국심1998서0455 (1998.11.13)

양도

기각

종전주택의 부수토지중 감소면적에 해당하는 부분은 소득세법 제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수 없고, 종전주택에 부수되는 토지의 일부를 분할양도 하였음이 확인되는 바, 주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이므로 처분청이 종전주택의 부수토지중 감소된 면적에 대하여 유상양도로 보아 과세한 당초처분은 정당함

소득세법 제88조【양도의 정의】

국심1996서0329

국심2000서0165

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분의 개요

청구인은 81.4.21 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 OOOOOO OO OOOO(건물80.93㎡ 및 대지84.21㎡, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 거주하여 오던 중, 같은 건물의 소유자들(16세대)과 함께 OO연립주택(2개동)을 노후등의 이유로 멸실하고 OOOO아파트(19세대)를 재건축하였고, 이에 따라 청구인은 96.3.29 같은곳 OOOO아파트 4층 402호(건물 149.77㎡ 및 대지61.05㎡, 이하 “재건축아파트”라 한다)를 취득하여 거주하여 오고 있다.

처분청은 재건축아파트에 부수되는 토지의 면적이 종전주택 부수토지의 면적보다 23.16㎡만큼 감소하였다 하여 감소된 부분을 양도로 보아 기준시가에 의하여 97.7.1 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 1,737,480원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.7.28 이의신청 및 97.10.13 심사청구를 거쳐 98.2.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 81.4.21 종전주택을 취득한 이래 현재까지 계속하여 재건축아파트에서 거주하여오고 있고 같은 기간동안에 타 주택을 소유한 사실도 없으며 종전주택을 양도한 사실도 없는데 재건축아파트의 토지지분이 종전지분보다 감소되었다 하여 감소된 토지지분을 양도로 보아 과세하였으나, 재건축아파트는 재건축사업의 관리처분계획에 따라 환지정리된 것으로서 감소된 토지지분에 대하여 양도로 보아 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

이 건의 경우는 청구인과 다른 15세대가 주택건설촉진법에 의한 주택조합을 결성하여 재건축을 한 것이 아니고 청구인등이 임의로 낡은 연립주택 16세대를 멸실하고 19세대의 아파트를 신축하여 그중 16세대는 당초 소유자들이 각자 소유하였고 나머지 3세대는 제3자에게 분양하였음을 알 수 있다. 따라서 종전주택과 재건축아파트 사이에 그 부수되는 토지의 감소면적에 해당하는 부분을 환지로 볼 수는 없고 건설비에 충당되었다고 보아야 할 것으로 토지감소분은 나머지 3세대분의 소유자에게 유상으로 양도되었다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

또한 종전주택의 부수되는 토지중 일부를 분할 양도하였는 바, 이는 소득세법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 같은법 제89조 제3항의 규정에 해당하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 볼 수 없는 것이므로 처분청이 종전주택의 부수토지중 감소된 면적에 대하여 유상양도로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 재건축으로 인한 종전주택 부수토지의 감소면적을 유상양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부에 있다.

나. 관계법령

소득세법 제88조 제1항에서「제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하생략)」라고 규정하고 있고, 제2항에서는「토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다」고 규정하고 있다.

같은법 제89조에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ”양도소득세“라 한다)를 부과하지 아니한다”고 규정하고, 그 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제72조 제2항에서는 “주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다.(이하생략)”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

종전주택의 재건축 경위를 살펴보면, 주민추진위원회(대표 OOO)과 사업시행자 (주)OOOO건설(대표 OOO)간에 재건축사업에 대하여 94.6 계약체결하였고, 종전주택의 부수토지를 주민추진위원회 대표 OOO에게 신탁한다는 신탁계약체결(94.6.20) 및 신탁등기를 하였으며, 위 OOO은 신탁받은 공유지분으로 된 청구인지분 414분지 25.875 중 7.152지분을 청구외 OOO등에게 양도하고, 나머지 토지(414분지 18.723)를 청구인에게 환원등기 하였음이 확인된다.

소득세법 관련규정에 의하면 「토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의하여 환지처분으로 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니한다」고 규정하고 있고, 청구인은 재건축아파트를 주택건설촉진법에 의하여 재건축하였고 이에 따라 환지처분된 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1) 주택건설촉진법상의 재건축이라 함은 재건축조합을 결성하고 주택건설사업계획의 승인을 받아 다시 주택을 건축하는 것을 말하는 바, 주택조합이라 함은 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합을 말하는 것(법 제3조 제9호)이고, ‘대통령령이 정하는 노후·불량한 주택’에 관하여 같은법시행령 제4조의 2(노후·불량주택의 범위)에서 규정하고 있는데 이에 의하면 연립주택의 경우는 동 당 건축면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택으로서 건물이 준공된 후 20년이 경과된 경우 등을 열거하고 있다. 또한 같은법 제33조 제1항 및 같은법시행령 제32조에 의하면 20세대 이상의 공동주택을 건설하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 하고 이때 당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 제출하도록 규정하고 있다.

2) 위 주택건설촉진법령상의 관련규정에 비추어 이 건의 재건축아파트는 종전주택(연립주택)의 동 당 건축연면적이 646㎡이고, 종전주택은 78년 건축된 것으로서 재건축사업추진당시 건축된 후 16년이 된 주택이며, 새로 건설한 주택의 세대가 19세대인 점으로 볼 때 주택건설촉진법령에 의한 재건축이 아닌 것으로 판단되고, 따라서 같은법 제33조 제1항 및 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 건설부장관으로부터 사업계획(환지처분계획)승인도 받지 아니하고 청구인 및 다른 종전주택 소유자들이 임의로 낡은 연립주택 16세대를 멸실하고 19세대의 아파트를 신축하여 그 중 16세대는 당초 소유자들이 각자 소유하고 나머지 3세대는 제3자에게 분양한 일반재건축에 해당한다 할 것이다.

위 관련규정 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 종전주택의 부수토지중 감소면적에 해당하는 부분은 소득세법 제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수 없고, 재건축에 따른 건축비에 충당되었다고 보아야 할 것(국심96서0329, 96.5.8 같은뜻)으로 감소면적은 나머지 3세대분의 소유자에게 유상으로 양도되었다고 봄이 타당하다 할 것이다. 또한, 종전주택에 부수되는 토지의 일부를 분할양도 하였음이 확인되는 바, 이는 소득세법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이므로 처분청이 종전주택의 부수토지중 감소된 면적에 대하여 유상양도로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.