[사건번호]조심2012중3856 (2012.12.28)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지를 OOO에 일괄양도하기로 한 매매계약서의 제시가 없고, 청구주장에 일관성도 없을 뿐 아니라, 쟁점②토지의 실지거래가액도 확인하기 어려우므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제96조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.12.18. OOO 468-9 전 365㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 2003.1.3. 같은 리 468-3 전 430㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 거래가액 OOO원에 이OOO로부터 매입하였다가, 쟁점①토지는 2007.9.28. 매매를 원인으로, 쟁점②토지는 2008.7.31. 지목을 대지로 변경하여 동 토지상에 청구인 명의로 주택(96.24㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후 2008.7.14. 강OOO에게 주택과 토지를 일괄양도하는 것으로 계약하고 이를 매매원인으로 하여 2007.10.5. 및 2008.9.5. 각각 소유권이전등기하고,

쟁점①토지 양도에 대하여는 양도소득과세표준 신고기한(2008.5.31.)까지 양도소득세를 무신고하고, 2008.12.31. 2008년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점①토지 양도분을 포함하여 신고하면서 쟁점토지의 양도가액을OOO,OOO,OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 및 쟁점주택OOO,OOO,OOO원), 취득가액을 OOO원으로 신고하였다가, 2010.10.11. 2007년 양도분과 2008년 양도분을 구분하여 경정청구하면서, 쟁점토지 취득가액을 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원), 쟁점①토지의 양도가액은 OOO원, 쟁점②토지 및 쟁점주택의 양도가액은 매매계약서상 합계액 OOO원(쟁점②토지 OOO원, 쟁점주택 OOO원)으로 하였다.

나. 처분청은 2009.11.23. 청구인의 쟁점①토지에 대한 2007년 귀속 양도소득세 무신고분에 대하여 양도가액을 OOO원, 취득가액을 환산가액 OOO원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다가, 쟁점①토지의 취득가액을 청구인이 경정청구시 안분계산한OO,OOO,OOO원으로 하여 재경정하여 환급결의하였고,

쟁점②토지 및 쟁점주택 양도 관련 2008년 귀속 양도소득세에 대하여는 청구인이 당초 신고한 쟁점토지 및 쟁점주택 취득가액OOO,OOO,OOO원 중 쟁점토지 취득가액 OOO원을 제외한 주택신축비용OOO,OOO,OOO원은 청구인이 아니라 쟁점토지 매수자인 강OOO이 직접 지출한 비용으로 인정하여 취득가액에서 차감하였으나, 청구인이 경정청구시 제시한 부동산매매계약서상 쟁점②토지 및 쟁점주택의 양도가액 OOO원을 쟁점②토지 양도가액으로 하여 2012.3.10. 청구인에게 2008년 귀속양도소득세 OOO원 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.13. 이의신청을 거쳐 2012.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도소득세 신고를 법무사 사무소에 의뢰하였으나, 당초 신고시 쟁점①,②토지를 구분하지 아니하고 2008년에 한꺼번에 하면서 매매계약서를 임의로 작성하여 소유권이전등기하는 바람에 등기부등본상 매매원인일도 임의로 기재되었으나, 실제로는 2007.9.28. 쟁점토지 전부를 일괄하여 OOO원에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하였음에도 불구하고, 쟁점토지와 쟁점주택을 OOO원에 일괄양도한 것으로 신고하면서 취득가액에 청구인이 지출하지 아니한 주택신축공사비를 포함하였고, 이후 청구인의 경정청구에 대하여 처분청이 쟁점토지 취득가액 OOO원을 기준시가에 의하여 쟁점①·②토지의 가액으로 안분계산한 것과 쟁점①토지의 양도가액이 OOO원인 사실을 인정하여 쟁점①토지분 양도소득세를 재경정하였으며, 당초 신고내용에 포함된 쟁점주택 신축비용 OOO원을 청구인의 취득가액에서 차감하여 쟁점②토지분 양도소득세를 경정·고지한 바, 청구인이 비록 당초 신고 및 경정청구를 잘못하기는 했지만, 청구인이 강OOO에게 쟁점토지를 양도하면서 지급받은 금액이 OOO원인 사실은 수표사본, 영수증, 강OOO 및 부동산중개사무소 직원 김OOO의 사실확인에 의하여 처분청이 이미 확인하였고, 처분청이 쟁점①토지의 등기부등본상 거래가액 OOO원을 실지거래가액으로 인정한 이상, 쟁점②토지의 양도가액은OOO,OOO,OOO원이 타당하므로, 처분청이 쟁점②토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 경정·고지한 처분은 쟁점주택의 신축비용을 취득가액으로 인정하지 않으면서 쟁점주택의 양도가액까지 포함하여 과세한 것이므로 쟁점②토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 재경정하는 것이 타당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 매매를 중개한 OOO군 소재 OOO공인중개사사무소 직원 김OOO(공인중개사자격은 없음)에게 중개수수료 명목으로 OOO원을 계좌이체한 사실이 청구인의 OOO계좌(221010- 52-******)의 거래내역에 의하여 확인되며, 김OOO도 이를 확인하고 있음에도 불구하고, 처분청이 김OOO이 부동산공인중개사가 아니라는 이유만으로 중개수수료를 일체 인정하지 않으면서 사인간 소비대차일 것이라고 추측하여 과세한 처분은 근거과세에도 위배될 뿐만 아니라, 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익 계산시 공제할 필요경비가 “0”원이 되는 결과를 초래하는 바, 금융증빙에 의하여 확인되는 OOO원은 양도차익 산정시 필요경비로 인정하여야 한다.

(3) 청구인은 쟁점토지에서 농사를 짓다가 강OOO에게 양도하였고, 강OOO이 쟁점②토지를 대지로 용도변경하여 건축물을 신축한 사실은 처분청도 인정하여 주택신축비용을 취득가액에서 차감하여 경정·고지한 바, 쟁점토지의 양도에 대하여 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 당초 신고내용에 오류가 있었으나, 쟁점토지 취득가액 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원)이 실지거래가액으로 인정되며, 쟁점토지(두 필지) 양도시에 쟁점주택이 없이 토지만 매매한 것이 부동산중개인 김OOO의 확인서에 나타나고, 쟁점주택 신축공사비를 쟁점토지 매수자인 강OOO이 지출한 것과 쟁점①토지의 양도가액이 OOO원인 것에 대하여는 다툼이 없으나,

청구인이 경정청구시 제출한 쟁점②토지의 매매계약서에는 쟁점②토지와 쟁점주택의 가액의 구분 없이 총 매매대금이 OOO원으로 기재된 바, 양도자(청구인)와 양수자(강OOO)의 거래금액에는 착오가 없는 것으로 보이며, 당시 건축물 허가를 양도자인 청구인이 받아서 준공 후 소유권보존등기를 하여 강OOO에게 소유권이전하였으나, 매매계약서 작성시 건축주인 양수자(강OOO)가 지급하지 아니할 금액까지 포함하여 계약서를 작성하는 것은 상식에 맞지 아니하며, 청구인 또는 매수자인 강OOO의 계약금 지급일 혹은 잔금 수령일 전후의 금융증빙을 요구하여도 제출하지 아니한 바, 매매계약서상의 양도대금OOO,OOO,OOO원에 건물가액이 포함되지 않은 것이 정당함에도 불구하고, 쟁점②토지 양도가액(OOO원)에서 쟁점주택 상당액(OOO원)을 차감해달라는 청구주장은 입증자료의 부족으로 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인이 부동산중개수수료를 지급하였다는 김OOO은 공인중개사가 아니고,OOO원을 실제 중개수수료로 지급한 것인지 사인간에 금전소비대차인지 여부를 확인할 수 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

(3) 청구인이 농지전용비를 납입한 사실이 없고, 쟁점토지 취득 후 매매계약 체결일까지 농지를 경작한 사실을 입증할 증빙을 제시하지 못하는 바, 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점②토지의 양도가액이 얼마인지 여부

(2) 부동산중개수수료 지급 주장금액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

(3) 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률(소득세법)

제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3.양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

다.제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1.논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 당초 2008년 귀속 양도소득세 신고시 2007년에 양도한 쟁점①토지를 포함하여 쟁점토지 및 쟁점주택을 모두 2008년에 양도한 것으로 하여, 쟁점토지 취득가액은 쟁점주택 신축비용 OOO원과 쟁점토지 취득가액 OOO원의 합계액 OOO원, 쟁점토지 및 쟁점주택의 양도가액은 OOO원(매매대금 OOO원의 쟁점①토지 매매계약서, 매매대금 OOO원의 쟁점②토지 및 쟁점주택 매매계약서)으로 신고하였다.

(나) 청구인은 경정청구시 쟁점토지의 취득가액 OOO원을 기준시가에 의하여 쟁점①,②토지의 가액을 OOO원과 OOO원으로, 쟁점②토지 및 쟁점주택의 양도가액은 매매계약서상 매매대금OOO,OOO,OOO원을OOO,OOO,OOO원 및OO,OOO,OOO원으로 각각 안분계산하였다.

(다) 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 쟁점①토지의 양도가액을 등기부등본상 기재가액 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 인정하여 환급결의하였고, 쟁점주택 신축비용 OOO원을 매수자인 강OOO의 필요경비로 인정하여 청구인의 취득가액에서 차감하면서, 쟁점②토지의 양도가액을 청구인이 당초 신고시 제시한 매매계약서(쟁점②토지 및 쟁점주택 일괄양도)상의 매매대금 OOO원으로 하여 경정·고지하였다.

(라) 청구인은 쟁점토지를 강OOO에게 OOO원에 양도하고 쟁점②토지상의 쟁점주택은 강OOO의 비용으로 신축한 것이므로, 쟁점토지의 양도가액 OOO원에서 처분청이 확인한 쟁점①토지의 거래가액 OOO원을 제외한 OOO원이 쟁점②토지의 양도가액이라고 주장하면서, 등기부등본 등을 증빙으로 제시한 바, 이에 대하여 본다.

1) 쟁점②토지 등기부등본에는 쟁점①토지 소유권이전등기일(2007.10.5.)에 쟁점②토지에 대하여 매수인 강OOO에게 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기되고, 2005.12.9. 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액은 OOO원, 쟁점①토지의 소유권이전등기(2007.10.5.)시거래가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점토지 양도당시 개별공시지가는 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지OO,OOO,OOO)으로 확인된다.

2) 처분청 조사시 제출한 확인서에 의하면, 쟁점토지 매수인인 강OOO은 쟁점주택을 제외한 쟁점토지만의 매매대금이 OOO원이라고 확인하면서 지급받은 수표 사본과 영수증을 제시하였고, 부동산공인중개사무소 직원 김OOO은 청구인과 강OOO이 쟁점토지만을 매매하였고, 강OOO이 쟁점주택을 본인의 비용으로 신축하였으며, 강OOO이 청구인에게 OOO원을 지급한 사실을 확인한 것으로 되어 있다.

(마) 살피건대, 청구인이 당초 신고시 쟁점토지 및 쟁점주택의 양도분을 일괄하여 양도소득세를 신고하면서 쟁점①토지, 쟁점②토지 및 쟁점주택의 매매계약서를 구분·작성하여 신고한 바, 쟁점토지를OOO,OOO,OOO원에 양도하기로 한 매매계약서의 제시가 없고, 경정청구시에는 쟁점주택의 가액을OO,OOO,OOO원(쟁점②토지의 가액OOO,OOO,OOO원)으로 안분계산하였다가 심판청구시에는 처분청이 쟁점②토지에 대하여 경정한 양도가액에서 쟁점주택 상당액 OOO원을 차감하여 달라고 주장하는 바, 청구주장에 일관성이 없을 뿐만 아니라, 쟁점②토지의 실지거래가액을 확인하기 어려우므로 청구인이 제시한 입증자료만으로는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 당초 쟁점토지 및 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 쟁점토지 취득가액 및 쟁점주택 신축비용만을 취득가액으로 하여 신고하였다가 처분청의 경정·고지 이후 OOO원을 부동산 중개수수료로 지급하였다고 주장하면서 부동산공인중개사무소 직원 김OOO의 계좌에 이체하였다는 입증자료로 청구인의 OOO계좌 거래증빙을 제시하였다.

(나) 김OOO은 처분청 조사시 제출한 확인서에서 쟁점토지 거래대금이 OOO원이라고 확인하였으나, 중개수수료에 대하여는 확인한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(다) 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 중개수수료로 지급하였다고 주장하는 OOO원에 대하여 조사과정에서 김OOO이 중개수수료로 지급받은 사실을 확인한 바 없고, 청구인도 당초 동 금액을 취득가액에 포함하여 신고하지 아니한 바, 동 금액을 쟁점토지의 양도가액에서 차감되는 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지 보유기간 동안 쟁점토지를 자경하였다고 주장만 할 뿐, 청구인이 쟁점토지 소재지에 거주하면서 쟁점토지를 직접 경작한 사실을 확인할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 이 부분 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.