조심 2015지1949 (2015.12.23)

취득

기각

이 건 토지는「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 가격 검증결과 부적정으로 판정되었으므로 이는 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 산출하는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

지방세법 제10조제1항 / 지방세법 제10조제5항제5호

조심2019지1828

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.2.3. OOO전 231㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 매매로 취득한 후, 2014.2.11. 이 건 토지의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO을 신고․납부하였다.

나. 청구인은 이 건 토지의 사실상의 취득가격을 적용하여 기 신고․납부한 취득세 등을 경정하여야 한다고 주장하며 2015.10.2. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2015.10.14. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.16. 이의신청(2015.11.26. “기각” 결정)을 거쳐 2015.10.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이 건 토지를 가처분 해제비용인 OOO을 매매가격으로 하여 이를 취득하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따라 부동산거래계약신고필증을 교부받고, 매도자가 실거래가격을 인정받아 양도소득세를 신고하였음에도 이 건 토지의 신고가격이 시가표준액에 미달한다는 사유로 그 사실상 취득가액을 인정하지 아니하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

국세인 양도소득세와 이 건 취득세는 별개의 처분에 해당할 뿐만 아니라, 이 건 토지의 거래가격이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 가격검증 결과 “하한미달”로 부적정 진단을 받은 이상 「지방세법」제10조 제5항 제5호에 의한 사실상 취득가격의 적용대상에 해당하지 아니하므로 이 건 토지의 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 신고․납부한 것은 적법한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 적정성 검증 결과 “하한미달”로 부적정 판정된 이 건 토지의 취득에 대하여 시가표준액이 아닌 실제거래가격을 적용하여 취득세 등을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) OOO이 발행한 이 건 토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 이 건 토지의 매도인 이OOO에 따라 “소유권이전등기 청구권(금지사항 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지)”을 피보전권리로 하여 2007.1.26. 가처분등기를 하였으며, 청구인은 2014.2.3. 매매를 원인으로 2014.2.11. 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 이 건 취득세 등을 신고․납부하는 과정에서 제출한 이 건 토지의 “부동산 매매계약서”에 의하면, 매도인은 이OOO으로 하여 2014.2.3. 아래 ＜표1＞과 같은 조건으로 매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(다) 청구인은 이 건 토지의 취득에 대하여 2014.2.6. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 부동산거래계약신고를 하여 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받은 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 2014.2.11. 청구인이 취득세 등을 신고한데 대하여 이 건 토지의 취득신고가격이 시가표준액에 미달함에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부한 것으로 나타난다.

(마) 처분청 부동산정보과는 부동산실거래가 신고에 대한 적정성 진단을 실시한 후, 그 진단결과(“하한미달”)를 아래 ＜표2＞와 같이 세무부서(부과과장)에 통보(부동산정보과-4969, 2015.4.6.)하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제10조 제1항, 제2항 및 제5항 제5호에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 그 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하는 것이지만, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 「지방세법」제10조 제5항에서 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성이 검증된 경우 등 같은 항 각 호에 해당하는 경우에는 신고가액을 과세표준으로 보도록 하고 있고, 이는 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달한다 하더라도 사실상의 취득가격이 재산의 객관적인 가치를 적절히 반영하였다고 인정되는 경우에는 예외적으로 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 보도록 한 것으로서 「지방세법」 제10조 제5항 각 호에 열거된 사유는 시가표준액에 갈음하여 취득재산의 객관적 가치가 입증된 사실상의 취득가격을 과세표준으로 보는 제한적․한정적 요건에 해당하므로 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것이고, 토지 또는 건축물의 매매당사자가 관련 법률에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어지지 아니하거나 부적정 판정을 받은 경우는 「지방세법」제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가격 적용 대상이 아니라고 보아야 할 것이다.

(다) 이 건의 경우, 청구인이 주장하는 이 건 토지의 사실상의 취득가격은 시가표준액 보다 낮고 그 차이가 매우 큰 점, 이 건 토지는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 가격검증결과 “하한미달”로 부적정 판정된 사실이 확인되므로 이는 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 가액이 이 건 토지의 시가표준액에 미달하는 이 건의 경우에 있어 「지방세법」제10조 제1항 및 제2항에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출한 것은 정당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제123조 제4항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령

제2조(토지 및 주택의 시가표준액)「지방세법」(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑨ 제1항·제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.