조심 2019지0567 (2019.09.05)

취득

기각

청구인들이 쟁점주택들을 경락받을시, 쟁점주택들을 포함한 12개호의 유치권 채권액이 0백억원으로 이미 확정(2016.5.11.)되어 있었던 사실이 나타나고, 이 금액은 쟁점주택을 포함한 12개호의 낙찰자가 변제할 책임이 있는 것으로 판단되므로, 이 가액을 과세표준에 가산하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세법제10조 제1항 / 민사집행법제91조 제5항

조심2016지0290

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2016.5.9., 2016.2.26., 2016.2.22., 2016.2.4. OOO 이하 “쟁점주택들”이라 한다)를 각 경매로 취득하고, 같은 날 낙찰가액 OOO원을 각 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 각 신고·납부하였다.

나. 처분청은, 쟁점주택을 포함한 OOO의 총 12개호는 주식회사 OOO가 유치권을 행사하고 있는 상태로 청구인들은 현저하게 낮은 금액으로 쟁점주택들을 낙찰을 받은 후 그 낙찰가액만을 취득세의 과세표준으로 하여 신고한 것으로 보아, 판결문(2003가합51427)상 기재된 전체 유치권금액 OOO원 중 쟁점주택들에 해당하는 각 호수별 유치권금액을 기 신고한 과세표준에 포함하여 산출한 취득세 등 OOO원을 2018.4.10. 청구인들에게 각 부과·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.6.28. 이의신청을 거쳐 2018.11.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 쟁점주택들의 소유권을 경매로 취득한 제3자이므로 유치권자에게 금원을 지급하여야 할 의무가 없고, 유치권자는 부동산을 점유 할 뿐이며, 청구인들은 점유권이 없는 부동산을 매입한 것에 불과하다.

청구인들이 쟁점부동산의 점유권을 인도받으려면 유치권자에게 유치권 가액을 지급하고 매입하여야 하는 것으로, 적정한 가격에 유치권을 매입하고자 하였으나 유치권자와 가격협상이 되지 않아 유치권을 제외하고 취득한 것이므로, 그 유치권의 가액을 쟁점주택들의 취득시 청구인들이 지급해야 할 채권금액이라 하여 취득가액에 가산한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 대법원(1996.8.23. 선고, 95다8720 판결)은 「민사집행법」제91조 제5항에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권을 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”는 의미는 당해 부동산의 부담을 승계한다는 취지로서 인적채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다고 판결한바 있다.

따라서, 청구인들은 부담을 승계한 것에 불과하고, 이 건 과세는 유치권자가 청구인들에게 채권의 변제를 청구할 수 없음에도 이를 당연히 변제하여야 할 채무로 본 것이며, 청구인들은 유치권을 인수하여 쟁점부동산을 온전히 인수할 때에 관련 취득세를 성실하게 납부할 예정이므로, 쟁점주택들을 낙찰 받은 날(잔금지급일)을 취득세 납세의무 성립시기로 보아 유치권금액을 안분한 처분은 부당하다.

(3) 처분청은 유치권금액을 공동주택가액으로 안분하여 이 건을 과세하였으나, 법률에 이러한 과세표준을 산출할 수 있는 근거가 없고, 청구인들의 쟁점주택 등 건물의 전부는 유치권자들에 의하여 경매 절차를 밟고 있는바, 유치권 금액은 있으나 유치권가격은 확정되지 않았으며, 당초 신고된 유치권금액도 정당하지 않으므로, 확정되지 않은 가액으로 취득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 2006.5.11. 대법원에서 선고한 판결에서, 이 건 주택 12개호와 관련하여 유치권자가 주식회사 OOO 등으로부터 지급받지 못한 공사비 채권액이 OOO원으로 확정되었고, 유치권자는 그 경매사건(2014타경24939)에서 해당 금액으로 유치권을 신고하고 쟁점주택 등을 점유하고 있으므로, 「민사집행법」제91조 제5항에 따라 쟁점주택들의 취득자인 청구인들이 유치권을 해소하고, 유치권자로부터 쟁점주택들을 인도받기 위하여 지급하여야 할 비용에 해당되는 것이므로 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따라 취득하기 위하여 제3자에게 지급하여야 할 간접비용으로 봄이 타당하다.

(2) 청구인들은 2016.2.4.부터 2016.5.9.까지 각 쟁점주택들을 경매로 낙찰받은 후 그 낙찰대금을 완납하고 취득세 등을 신고하였는바, 청구인들의 취득세 납세의무의 성립 시기는 부동산 경락대금을 모두 지급한 2016.2.4.부터 2016.5.9.까지가 되는 것이고, 그 취득세 과세표준에는 취득일 당시 쟁점주택들의 경락대금은 물론 취득과 관련하여 이미 법원에서 OOO원으로 확정된 간접비용인 유치권 채권액중 쟁점주택들에 해당되는 유치권가액이 그 취득세 과세표준에서 누락되었다할 것이다.

설령, 청구인들이 쟁점주택들의 취득일 이후 유치권자와의 합의 등에 의하여 해당 금액이 변경되어 확정된다 할지라도 이러한 사유가 지방세 관계법령에 따른 수정신고 또는 경정청구의 대상이 되는 지 여부는 별론으로 하더라도, 청구인들의 낙찰대금 완납일자를 기준으로 취득세 납세의무성립 시기를 판단하여야 하는 것에는 변함이 없고, 유치권 채권액을 안분하는 규정을 지방세 관계법령에서 별도로 두고 있지 않으므로, 쟁점주택들의 시가표준액을 기준으로 유치권 채권액을 안분한 이 건 처분은 타당하다.

다만 청구인들이 쟁점주택들을 경매로 취득하면서 누락한 유치권 채권액은 미지급공사비에 기반한 것으로 대법원 판결에 따라 유치권 채권액이 최종 확정된 날(2006.5.11.)의 이 건 공동주택 12개호의 공동주택가격에서 쟁점주택들의 공동주택가격 비율로 유치권 채권액을 안분하여 취득세 과세표준을 산출하는 것이 타당(서울행정법원 2017구합4529, 2018.9.13., 같은 뜻임)하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인들이 쟁점주택들을 경락받아 취득하면서 유치권자에게 변제하여야 하는 금액이 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 2004.11.24. 이 건 유치권자는 법원으로부터 주식회사 OOO 등을 상대로 한 사해행위취소 소송(대법원 2006.5.11. 선고 2006다4816 판결)에서 쟁점주택들을 포함한 OOO 12개호와 관련된 미지급공사비를 OOO원으로 확정받은 후, 쟁점주택 등의 경매사건(서울중앙지방법원 2014타경24946)에 대하여 유치권 채권액 OOO원을 신고하였다.

(나) 2016.2.4. 청구인들은 서울중앙지방법원 2014타경24946 경매사건에서 쟁점주택들을 ＜표＞와 같이 각각 낙찰받았고, 낙찰가격으로 취득세 등을 신고·납부하였다.

＜표＞ 청구인들의 낙찰가격

(다) 처분청은 청구인들이 법원의 판결에 따라 확정된 유치권 채권액을 취득세 과세표준에서 누락한 것으로 보아, 2018.4.10. 청구인들에게 유치권 채권액을 가산하여 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 제5항 제3호에서 판결문 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액등에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 「민사집행법」제91조 제5항에서 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있다.

청구인들이 쟁점주택들을 경락받을시, 쟁점주택들을 포함한 OOO 12개호의 유치권 채권액이 OOO원으로 이미 확정(2006.5.11.)되어 있었던 사실이 나타나고, 이 금액은 쟁점주택을 포함한 12개호의 낙찰자가 변제할 책임이 있는 것으로 판단되므로, 이 건 유치권 가액은 청구인들이 쟁점주택들을 취득하기 위하여 지급하여야 하는 비용 등으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것으로 보인다(조심 2016지290, 2017.4.6., 같은 뜻임).

따라서, 청구인들은 쟁점주택들을 취득했을 뿐 이 건 유치권을 취득한 바 없으므로 이 가액을 과세표준에 가산하여 과세한 이 건 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(3) 지방세법시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

(4) 민법

제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

(5) 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.