조심2008전1241 (2008.12.30)

양도

경정

양도자이 청구인에게 중개수수료를 지급하지 않았다는 사실이 양도인의 사실확인서와 법원 증인 신문조서에 의하여 확인되므로 동 지급액은 중개수수료로 볼 수 없음

부가가치세법 제21조【결정 및 경정】

조심2009전3771

대전세무서장이 2008.1.10 청구인에게 한 2007년 제1기 부가가치세 9,750,780원의 부과처분은 이를 취소하고 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

청구인은대전광역시 OOO OOO OOOOO OO OOOOOOOO(이하 쟁점①부동산 이라 한다)를 2007.1.30. 취득하여 2007.2.22. 박OO에게 양도한 후,총 취득가액을 330,650,472원(취득가액 314,000,000원, 필요경비 16,650,472원)으로 하고 양도가액을 335,000,000원으로 하여 2007. 4.13 2007년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점①부동산의 취득가액은 330백만원이 정당하나, 양도가액은 당초 신고한 335백만원이 아닌 430백만원이라 하여 95백만원(채무 4천만원 상계＋노래방 보증금 4천만원＋은행채무인수금액 누락분 15백만원)을 과소신고한 것으로 보아 2008. 1.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 38,647,900원을 결정·고지하였고, 또한 청구인이 OOOO중개사무소의 부동산 중개 보조행위를하면서 변OO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOO과수원 3,326㎡(이하 쟁점②부동산 이라 한다)에 대한 중개 과정에서 2006년 2기～2007년 1기 과세기간 중에 중개수수료 수입금액 262,500천원을 신고누락하였다고 보아 2008. 1.10 청구인에게 2006년 제2기 부가가치세 75,000원, 2007년 제1기 부가가치세 9,750,780원 합계 9,825,780원을, 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.3.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점①부동산 매매계약서 작성시 계약금으로 노래방 임대보증금 4천만원을 대체하기로 약정한 내용을 처분청에서는 청구인이 매수인 박OO과의 채권채무로 상계하였다고 오해를 하여 양도가액에 가산하였으나, 실제 발생되어 있는 채권·채무는 본 상가매매와는 전혀 무관한 채권채무이므로 양도가액에 가산한 4천만원은 마땅히 제외시켜야 되며, 2007.1.30. 취득시 발생시킨 하나은행 OOOO지점 350백만원의 채무를 승계하기로 하되, 채무발생시 조건부로 강제 가입한 주식형펀드 통장 5백만원도 매수인에게 인계하였으므로 385백만원을 양도가액으로 결정하여야 타당하다.

(2) 청구인은 변OO의 쟁점②부동산 양도대금으로 대체 부동산을 취득하는 과정에서 청구인이 변OO의 부동산 양도대금을 관리한 사실은 있으나, 모두 변OO의 부동산 취득자금으로 지급하고 청구인이 중개수수료로 취한 금액은 전혀 없으므로 중개수수료로 260백만원을 지급받은 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 계약금 40백만원의 지급과 관련하여 당해 부동산에서 노래방을 운영하고 있는 임차인 오원숙의 임대보증금 40백만원으로 대체 지급하였다고 기재되어 있으나, 동 임대보증금은 계약체결 당시(2007.2.1.) 매수인 박OO이 인수하지 아니하는 조건이라면 청구인이 양도시점(2007.2.22.)에 임차인에게 즉시 반환할 돈으로써 통상적인 거래관점에서 볼 때도 임대보증금은 계약금으로 대체될 성격의 것은 아니고, 청구인은 부동산을 양도함으로써 어떠한 권한도 없음에도 청구인의 권한 밖에 있는 타인의 자금(임차인의 임대보증금)을 임차인의 승낙도 없이 당해 부동산의 계약금으로 대체한다는 것은 사회통념상 극히 이례적인 경우로 그 진정성을 담보할 수 없는 것이며, 또한 청구인이 금융채무 350백만원중 주식펀드계좌 5백만원을 매수자 박OO에게 통장으로 지급하였기에 금융채무에서 차감하여야 한다고 주장하나, 주식펀드계좌는 명의인의 연결계좌에 입금해 주는 것으로 청구인이 불복청구시 제출한 통장사본에도 연결계좌로 입금(2008.3.5.)된다고 명시된 점으로 보아 청구인이 매수자에게 통장을 주었기에 매매가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않아 이 건 과세처분에 잘못이 없다.

(2) 청구인은 변OO의 쟁점②부동산의 양도대금 15억원 중 청구인은 일부 금액만 관리하였으며 처분청이 확인한 648백만원은 부당하다고 주장하나, 첫째, 2006.12.7. 수령한 계약금 160백만원과 관련하여 160백만원 중 50백만원은 쟁점②부동산의 지상에 설치된 비닐하우스의 철거이행 담보조건으로 양도자 변OO이 이OO 변호사에게 공탁하였기에 이를 차감한 금액인 110백만원이 청구인에게 전달되어 청구인이 관리한 사실을 변OO이 확인서로진술한 점, 매수자 육OO 계좌(OO OOOOOO OOOOOOOOOOOOOO)에서 2006.12.7. 계약금 160백만원이 수표(100백만원권 1매, 50백만원, 10백만원 각 1매)로 출금되어 지급된 점, 2006.12.8. 100백만원 수표 1매는 10백만원권 수표 10매로 교환하여 청구인 및 청구인의 처 장춘수 등의 하나은행 계좌에 입금된 사실이 확인된다.

둘째, 2006.12.20. 수령한 중도금 350백만원의 관리와 관련해서 50백만원은 수표로 수령하여 같은 날 청구인이 하나은행OOOO지점에 제시하여 사용한 사실이 있고, 나머지 3억원은 청구인의 채무 3억원(OOOO OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOO OOOO OOO OOOO OOO OO OOOO OOOO OO OOOO OO OOOO OOO OO OOO OOO O OOOO OOO OOO OO)을 근저당권자 김OO의 사채 상환하는데 사용된 사실이 확인된다.

셋째, 2006.12.22. 수령한 잔금 188백만원도 청구인에게 전달되어 청구인이관리하였음이 양도자 변OO의 진술에 의하여 확인되고, 2006.12.22. 매수자 육OO의 부동산 매수대금 중 102백만원이 청구인의 OOOO OO(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 수표로 입금된 사실이 확인된다.

따라서, 청구인이 변OO의 위임을 받아 변OO의 양도대금 648백만원을 청구인이 직접 관리하면서 중개행위를 하고, 그 중 대체취득을 위해 매도인이 차OO에게 지급한 388백만원을 차감한 잔액 260백만원을 중개수수료로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점①부동산의 실지 양도가액을 얼마로 보아야 하는지 여부

(2) 청구인이 쟁점②부동산 중개행위와 관련된 중개 수수료를 260백만원을 지급받은 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제21조【결정 및 경정】① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

1. 확정신고를 하지 아니한 때

(2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

〈쟁점1에 대하여〉

(1) 청구인은 쟁점①부동산 매매계약서 작성시 계약금으로 노래방 임대보증금 4천만원을 대체하기로 약정한 내용을, 처분청에서는 청구인이 매수인 박OO과의 채권·채무로 상계한다고 오해를 하여 양도가액에 가산하였으나, 실제 발생되어 있는 채권·채무는 본 상가매매와는 전혀 무관한 채권·채무이므로 양도가액에 가산한 4천만원은 제외시켜야 되며, 채무발생시 조건부로 강제 가입한 주식형펀드 통장 5백만원도 매수인에게 인계하였으므로 이 금액도 양도가액에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점①부동산의 취득자인 박OO의 문답서에 의하면 쟁점①부동산의 취득가액은 하나은행 OOOO지점 청구인 대출금 350백만원과 6층상가 임대료(OO OOOOO OOO) 전세보증금 40백만원을 매수자가 인수하는 조건이며, 이에 제가 청구인에게 빌려준 채권액 40백만원을 더한 금액 430백만원이 취득가액이고계약서상 총 매매대금 335백만원은 잘못 기재된 것입니다 라고 기재되어 있다.

(나) 청구인이 차입한 하나은행채무 3억 5천만원 중 5백만원의 펀드주식은 2008.2.29. 해지되어 2008.3.5에 5,408,382원이 청구인의 하나은행 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 이체된 사실이 확인된다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 보면, 쟁점부동산의 양수자인 박OO이 쟁점①부동산을 335백만원이 아닌 430백만원에 취득하였다고 문답서 및 거래사실확인서를 작성한 사실이 확인되는 반면에 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 335백만원이라는 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 청구인이 차입한 하나은행채무 3억 5천만원 중펀드주식 5백만원을 매수자인 OOO 양수하였다고 주장하나, 그 펀드 주식이 만기로 2008.2.29. 해지되어2008. 3. 5. 청구인의 하나은행 OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 5,408,382원이 이체된 사실이 확인되어 청구주장을 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

〈쟁점2에 대하여〉

(1) 청구인은 변OO의 쟁점②부동산 양도대금으로 대체 부동산을 취득하는 과정에서 청구인이 변OO의 부동산 양도대금을 관리한 사실은 있으나, 모두 변OO의 부동산 취득자금으로 지급하고 청구인이 중개수입금액으로 취한 금액은 전혀 없으므로 중개수수료를 지급받은 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점②부동산의 양도자인 변OO의 사실확인서에 의하면 본인은 OOO OOO OOO OOOOO 과수원 땅을 2006년 12월 22일 총 매매가 15억원을 받고 육OO에게 매도하는 과정에서 중개인 한OOOOO(OOO, OOO) 누구에게도 중개수수료 명목으로 지급된 금액이 없음을 확인합니다 라고 기재되어 있다.

(나) 청구인과 함께 쟁점②부동산을 중개하였다고 주장하는 최OO이 청구인을 상대로 중개수수료에 대한 부당이득금 청구소송을 제기하여 판결한 OO지방법원 판결문(2007가합9300, 2008.7.16)에 의하면 원고는 피고가 OOO 임야 매매와 관련하여 이 사건 임야를 중개수수료로 취득하였으므로 이 사건 임야에 대한 원고의 이 사건 동업약정에 따른 지분 40％에 해당하는 1억7천만원=(1,700평×매입단가 25만원×40/100)을 원고에게 지급하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 갑 제3내지 15호증, 갑 제17호증의 1,2, 갑 제18호증의 각 기재 및 증인 이OO, OOO의 증언만으로는 이 사건 임야가 OOO 임야 매매와 관련된 중개수수료로 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위 증거들에 의하면 피고는 OOO 토지 매매대금으로 OOO 임야 일부를 매입하여 변OO에게 이전하여 줌으로써 변OO과의 거래를 정리하면서 동시에 이 사건 1층상가와 1억원을 지급하고 이 사건 임야를 자신의 명의로 매수하여 김OO에게 처분하였는 바, 당시 피고나 장OO가 다른 방법으로 1억원을 조달하였음을 엿볼 수 있는 자료나 주장이 제기된 바 없는 점에서 위 1억원의 노OO 토지매매대금의 일부로 보이고 그 경우 피고는 변OO과 사이에 명시적인 중개수수료 약정이 없었음에도 불구하고 OOO 토지 매매와 관련하여 포괄적인 위임을 받았음을 기화로 변OO에게도 알리지 않은 채 임의로 1억원 상당의 중개수수료 명목의 이득을 취하려 한 것으로 볼 수 있는 바 그렇다면 피고가 얻은 이득의 성격은 변OO에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다.위 1억원을 피고나 장OO가 조달한 것이라면 이 사건 임야를 정당하게 매수한 것이 되어 더욱 중개수수료로 볼 수 없다. 라고 판결한 사실이 확인된다.

(다) 위 결정에 대한 OO지방법원의 증인(OOO)신문조서에 의하면 증인은 피고한테 이 사건 거래로 인해서 아무런 중개보수를 안줬다는 것이지요? 예 못줬습니다. 제가 갖고 있는 돈이 없기 때문에 수수료 걱정을 많이 했었는데 한OO가 지금은 돈이 없는지 뻔히 알고 있고 급하니까 위임장까지 써주고 나한데 물권을 맡긴 것 아니냐 나중에 팔아서 잘되면 달라고 했는데 저는 지금 그것도 주고 싶은 마음이 전혀 없습니다. 제가 알기로는 땅도 너무 비싸게 산 것 같고, 30만원씩 계산이 됐는데 지금 시세가 그렇게 나오지도 않습니다 라고 기재되어 있다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 보면, 쟁점②부동산의 양도자인 변OO이 청구인에게 중개수수료를 지급하지 않았다는 사실이 변OO의 사실확인서와 OO지방법원 증인(OOO) 신문조서에 의하여 확인되고, 청구인과 쟁점②부동산의 중개를 함께하였다는 최OO이 청구인에게 부당이득금 반환청구소송을 제기하여 받은 판결문에 의하면 청구인이 얻은 이득의 성격은 변OO에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결한 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점②부동산을 중개하고 그 중개수수료로 260,000,000원을 지급받은 것으로 보기 어렵다.

따라서 처분청은 청구인이 쟁점②부동산을 중개하고 그 중개수수료로 260,000,000원을 지급받은 것으로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.