[청구번호]조심 2014서3268 (2015. 9. 10.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 제시한 녹취록 등에 의하면 쟁점부동산의 실지취득가액이 ＊＊억원인지 여부가 불분명하고, 청구인이 실지 매매계약서를 제시하지 못하고 있는 점, 취득당시 건물신축판매업을 영위하던 쟁점부동산의 전소유자가 2002년 귀속 쟁점부동산 관련 수입금액을???백만원으로 신고한 점, 쟁점부동산 취득시 중개인이었다고 주장하는 ???이 관련 중개수수료에 대하여 부가가치세를 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액이 ＊＊억원이라는 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제97조 / 국세기본법 제47조의3 / 국세기본법 시행령제27조의2

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 OOO 소재 OOO 토지 503.4㎡와 지상 건물 1,106.76㎡(1～4층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.20. 청구인의 배우자 OOO와 공동으로 취득(이하 “매매취득분”이라 한다)하고 OOO의 사망으로 2005.11.23. OOO 지분을 상속으로 취득(이하 “상속취득분”이라 한다)하여 보유하다가, 2011.4.26.OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고 매매취득분의 취득가액을 OOO원, 필요경비는 OOO원으로, 상속취득분의 취득가액을 OOO원, 필요경비는 OOO원으로 신고하여 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 취득가액에 대한 허위계약서 등이 작성된 사실을 확인하고 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 매매취득분에 대한 취득가액을 환산 가액 OOO원(이하 “환산취득가액”이라 한다)으로 계산하고, 상속취득분의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 평가액 OOO원으로 결정하여 2013.12.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다(이후 처분청은 청구인의 불복에 따라 상속취득분의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」에 의한 기준시가와 「소득세법」에 의한 기준시가를 호별로 비교하여 큰 금액의 합계액인 OOO원으로 결정하고, 중개수수료 OOO원을 상속취득분의 필요경비로 인정하여 2014.2.4. 청구인에게 당초 고지한 OOO원 중 OOO원을 감액하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.17. 이의신청을 거쳐 2014.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)매매취득분의 취득가액과 관련하여 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 취득가액에 대한 매매계약서를 허위로 작성하여취득가액 중 청구인 지분을 OOO원에 신고하였지만, 쟁점부동산의 전소유자였던 OOO과의 녹취록과 취득 당시 중개인 OOO의 녹취록·사실확인서에 의해 실거래가액이 OOO원(전체 취득가액)인 사실이 확인되고, 쟁점부동산 취득시점의 감정평가액이 OOO원으로 평가되어 청구인이 주장하는 실거래가액과 OOO%의 작은 차이를 보이나 처분청이 결정한 환산가액 OOO원은 감정가액과 비교하여 OOO%의 큰 차이를 보이고 있어 청구인이 주장하는 실거래가액이 합리적인 가액임이 입증되며, 배우자 OOO가 2005년 사망하여 취득가액에 대한 정확한 내역을 알지 못하나 취득 당시 OOO의 대출금 승계액 OOO원과 보증금 승계액 OOO원, 현금지급 OOO원으로 추정되므로 매매취득분에 대한 취득가액을 청구인이 주장하는 OOO원으로 결정하는 것이 타당하며 청구인의 주장을 받아들일 수 없다면 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 재조사하여야 한다.

(2) 청구인이 보일러 설치를 하면서 OOO(OOO, 1**-04-08***)에게 OOO원을 지급한 사실이 OOO 거래내역에 의해 확인되고, 이에 대한 사실확인서를 작성하여 처분청에 제출하였음에도, 처분청은 OOO이 보일러를 설치한 사실이 없고 OOO원은 청구인에게 빌려준 돈을 받은 것이라고 주장한다고 하여 보일러 설치비용을 필요경비로 인정하지 않았으나, 차용증 및 이자수수 등의 사실관계를 OOO에게 확인하지도 않고 필요경비 공제를 부인한 처분은 부당하므로 상속취득분의 필요경비는 추가로 OOO원이 공제되어야 한다.

(3) 「국세기본법」제47조의3을 보면 부당과소신고가산세액은 “산출세액×부당과소신고과세표준/과세표준×40%”로 계산하여야 하고, 같은 법 시행령 제27조의2를 보면 “소득세의 과세표준을 결손으로 신고하였을 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이 없는 것으로 보아 계산한다”고 규정하고 있는바,

청구인이 결손신고한 매매취득분의 소득금액 OOO원은 결손이 없는 것OOO으로 보아 부당과소신고과세표준을 OOO으로 계산하여야 하며 처분청과 같이 OOO으로 계산하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 매매취득분의 실지취득가액이OOO원(전체 취득가액 OOO원, 청구인지분 OOO)이라 주장하면서 매도자 OOO과 전화통화를 녹음한 녹취록, 쟁점부동산의 중개사라 주장하는 OOO의 녹취록·사실확인서 및 (주)감정평가법인 OOO OOO의 감정평가서를 제시하였는바,

OOO(매도자)은 취득가액을 OOO원, OOO(청구인의 둘째 아들)은 OOO원으로 주장하는 전화통화를 녹음한 녹취록을 제시하고 있어 처분청에서 OOO에게 쟁점물건의 양도가액 확인을 요청하였으나 미회신하여 확인이 불가하고, 청구인이 쟁점부동산(OOO)과 관련하여 2002년 종합소득세 신고시 제출한 결산서에 장부가액이 OOO으로 작성되어 있고, 매도자 OOO(건물신축판매업)은 2002년 쟁점부동산 수입금액으로 OOO원을 신고하였다.

또한, 청구인은 OOO이 쟁점부동산을 중개하여 OOO원에 거래를 성사시킨 사실이 있음을 주장하며 녹취록 및 확인서를 제시하고 있으나 정확한 매매가액에 대한 OOO(OOO으로 작성)의 언급이 녹취록에 없고, 청구인과 OOO(청구인의 셋째 아들)은 매매가액을 OOO원으로 주장하고 있으며, OOO은 거래사실확인서에 매매대금 OOO원, 금융채무 인수액 OOO원으로 확인하고 있으나, 쟁점부동산 매매대금 OOO원에 대한 실지매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 국세통합시스템에 OOO(1**-01-04***, OOO사무소)의 중개수수료에 대한 부가가치세 신고사실이 없음이 확인되는 등 쟁점부동산을 중개한 중개사인지 여부가 불분명하다.

한편, 청구인은 2002.8.20.을 기준시점으로 한 (주)감정평가법인 OOOOOO의 쟁점부동산 감정평가액이 OOO원이라는 감정평가서를 제시하고 있으나,청구인이 제시한 (주)감정평가법인 OOO OOO의 감정평가서는 2013.12.17. 작성되어 취득 당시 가격을 정확히 반영한 평가서로 보기 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 이의신청시 대출금 승계 OOO원, 보증금 승계 OOO원, 현금 지급 OOO원으로 주장하였다가 심판청구시 대출금 승계 OOO원, 보증금 승계 OOO원, 현금지급 OOO원 정도로 추정하고 있는 등 청구인은 실지취득계약서 및 매매대금 지급 사실에 구체적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인이 추가 제시한 OOO(온돌보일러) 설치비용 OOO에 대해 OOO(OOO)과 전화통화한바, 쟁점부동산에 OOO를 설치한 사실은 없고 배우자 OOO이 돈을 빌려주고 받은 것으로 기억하고 있으며, 배우자 OOO도 청구인으로부터 OOO원을 받은 것은 청구인에게 돈을 빌려주고 받은 것이라는 확인서를 제출하였고, OOO의 2008년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고내용을 검토한 바에 의하면, 대부분 OOO원 이하의 소규모 매출이며 OOO원 이상 매출은 건설업체·학교 등과의 거래인 것으로 확인되는바, 청구인이 보일러 설치에 대한 계약서, 거래명세표 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 동 보일러 설치비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(3) 청구인은 과세표준을 결손으로 신고하였을 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이 없는 것으로 보아 계산한다는 과소신고가산세 규정을 들어 부당과소과세표준이 OOO원이 아니라 OOO원이라고 주장하나,

「국세기본법 시행령」제27조의2는 “과소신고한 과세표준은 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준과 납세자가 신고한 과세표준과의 차액을 한도로 한다. 이 경우 소득세 또는 법인세의 과세표준을 결손으로 신고하거나 부가가치세의 과세표준을 환급받을 세액이 있는 것으로 신고하였을 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이나 환급받을 세액이 없는 것으로 보아 계산한다”고 규정하고 있으며, 과소신고과세표준은 결정과세표준을 한도로 한다는 규정으로 이 건의 경우 신고과세표준 OOO원, 결정과세표준 OOO원으로 과소신고과세표준은 OOO원이 되고, 부당과소과세표준 OOO원, 일반과소과세표준 OOO원으로 과소신고가산세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점부동산의 양도와 관련하여 녹취록 등에 의해 취득가액으로 주장하는 OOO원이 취득 당시의 실지거래가액인지 여부

②보일러 설치비용 OOO원의 필요경비 해당 여부

③부당과소신고한 과세표준의 계산방법이 적정한 지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 국세기본법 제47조의3(과소신고가산세) ① 납세자( 「부가가치세법」 제29조에 따라 납부의무가 면제된 자는 제외한다)가 법정신고기한까지 세법에 따른 과세표준신고서를 제출한 경우로서 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미치지 못하는 경우에는 과소신고한 과세표준 상당액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.(단서 생략)

② 제1항에도 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.

1.부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 대한 가산세액 : 과세표준 중 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고과세표준"이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고가산세액"이라 한다).(이하 생략)

(3) 국세기본법 시행령 제27조의2(과소신고가산세) ① 법 제47조의3을 적용하는 경우 과소신고한 과세표준은 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준과 납세자가 신고한 과세표준과의 차액을 한도로 한다. 이 경우 소득세 또는 법인세의 과세표준을 결손으로 신고하거나 부가가치세의 과세표준을 환급받을 세액이 있는 것으로 신고하였을 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이나 환급받을 세액이 없는 것으로 보아 계산한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 쟁점부동산을 2011.4.26. OOO 외 1인에게 OOO원에양도하고 매매취득분 취득가액은 실지취득가액 OOO원, 상속취득분의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」에 의한 평가액이 아닌 취득세 과세표준 OOO원, 필요경비는 매매취득분과 상속취득분의 취득 등기시에 납부한 취득세 및 등록세 납부액만 공제하여 2011.6.3. [표1]과 같이 2011년 귀속 양도소득세 과세표준을 신고한 사실이 확인된다.

[표1] 청구인의 양도소득세 과세표준 신고내용

(나) 처분청은 청구인에 대하여 실시한 양도소득세 실지조사(2013.9.2. 2013.10.25.)에서 청구인이취득가액에 대해 허위계약서를 작성한 사실(이에 대해서는 다툼이 없음)을 확인하고, 청구인의 2002년 종합소득세 신고서의 결산서에 쟁점부동산에 대한 장부가액이 OOO원이고 환산고시가액이 OOO원인 점 등 취득시 실지거래가액이 불분명하고 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니하여쟁점부동산의 매매취득분에 대한 취득가액을 환산가액 OOO원(청구인지분 OOO원)으로 계산하여 [표2]와 같이 양도차익을 결정한 사실이 확인된다.

[표2] 처분청의 양도차익 결정내역

(다)청구인은 2002.8.20. 쟁점부동산을 OOO으로부터 실제 OOO원에취득하였다고 주장하면서 이에 대한 계약서는 분실하였으나, 2013.9.16. 청구인의 자녀인 OOO과 매도자 OOO의 통화 내용을 녹음한 녹취록을 제출하였는바, 동 녹취록을 보면 OOO이 쟁점부동산의 당시 취득가액이 OOO원이 아닌지 확인하는 질문에 대하여 OOO이 OOO원으로 대답한 사실이 나타나며, 건물신축판매업을 영위하던 OOO은 2002년 쟁점부동산의 수입금액으로 OOO원을 신고한 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 OOO원이라는 주장에 대한 추가 증거자료로 취득당시 쟁점부동산을 중개했다고 하는 OOO(OOO은 OOO에서 2000.8.16부터 2007.6.30까지 공인중개사 사무실을 운영한 것으로 국세통합전산망에 의해 확인됨)과의 대화내용 녹취록(녹취록에는 OOO이 OOO으로 기재되어 있음)과 거래가액 사실확인서를 제출하였는바, 동녹취록에서 OOO은 쟁점부동산의 실지거래가액을 정확히 기억은 못하나 OOO원 정도로 계약서에는 금액을 적게 하여 기재하였다고 하고 있다.

(마) 청구인이 (주)감정평가법인 OOO OOO에 취득일(2002.8.20.)을 기준시점으로 하여 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰한 결과(2013.12.17.일 작성) 및 청구인이 쟁점부동산 취득시 OOO에 쟁점부동산 일부(101호, 102호, 201호, 202호)를 담보로 하여 대출을 신청하면서 작성(2002.1.24. 가격시점으로 OOO이 감정)된 감정서 심사현황표 및 여신·담보현황(정규확정)표의 내역은 [표3]과 같다.

[표3] (주)감정평가법인(OOO, OOO)의 감정평가내용

(바) 청구인은 배우자 OOO의 사망으로 쟁점부동산의 대금지급내역을 정확하게 알지 못하여 당초 이의신청서에서쟁점부동산의 취득가액을전소유자 OOO의 대출금 승계액 OOO원, 전세보증금 승계액 OOO원, 현금지급(당시 OOO는 다른 부동산을 처분한 금액OOO원을 보유) OOO원으로 추정하였으나,처분청이 대출금 승계액 OOO원, 전세보증금 승계액 OOO원(2002년 제2기 부가가치세 예정신고서의 부동산임대공급가액명세서상 취득시점의 전세보증금)으로 확인하여, 청구인은 심판청구시 대출금 승계액과 전세보증금승계액을 위 처분청의 확인내용으로 수정하고 현금지급금액도 당초 이의신청시 OOO원에서 OOO원으로 수정한 것으로 나타난다.

(사) 청구인은 OOO에게 2008년경 OOO 설치공사비용 OOO원을 지급하였다고 하면서 OOO에게 지급한 통장거래내역을 제출하였고, 처분청은 동 지급액이 공사비용이 아니고 배우자OOO이 청구인에게 빌려준 돈을 받은 것이라는 확인서를 제출하였다고 하고 있다

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여살피건대,청구인은 당초 신고한 취득가액은 허위계약서에 의한 것이고 전 소유자 OOO과의 전화통화 녹취록 등에 나타난 OOO원이 실지취득가액이라고 주장하나, 동 녹취록 등을 보면 실지거래가액이 OOO원인지 여부가 명확히 나타나지 않는 점, 당시 건물신축판매업을 영위하던 OOO은 2002년 쟁점부동산의 수입금액을 OOO원으로 신고한 점, 당시 중개인이라는 OOO도 중개수수료에 대한 부가가치세신고사실이 없어 쟁점부동산을 중개하였는지여부가 불분명한점, 실지 매매계약서가제시되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구인의 주장을 인정하기 어려워 보인다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO에게 2008년경 OOO 설치공사비용 OOO원을 지급하였다고 하나, OOO은처분청과의 전화통화에서 쟁점부동산에 OOO를 설치한 사실이 없다고 하고 있고 배우자 OOO이 청구인으로부터 받은 OOO원은 청구인에게 돈을 빌려주고 받은 것이라는 확인서를 제출한 것으로 나타나는점, 청구인이 OOO원을 공사비로 지급했다는 관련 증빙 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 보일러 설치비용 OOO원(청구인 지분 OOO원)을 필요경비로 인정하기 어렵다 하겠다.

(4) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 부당과소신고가산세의 과소신고한 과세표준의 계산과 관련하여 청구인은 결손신고한 매매취득분의 소득금액 OOO원은 결손이 없는 것OOO으로 보아 부당과소신고과세표준을 OOO으로 계산하여야 한다고 주장하나, 「국세기본법 시행령」제27조의2에서소득세의 과세표준을 결손으로 신고하였을 때에는 과소신고한 과세표준은 결손이 없는 것으로 보아 계산한다고 규정하고 있는바,

[표1]과 같이 청구인은 결손인 매매취득분의 과세표준OOO과 상속취득분의 과세표준OOO을 합산하여 쟁점부동산의 과세표준OOO을 신고하였고, 이는 결손으로 신고한 것이 아니어서 위 규정이 적용될 여지가 없어 보이므로 처분청이 계산한 부당과소신고가산세가 잘못 계산되었다고 보기는 어렵다고 하겠다.

따라서, 처분청이 당초 청구인이 신고한 실지취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액 등을 적용하고 보일러 설치비용을 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.