁점부동산과 관련한 2015년 제1기 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 쟁점부동산 관련 2015년 1기 부가가치세 신고내역
(라) 쟁점부동산의 임차인 OOO이 2015.5.29. 전출한 타 사업장의 임대차 신고자료에 의하면, OOO은 2015.5.8. 해당 사업장 임대차 계약을 체결한 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다.
(가) 청구인의 예금거래확인서 및 거래내역 확인증OOO을 보면, 양수인 OOO로부터 2015.4.24. OOO이 입급되었고, 2015.5.9. OOO이 입금되었으며, 잔금청산일인 2015.5.26. 청구인 명의의 대출금 원금 OOO이 완제된 것으로 나타난다.
(나) 청구인과 임차인 OOO이 2014.6.5. 체결한 임대차계약서에는 청구인은 OOO에게 2014.8.7.부터 2016.8.13.까지 쟁점부동산의 1층 소매점(98.57㎡)을 제외한 건물 전체를 보증금 OOO에 임대한 것으로 나타난다.
(다) 쟁점부동산의 거래를 중개하였던 공인중개사 OOO은 매매계약서상의 특약사항 제4호 등 6개항은 양도자나 양수인이 요구하지 않은 것을 OOO 본인이 견본 양식을 이용하여 작성한 것이고, 이는 형식적이고 관행적인 문구라고 확인하였다.
(라) 양수인 OOO은 청구인과 동일한 부동산임대업을 영위할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였고, 특약사항 제4호는 공인중개사가 삽입한 형식적이고 관행적인 문구이며, 절세를 위해 부부 공동명의로 등기 이전하였고, 공동명의자인 배우자가 임대료를 올리지 못하면 모텔을 직영하겠다고 하여 임대차계약을 승계받은 3일후(2015.5.29.) 임차인 OOO을 내보냈다고 확인하였다.
(마) 모텔임차인 OOO은 보증금 OOO, 월세 OOO으로 청구인과 임대차계약을 체결하여 쟁점부동산에서 2015.5.29.까지 영업하였고, 2015.4.28. 청구인으로부터 쟁점부동산의 양도로 임대보증금을 승계하였으니 양수과 재계약하라는 통지를 받았으며, 2015.5.2. OOO으로부터 월세를 OOO으로 올려주지 않으면 배우자가 직영하겠다는 통지를 받은바, 다른 사업장을 물색하여 2015.5.8. 새로운 임대차계약을 하고, 2015.5.29. OOO에게 임차보증금 OOO을 돌려받아 사업장을 이전하였다고 확인하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 매매계약시 임대사업에 대한 모든 자산과 부채를 포괄적으로 양도하였고, 사업양도 당시에는 양수인 OOO 및 OOO가 부동산 임대업을 영위하였으며, 청구인이 모르는 사이에 사업양수인이 승계받은 사업의 업종 중 일부를 변경하는 것은 사업양도인이 통제할 수 없는 것인바, 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄양도에 해당한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 일반적인 매매계약서만을 작성하여 해당 계약서에는 매매대금, 대금지급기일 등 매매계약서에 통상적으로 기재되는 내용만 있을 뿐, 기존 임대차계약의 승계, 사업관련 채권·채무의 양수 등 사업을 포괄적으로 양수하는 내용의 사업포괄양도양수계약서를 별도로 작성하지 아니한 점, 매매계약일(2015.4.28.) 이후 2015.5.8. 모텔임차인 OOO이 타 사업장을 물색하여 새로운 임대차계약을 체결하였고, 쟁점부동산 양도일인 2015.5.26. 양수인 OOO가 부동산임대업이 아닌 숙박업으로 사업자등록을 하여 직접 모텔사업을 영위한 점, 쟁점부동산 양도일 현재(2015.5.26.) 아직 임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 매매계약서 특약 제4호에 현임차인의 명도는 매도자가 책임진다고 정한 것은 양수인들이 부동산 매수 후 직접 숙박업을 영위하는 것을 전제로 해당 특약사항을 넣은 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도는 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 사업의 포괄 양도에 해당하지 않는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.