[사건번호]조심2013중0351 (2013.05.29)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]양도토지와 비교토지가 OOO공단의 일반공업지역에 위치하고 있으나 소재지, 면적 및 모양, 교통여건, 개별공시지가가 상이하는 등 평가기준일 현재의 이용상황이 서로 다른 것으로 나타나므로 비교토지가 양도토지와 동일하거나 유사한 재산이라고 보기는 어려우므로, 처분청이 비교토지의 거래가액을 양도토지의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다고 하여 경정청구를 거분한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.3.8. OOO 대지 1,653㎡(이하 “양도토지”라 한다) 및 그 지상 철골조 및 벽돌조 철골트러스 및 스레트지붕 2층 공장 및 근린생활시설 1,082.05㎡(이하 “양도건물”이라 한다)를 상속으로 취득하여 2011.9.9. OOO원에 양도한 후 2011.11.30. 양도토지 및 양도건물의 취득가액을 기준시가를 적용·산출(양도토지 OOO원, 양도건물 OOO원)하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다가, 2012.8.8. 처분청에 2006.8.3. 매매된 OOO 잡종지 989㎡(이하 “쟁점비교토지”라 한다)의 거래가액 OOO원의 1㎡당 가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)이 양도토지의 유사매매사례가액으로서 시가로 인정되는 것이라고 보고, 양도토지의 취득가액을 OOO원(1,653㎡ × OOO원)으로 산정한 후 납부할 양도소득세액이 OOO원이라고 하여 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 제시한 쟁점매매가례가액을 양도토지의 단위당 시가로 볼 수 없다고 하여 2012.9.10. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.11. 이의신청을 거쳐 2013.1.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 상속으로 취득하여 양도한 양도토지의 취득가액은 기준시가가 아닌 인근의 유사매매가액을 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다. 청구인이 제시한 쟁점비교토지는 소위 OOO으로 불리며 인천 중심부에서 5㎞, 인천항 부두에서 6㎞ 거리에 입지하며 OOO 주변일대에 시내에 산재한 공장들의 재배치와 항도 기능을 확충하고자 조성된 공단에 위치하고 있고, 청구인이 양도토지를 취득할 당시 동일 지역내에서 거래된 여러 건의 매매사례 중 하나이다. 청구인이 제시한 쟁점비교토지는 양토토지와 비록 행정구역이 다르나, 동일 공단내의 토지로 쟁점비교토지 외 다른 토지 등의 거래금액으로 보면 당시의 시세가 어느 정도 형성되었는지 참고할 수 있다고 판단될 수 있다. 쟁점비교토지는 양도토지와 직선으로 900미터의 거리에 있고 동일 공단내에 위치한 대체적으로 가격요인이 유사한 토지이며, 비록 양도토지는 지목이 "대지"이고 쟁점비교토지는 "공장용지"이나 실제 용도는 공장용지이고 실제용도가 가격형성의 중요한 요인이기 때문에 지목차이가 가격차이에 전혀 영향을 미치지 아니하며, 지목보다 공장지역에서는 용도(일반공업지역 또는 준공업지역)가 가격의 중요한 영향을 미치지만 양도토지와 쟁점비교토지는 모두 "일반공업지역"으로 동일용도이다. 또한 동일 공업지역내 토지시세형성에 있어 토지상의 건물유무는 중요한 영향을 끼치지 않는다. 이는 쟁점비교토지 외에 건물이 있는 토지의 거래금액을 보면 알 수 있다.

(2) 양도토지와 쟁점비교토지의 구체적인 유사성을 제시하면 아래와 같다. 첫째, 양도토지와 쟁점비교토지는 비록 행정구역상의 동은 다르지만 OOO 공업지대 내에 위치하며, 직선거리로 불과 900미터의 근거리에 위치하는 등 입지조건이 서로 유사하다. 둘째, 도로 조건을 검토시 양도토지는 남서측으로 30미터 남동측으로 15미터 도로에 접하는 토지이며, 쟁점비교토지는 북측 및 동측으로 8미터 도로에 접하므로 양도토지가 약간 우세한 조건이다. 셋째, 접근조건을 검토시 동측으로는 OOO와 인접하고, 서측으로는 OOO과 근거리에 위치하는 것으로 볼 때 서로 유사하다. 넷째, 환경조건을 검토시 동력자원, 공업용수, 공장배수 등 제반공급 및 처리시설의 상태에서도 대체적으로 유사하다. 다섯째, 획지조건 검토시 토지의 이용상황, 면적, 형상, 고저에서도 양도토지와 쟁점비교토지는 공업용으로 대체적으로 유사하다. 여섯째, 행정조건으로 양도토지와 쟁점비교토지는 용도지역이 일반공업지역으로 법정 용적률, 건폐율이 유사하고, 이용가능 건축물의 용도도 유사하다. 일곱번째, 양도토지와 쟁점비교토지는 6개월 이내의 사례로서 시간적으로 유사하며, 당시 개별공시지가 비교시 서로 유사하다. 오히려 양도토지와 쟁점비교토지의 위치, 기준시가 등 비교요소를 본다면 쟁점비교토지보다 양도토지가 우위적인 면이 있어 매매사례를 보수적으로 적용한다 할 수 있다.

나. 처분청 의견

양도토지는 OOO에 위치하고 있는 1,653㎡의 대지이나 쟁점비교토지는 OOO에 위치하고 있는 989㎡의 공장용지이고, 양도토지위에는 공장건물이 소재하나 쟁점비교토지는 건물이 없는 토지이며, 2006년 기준으로 개별공시지가를 보면 양도토지는 1㎡당 OOO원이나, 쟁점비교토지는 1㎡당 OOO원으로 차이가 있다. 상속받은 자산의 취득가액은 상속일 현재 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 청구인은 당초 상속 당시 기준시가에 의하여 평가한 OOO원으로 상속세를 신고하였고, 양도소득세 신고시에도 기준시가로 신고한 것이 확인되며, 청구인이 제시한 쟁점비교토지는 양도토지와 위치, 면적, 지목 등이 상이하여 쟁점비교토지의 거래가액을 양도토지의 상속재산가액으로 보기 어려우므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비교토지의 거래가액을 양도토지의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도토지와 쟁점비교토지의 현황을 비교하면 다음과 같다.

(2) 청구인이 제시한 OOOO(OOOOOOOOOO) 경매정보에 의하면, 2006.3.6. OOO 준공업지역의 토지 910.6㎡과 건물 1,530.5㎡가 OOO원에 낙찰되었는바, 토지 1㎡당 감정가액은 OOO원, 2006.1.1. 기준 개별공시지가는 OOO원으로 나타난다.

(3) 감정평가사 문OOO이 작성한 OOO의 공장지대의 가격수준에 대한 의견’에 의하면, 양도토지와 쟁점비교토지는 행정구역만 상이할 뿐 지리적 위치, 용도지역, 이용상황, 건축법 등 제반 토지공법상 제한 등 제반사항을 고려할 때 비교가능성이 높은 토지이며, 제반요인 분석시 매매시점이 유사하고 위치 등 지역요인은 유사하다는 의견을 제시하고 있고, 가로조건과 획지조건 같은 개별요인에서 양도토지가 쟁점비교토지보다 대체적으로 우세하여 높은 시장가격이 형성되었을 것으로 판단된다는 의견을 제시하고 있다.

(4) 청구인의 의뢰에 의하여 주식회사 OOO이 2011.5.30. 작성한 양도토지 및 양도건물의 감정평가서(가격시점은 2006.3.8.)에 의하면, 양도토지의 감정가액은 OOO원, 양도건물의 감정가액은 OOO원으로 나타나고, 청구인의 의뢰에 의하여 주식회사 OOO이 2011.5.30. 작성한 양도토지 및 양도건물의 감정평가서(가격시점은 2006.3.8.)에 의하면, 양도토지의 감정가액은 OOO원, 양도건물의 감정가액은 OOO원으로 나타난다.

(5) 청구인은 양도토지의 상속재산가액을 쟁점비교토지의 거래가액을 적용하여 2011.5.31. 상속세 수정신고(OOO원 증액신고)를 하였으나, 처분청은 상속세 수정신고내용을 부인하는 결정을 한 사실이 심리자료에 나타난다.

(6) 살피건대, 양도토지와 쟁점비교토지가 OOO의 일반공업지역에 위치하고는 있으나 소재지, 면적 및 모양, 교통여건, 개별공시지가가 상이하고, 양도토지 위에는 건물이 있으나 쟁점비교토지 위에는 건물이 없는 등 평가기준일 현재의 이용상황이 서로 다른 것으로 나타나므로 쟁점비교토지가 양도토지와 동일하거나 유사한 재산이라고 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점비교토지의 거래가액을 양도토지의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다고 하여 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.