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[사건번호]
조심2010중2581 (2011.03.10)
[세목]
증여
[결정유형]
기각
[결정요지]
시가로 볼만한 매매사례가액이나 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정평가액도 없는 상태이므로 보충적평가방법에 의하여 건물의 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분은 정당함
[관련법령]
상속세및증여세법 제47조【증여세과세가액】 / 상속세및증여세법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO, OO O OOOOO, OO O OOOOOO 대지 위의 지하 2층 지상 1층 건물 435.11㎡ 중 2006.12.18. OOO로부터 4/38 지분, 2007.5.23. OOO 외 3인으로부터 15/38 지분, 합계 19/38지분(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 각 증여받고 증여세 과세표준을 신고하지 아니하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사결과, 쟁점건물 및 다른 증여재산(대지 및 임야 등)을 「상속세 및 증여세법」상의 보충적평가방법(기준시가)에 의하여 평가하여 2010.8.5. 청구인에게 2006.12.18. 증여분 증여세 2,526,060원, 2007.5.23. 증여분 증여세 10,231,050원, 2008.5.30. 증여분 증여세 26,424,980원 합계 39,182,090원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 쟁점건물 임차인 OOO 외 3인의 임대보증금 85,000,000원 및 임야를 담보로 한 대출금 100,000,000원을 증여재산가액에서 차감할 채무라는 이유로 2010.3.8. 이의신청하여 처분청은 쟁점건물 임대보증금 중 OOO의 임대보증금 10,000,000원 및 대출금 100,000,000원을 청구인이 인수한 채무로 보아 증여재산가액에서 차감하여 증여세 21,755,840원을 감액경정하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점건물을 OOO 외 4인으로부터 증여받으면서 쟁점건물에 관련된 OOO, OOO, OOO 3인의 임대보증금 75,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 채무로 인수하였는 바,
OOO 임대보증금 16,000,000원은, 쟁점건물 증여일(2007.5.23.) 이전에 OOO이 쟁점건물에서 전출한 것으로 되어 있으나, 쟁점건물 인근 “OOOOOO 주거환경 개선사업”이 추진됨에 따라 거주이전보상비, 임대주택 입주우선권 등의 취득을 위하여 사업지구지정일 이전에 동 지구로 위장전출하였을 뿐 2007.1.23.까지 쟁점건물에서 거주하였고, 다만 OOO 퇴거시 임대보증금을 지급하지 못함에 따라 약속어음 16,000,000원을 공증하여 채권증서로 지급을 보장한 후 OOOOOOO 주거환경 개선사업”이 지지부진함에 따라 쟁점건물 리모델링 후 OOO이 재입주한 것이므로 16,000,000원을 임대보증금 채무로 부인함은 부당하다.
OOO 임대보증금 30,000,000원은, 2006.8.20. 임대차계약시 임대기간을 2006.9.5. ～ 2008.9.5.까지로 하였고, OOO가 2007.2.16. 혼인신고 이후 새로운 주민등록지에서 2008.3.7. 무단전출로 주민등록이 직권말소된 사실에서와 같이 쟁점건물에서 사실상 거주하였으므로 30,000,000원을 임대보증금 채무로 부인함은 부당하다.
OOO 임대보증금 29,000,000원은, OOOO 쟁점건물 수증일(2007.5.23.) 이후에 전입하였으나 쟁점건물 수증당시 기존 임차인들에게 미지급한 임대보증금을 OOO의 임대보증금으로 상환한 바 있으므로 29,000,000원을 임대보증금 채무로 부인함은 부당하다.
(2) 증여재산가액은 증여당시의 시가를 기준으로 산정하여야 함에도 노후화되어 증여당시 실질 가치가 거의 없는 쟁점건물을 보충적평가방법(기준시가)에 의하여 평가함은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) OOOO 주민등록표에 의하면 쟁점건물 증여일 이전에 쟁점건물 소재지에서 전출하였고, 청구인 제출 어음공정증서는 증여일 이전인 2007.3.23.을 지급기일로 하여 2007.1.23. 작성·공증한 증서로서 그 지급 여부가 확인되지 아니하므로 OOO의 임대보증금 16,000,000원을 증여재산가액에서 차감할 채무로 볼 수 없다.
OOOOO 임대차계약서상 임대일자는 2006.9.5.로 기재되어 있으나 쟁점건물은 2006.7월 경부터 리모델링공사에 착수하여 2007.8월 경 재입주가 시작되었으며 리모델링 후 최초 임대일자가 2007.8.14.임이 확인되므로 OOO의 임대보증금 30,000,000원은 증여재산가액에서 차감할 채무로 볼 수 없다.
OOO과는 쟁점건물 증여일 이후인 2007.7.20. 임대차계약을 하고 2009.8.10.까지 임대기간으로 하였으며, OOO도 증여일 이후인 2007.8.13. 쟁점건물에 전입하였으므로 OOO의 임대보증금 29,000,000원은 증여재산가액에서 차감할 채무로 볼 수 없다.
(2) 증여재산가액은 원칙적으로 증여당시의 시가에 의하여 산정하는 것이나 시가를 산정하기 어려운 때에는 보충적평가방법을 적용하는 것이므로 쟁점건물에 대하여 구조·용도·위치·신축연도 등을 기준으로 계산한 건물에 대한 기준시가 산정방법에 의하여 계산한 가액으로 평가한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 쟁점금액(75백만원)을 증여재산의 임대보증금 채무로 인수한 것으로 보아 증여재산가액에서 차감할 수 있는지 여부
(2) 쟁점건물의 증여재산가액을 보충적평가방법에 의하여 평가하여 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제47조【증여세과세가액】① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.
제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
2. 건 물
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.
제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.
(가) OOO의 임대보증금 16,000,000원에 대하여 살펴본다.
1) 처분청은 OOOO 청구인의 쟁점건물 수증일(2007.5.23.) 이전인 2005.3.22.에 쟁점건물 소재지를 전출하였고, 어음공정증서상의 청구인 부(父) OOO이 2007.1.23. 발행한 약속어음도 그 지급기일이 청구인의 쟁점건물 수증일 이전인 2007.3.23.이라 하여 증여일 현재는 채무가 부존재하는 것으로 보았고, 청구인은 쟁점건물 인근의 OOOOOOO 주거환경 개선사업” 시행에 따라 OOOO 임대주택 입주우선권 등 취득 목적으로 동 지구로 위장전출하였을 뿐 2007.1.23.까지 쟁점건물에 실제 거주하였음을 주장한다.
2) OOOO 주민등록현황에 의하면, 1996.11.13. 쟁점건물 소재지로 전입하여 청구인의 쟁점건물 수증일 이전인 2005.3.22.에 전출한 후 쟁점건물에 다시 전입한 사실은 없으며, 청구인은 OOO이 쟁점건물로 재전입하여 임차하였다는 임대차계약서를 제시하지 아니하였다.
3) 청구인의 부(父) OOO이 2007.1.23. OOO을 수취인으로 하여 발행한 약속어음 16,000,000원은 OOOOOOOOO 증서 2007년 제77호(2007.1.23.)로 공증하였으나 그 지급기일이 청구인의 쟁점건물 수증일 이전이어서 쟁점건물 증여시 실제 채무로서 인수하였는지 불분명하고, 위 어음공정증서와 함께 편철된 2008.3.11. 작성 집행문상에 “채무자 OOO에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 채권자 OOO에게 이 집행문을 부여한다”고 기재되어 있으나, 당해 집행문은 쟁점건물 수증일 10개월 후에 작성되고, OOO을 채무자로 한 것이다.
4) 따라서, OOO의 임대보증금 16,000,000원은 청구인이 쟁점건물을 증여받을 때에 인수한 임대보증금 채무로 보기 어려우므로 쟁점건물 증여재산가액에서 차감할 수 없다고 판단된다.
(나) OOO의 임대보증금 30,000,000원에 대하여 살펴본다.
1) 처분청은 청구인과 OOO와의 임대차계약서상에 임대기간이 2006.9.5. ～ 2008.9.5.로 되어 있으나 OOO는 2007.2.16. 혼인으로 주민등록지를 이전하여 청구인의 쟁점건물 수증당시에는 쟁점건물에 거주하지 아니한 것으로 보았고, 청구인은 OOO가 혼인으로 주소지를 OOOOO OOOO OOOO OOOOOOO 이전하였으나 쟁점건물에서 계속 거주하였고, 위 주소지에서 2008.3.7. 무단전출로 주민등록이 직권말소된 사실에서와 같이 임대기간 동안 쟁점건물에서 실제 거주하였음을 주장한다.
2) OOO의 주민등록현황에 의하면, 청구인과의 쟁점건물 임대차계약기간 중인 2007.2.16.에 OOO과 혼인신고하여 OOOOO OOOO OOO OO OOOOOOO OOOOO OOOO OOOO OOOOOOO 주소지를 이전하였고, 쟁점건물 소재지에는 청구인의 수증일 이후인 2008.3.17.에 최초 전입하여 2009.9.8. 전출한 것으로 나타난다.
3) OOO의 쟁점건물 임대차계약기간은 처분청이 조사한 쟁점건물 리모델링공사기간(2006.7월～2007.8월)과 상당부분 겹치고, 리모델링공사 후 입주자 OOO은 자신이 2007.8.16. 쟁점건물 전입시 다른 입주자가 없었음을 처분청과의 유선통화에서 진술한 사실이 있다.
4) 따라서, OOOO 임대보증금 30,000,000원은 청구인이 쟁점건물을 증여받을 때에 인수한 임대보증금 채무로 보기 어려우므로 쟁점건물 증여재산가액에서 차감할 수 없다고 판단된다.
(다) OOO의 임대보증금 29,000,000원에 대하여 살펴본다.
1) 처분청은 청구인과 OOO간의 임대차계약일이 쟁점건물 증여일 이후인 2007.7.20.이고, 잔금은 2007.8.11.에 지급하여 쟁점건물 증여당시 임대보증금 29,000,000원을 인수한 것으로 보지 아니하였으나, 청구인은 쟁점건물 기존 임차인 3인(OOO, OOO, OOO)의 임대보증금 채무 인수조건으로 쟁점건물을 증여받아 OOO 임대보증금에 의하여 기존 임차인들의 임대보증금을 상환하는데 사용하였다고 주장한다.
2) OOO의 주민등록현황에 의하면, 쟁점건물 소재지에 2007.8.16. 전입한 것으로 나타나며, 처분청 담당자가 OOO과의 유선통화시 전입 당시에는 쟁점건물에 기존 임차인이 존재하지 아니한 것으로 진술하였음이 처분청 제시자료에서 확인된다.
3) 청구인은 쟁점건물 리모델링공사는 2007.7월부터 1～2세대씩 공사를 시작하여 완성된 세대는 임대하여 옆세대의 보증금을 반환해 주는데 사용하고 다시 그 세대를 리모델링하여 다른 세입자를 입주시키는 순환입주방식으로 단기간에 완성되었음을 주장하나, 청구인 제시 쟁점건물 건축물대장에 의하면 쟁점건물은 2006.6.21. 폐쇄된 것으로 나타나고, OO구청의 위험구조물 보수·보강조치 공문(건축교통과-5413, 2007.4.6.) 내용에 의하면 그 당시 쟁점건물은 위험시설로 방치상태에 있었던 것으로 보이는 점, 위 OOO의 진술내용 등에 비추어 쟁점건물은 청구인 주장과 같이 리모델링 공사기간동안 다른 임차인들이 거주하였다고 보기 어렵다.
4) 따라서, OOO의 임대보증금 29,000,000원은 청구인이 쟁점건물을 증여받은 이후에 임대차계약하고, OOO의 임대보증금으로 기존 임차인들의 임대보증금을 상환한 것으로 보기 어려우므로 쟁점건물 증여재산가액에서 차감할 수 없다고 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.
(가) 청구인은 쟁점건물의 증여재산가액을 시가를 기준으로 산정하여야 함에도 증여당시 실지가치가 전혀 없는 쟁점건물에 대하여 보충적평가방법에 의하여 평가하여 증여세를 과세함은 부당하다고 주장한다.
(나) 처분청은 쟁점건물 증여당시 시가를 산정할 수 있는 증여일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 또는 감정평가액 등 자료를 전혀 제시하지 아니하여 쟁점건물 ㎡당 금액에 건물면적(㎡)을 곱하여 산정하였으며, 쟁점건물 ㎡당 금액은 건물신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율 및 개별건물조정률을 감안하여 산정한 것으로 처분청 제시자료에 나타난다.
(다) 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의하며, ‘시가’를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 「상속세 및 증여세법」제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의해 평가한 가액에 의하는 것인 바, 쟁점건물과 관련하여 시가로 볼만한 매매사례가액이나 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정평가액도 없는 상태이므로 처분청이 「상속세 및 증여세법」상의 보충적평가방법에 의하여 쟁점건물의 증여재산가액을 산정하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.