국심1998서2010 (1999.10.14)

기타

경정

처분청이 부동산에 대한 압류를 민사소송법상 경매신청의 등기와 동일한 효력이 있는 것으로 보아 당해 임대차계약이 압류 후에 체결되었음을 이유로 임차보증금 중 일정액에 대하여 우선변제권을 인정하지 아니한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단되고, 따라서 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건에 해당하는 청구인의 임차보증금 중 같은법시행령 제3조 제1항에서 정하는 금액(기타지역의 경우 800만원 이하)에 대하여는 국세기본법 관련규정에 의거하여 부동산의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단됨

국세기본법 제35조【국세의 우선】

국심2000서0705

서부세무서장이 1998.2.24 주식회사 OO주택의 소유인

경기도 파주군 OO읍 OO리 대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡와 동 소 OOOO호

대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡의 공매대금 배분처분은 위

OOOOOOO OOOO호의 임차인인 청구인의 임차보증금

중 8,000,000원을 국세 및 근저당권에 의하여 담보된 채권에

우선하여 배분하는 것으로 하여 이를 경정한다.

1. 처분개요

처분청은 주식회사 OO주택의 소유인 경기도 파주군 OO읍 OO리 OOOOO OOOOOOO OOOOO 대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡와 동 소 OOOOO 대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.10.6. 압류등기하였고, 청구인은 1996.1.20. 쟁점부동산 OOOO호에 대한 임대차계약을 체결하고 1996.3.29. 동호에 전입하였다.

그 후 쟁점부동산의 선순위 근저당권자인 청구외 OOO에 의해 1996.11.6. 임의경매신청의 등기가 경료되었으며, 처분청의 의뢰에 따라 쟁점부동산의 공매처분을 대행한 OO공사 사장은 1998.2.3. 청구인에게 공매통지를 하였고, 청구인은 1998.2.14. OO공사에 전세계약서와 주민등록등본을 제출함으로써 공매대금 배분신청을 한 사실이 있다.

처분청은 1998.2.24. 쟁점부동산의 공매로 인한 경락대금 126,100,000원을 다음과 같이 배분하였다.

(단위 : 원)

청구인은 이에 불복하여 1998.3.10. 이의신청과 1998.5.19. 심사청구를 거쳐 1998.8.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산 OOOO호 주택의 임차인으로서 1998.2.24. 공매대금 배분당시 1순위로 배분된 체납국세의 법정기일은 1994.7.25.이고 처분청의 압류등기일은 1995.10.6.이며, 차순위로 배분받은 채권자인 청구외 OOO의 근저당권 설정등기일은 1995.1.14.이나,

청구인은 주택임대차보호법상 소액임차인(전세금 1,500만원)으로서 청구인의 전입신고일(1996.3.29.) 및 확정일자(1996.5.31.)를 갖춘 날이 위 국세의 법정기일 또는 청구외 OOO의 근저당권 설정등기일 이후라 하더라도 주택임대차보호법상 우선변제의 요건을 갖추고 있으므로, 국세기본법 제35조 제1항 제4호의 규정에 의하여 이 건 쟁점부동산의 공매대금을 배분함에 있어서 청구인의 임차보증금 중 일정액은 국세 및 근저당권에 의한 기타 채권에 우선하여 배분되어야 한다.

나. 국세청장 의견

처분청의 공매대금 배분은 국세기본법 제35조의 규정에 의하여 체납처분비, 근저당권 설정일 이전에 국세의 법정기일이 도래하는 국세, 근저당 채권의 순서로 배분되어 적법하며,

또한 처분청의 압류등기는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 경매신청의 등기와 동일한 효력이 있는 것이므로 처분청에서 쟁점부동산에 대하여 압류등기한 이후에 임대차계약이 체결된 청구인의 경우는 그 임차보증금 중 일정액을 국세채권에 우선하여 배분받을 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 공매대금을 배분함에 있어서 청구인의 임차보증금 중 일정액이 국세 및 근저당권에 의하여 담보된 채권에 우선하여 배분되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

국세기본법 제35조 제1항에서 「국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

1.～2. (생략)

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 “법정기일”이라 한다)전에 전세권·질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각대금 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일

나.～바. (생략)

4. 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권」이라고 규정하고 있다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.」고 규정하고 있고, 같은법 제3조의 2 제1항에서 「제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.」고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항에서 「임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.」고 규정하고 있고,

같은법시행령 제3조 제1항에서 「법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다.」고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 「임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.」고 규정하고 있고, 같은령 제4조에서 「법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 압류재산 매각대금의 배분순위를 정한 전시한 국세기본법 제35조 제1항 제4호에서 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 ‘임차보증금 중 일정액’은 국세·저당권 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있으며, 주택임대차보호법상 우선변제의 대상이 되는 임차인의 대항요건은 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마쳐야 하는 것으로 규정하고 있다.

이 건의 경우 쟁점부동산의 근저당권자인 청구외 OOO에 의하여 1996.11.6. 경매신청의 등기가 경료된 사실이 등기부등본에 나타나고 청구인은 경매신청의 등기 전인 1996.3.29. 주민등록 전입하여 1996.5.31. 당해 전세계약의 확정일자를 받은 사실과 임차보증금이 15,000,000원인 점이 주민등록등본과 전세계약서 등 관계서류에 의해 확인되므로 청구인은 주택임대차보호법상 ‘임차보증금 중 일정액’의 우선변제 요건을 갖추고 있다고 할 것이다.

(2) 한편, 처분청은 압류재산에 관계되는 국세·근저당 채권 및 임차보증금이 경합하는 경우 임대차계약이 처분청에 의한 당해 주택의 압류 후에 체결된 경우에는 압류등기가 경매신청의 등기와 동일한 효력이 있는 것으로 보아 주택임대차보호법 제8조의 적용대상이 되는 임차인이라 하더라도 그 임차보증금 중 일정액이 국세 등에 우선할 수 없다고 주장하고 있다.

이러한 처분청 주장 및 관련 예규의 논거는 민사소송법 제603조 제1항에서 「경매절차의 개시결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다」고 규정하고 있어 민사소송법에 의한 경매시 이해관계자에 의한 경매신청에 대하여 법원이 경매개시결정을 내리면 즉시 압류절차가 속행된다는 점을 이건 공매시에도 원용하여 경매신청과 처분청의 압류의 효과를 동일시한 것으로 보이고, 또한 이 건과 같이 임차인이 당해 주택의 압류등기 후에 임대차계약을 체결한 경우에는 위험부담을 안고 계약체결한 것이어서 공매시 압류의 원인이 된 채권에 우선 배분권이 주어져야 한다는 입장에서 비롯된 것으로 보인다(이 건의 경우 1996.11.1. 법원의 경매개시결정이 있은 후 같은해 11.6. 채권자 OOO에 의한 임의경매신청의 등기가 경료되었으나 별도의 압류조치 없이 처분청에 의한 공매절차가 진행되었음).

(3) 그러나 민사소송법상의 강제집행 또는 담보권의 실현에 의한 경매와 국세징수법상 체납처분은 각기 다른 집행기관에 의하여 별개의 독립한 절차로서 집행되는 것이기 때문에 동일한 목적물에 대하여 경매절차와 공매절차가 경합할 수 있으며, 민사소송법상의 압류는 집행법원이 경매개시결정과 동시에 당해 부동산의 압류를 명하여야 하는 점에서 압류가 경매진행절차의 일환으로 추진되는 것인 반면, 국세징수법상의 압류는 체납처분의 1단계로서 국가 또는 지방자치단체가 조세채권의 강제징수를 위하여 체납자의 특정 재산의 처분을 금지시키는 조치로 조세의 납부·충당, 공매의 중지, 부과의 취소 등 압류가 필요없게 된 사유가 발생하였을 때에는 그 압류를 해제하여야 하고, 또한 압류재산가치의 감손우려가 없는 한 체납자가 압류부동산을 사용·수익을 할 수 있도록 하고 있는 점 등에서 차이가 있다. 그러므로 후자는 전자의 경우와 달리 압류가 공매의 개시를 뜻하는 것이 아니라 단지 조세채권을 확보하는 수단인 것으로서 국세기본법 및 주택임대차보호법을 적용함에 있어 과세관청의 압류로 인하여 공매대금의 배분의 우선순위가 달라진다고 볼 법적근거는 없는 것이다.

(4) 살피건대, 공매부동산에 관련된 채권의 배분순위를 정함에 있어 임차보증금과 임차보증금 중 일정액은 구분되어야 하는 바, 국세기본법 제35조 제1항 제4호에서 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 당해 임대차보증금 중 일정액은 국세 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있고, 여타 채권과의 우선순위를 정함에 있어 주택임대차보호법상 임차인의 대항요건은 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마치는 것 외에 다른 조건은 없으며, 현행 국세기본법 기본통칙 4-1-22…35에서도 임차인의 보증금 중 일정액과 국세 등 다른 채권이 경합하는 경우 국세기본법과 주택임대차보호법의 규정을 종합하여 우선순위를 판단하여야 한다고 하면서 그 제2항에서 압류재산에 국세의 법정기일 이후에 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권이 있는 경우에 임차인의 보증금 중 일정액을 배분의 1순위로 정하고 있음을 볼 수 있다.

또한, 주택임대차보호법이 우선변제를 받을 임차인의 범위를 일정 보증금 이하의 계약자로 한정하고 또 그 보증금 중 일정액을 당해 주택가액의 1/2 범위내로 제한하고 있는 점은 소액임차인에 대한 특별한 보호수단으로 여겨지며, 국세기본법 제35조 제1항 제4호의 규정은 주택임대차보호법이 정한 요건에 해당하는 임차인의 경우 그 임차보증금 중 일정액은 최우선적으로 변제받을 수 있도록 배려한 것이라 하겠다.

그러하다면 처분청이 쟁점부동산에 대한 압류를 민사소송법상 경매신청의 등기와 동일한 효력이 있는 것으로 보아 당해 임대차계약이 압류 후에 체결되었음을 이유로 임차보증금 중 일정액에 대하여 우선변제권을 인정하지 아니한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단되고, 따라서 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건에 해당하는 청구인의 임차보증금 중 같은법시행령 제3조 제1항에서 정하는 금액(기타지역의 경우 800만원 이하)에 대하여는 국세기본법 관련규정에 의거하여 쟁점부동산의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.