국심2003서2746 (2003.12.15)

양도

경정

분양권의 전매자와 철거주택의 양도자를 상대로 구체적인 거래경위와 거래가액 등을 재조사하여 분양권의 실지거래가액을 확인한 후 이에 따라 양도차익을 산정하도록 한 것은 정당함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

국심2003서1872 /

OOO세무서장이 2003.4.11 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은, OOOO시 OO구 OOOO OOOOOO 아파트 105동 1104호의 분양권의 실지취득가액과 실지양도가액을 재조사하여 그에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOO시 OO구 OOOO OOOOOO 아파트 105동 1104호의 아파트 분양권(이하 쟁점분양권 이라 한다)을 2001.10.20 청구외 김OO에게 OO,OOOO원에 양도계약을 체결한 후 2001.10.20 처분청에 양도가액 OO,OOOO원, 취득가액 OO,OOOO원, 양도차익 O,OOOO원으로 양도소득세를 자진신고(과세미달)하였고, 그 후 2001.11.16 도시개발공사에 쟁점분양권의 명의변경계약을 하였다.

OO세무서장은 OOOOOO 아파트의 분양권에 대하여 기획조사를 실시한 바, 청구인이 신고한 쟁점분양권의 취득가액 OO,OOOO원은 청구외 김OO이 실제 납부한 것으로 조사하고 취득가액을 0으로 양도가액을 OO,OOOO원으로 하여 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 OO세무서장의 통보안에 따라 2003.4.11 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당초 쟁점분양권의 양도소득세를 신고할 당시 김OO에게 OO,OOOO원에 양도하는 부동산매매계약서를 작성하고, 주택분양계약서상의 계약금 OO,OOOO원을 취득가액으로 하여 분양권의 양도차익을 O,OOOO원으로 신고하였으나, 이는 분양권의 전매단계에서 중간 전매자가 분양권의 권리의무승계계약서상에 표시되지 않는 관계로 중간 전매자에게 양도한 것으로 신고하지 못하고 부득이 최종매수자인 청구외 김OO에게 직접 양도한 것으로 신고하다 보니 실제 매매내역과는 다르게 신고된 것이며, 쟁점분양권의 실제 매매관계는 OOOO시 OO구청의 도로확장공사와 관련하여 OOOO시 OO구 OOOO OOOOO, OOOOO 소재 토지가 공공용지협의 취득으로 도로로 편입됨으로서 지상 주택이 철거되면 철거민에 대하여 도시개발공사에서 시행하는 아파트의 입주권을 준다는 중개업자 이OO의 소개로 동 토지인 347-3의 지상 주택 33.06㎡ 및 347-6 지상 무허가 주택 10㎡(이하 철거주택 이라 한다)를 소유자인 장OO로부터 OO,OOOO원에 매입하였고, 청구인이 쟁점분양권을 양도한 2001.10월경에는 부동산 경기가 매우 침체되어 분양대금을 마련할 길이 없어 쟁점분양권을 최초로 소개하였던 중개업자 이OO에게 쟁점분양권을 OO,OOOO원을 받고 다시 양도하게 된 것인 바, 위와 같은 사실관계를 인정하지 아니하고, 청구인이 당초 신고서상 취득가액으로 기재한 분양권의 2001.11.9 분양계약금 OO,OOOO원을 최종 분양권 매수자인 청구외 김OO이 납부한 사실만 확인하고 신고서상 취득가액은 청구인이 납부한 것이 아니다 하여 양도가액은 신고가액을 그대로 인정하고 취득가액을 영으로 하여 양도가액 전액을 양도차익으로 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 양도가액이 객관적으로 확인되지 아니하고 김OO과의 실지거래내용이 확인되지 않으므로 쟁점분양권에 대한 거래금액 OO,OOOO원에 김OO이 지급한 청구인 명의의 분양계약금 OO,OOOO원을 포함하여 이를 실지 양도가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점분양권의 실지 양도차익이 얼마인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법(2001. 12. 31 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)

제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권의 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 OO,OOOO원, 양도가액을 OO,OOOO원으로 하여 과세미달로 신고한 바, OO세무서장은 청구인이 취득가액으로 신고한 OO,OOOO원을 쟁점분양권의 최종매수자인 김OO이 납부한 것으로 보아 취득가액을 영(0)으로 하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 양도차익을 계산한 후 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점분양권의 취득을 위하여 철거주택을 중개업자 이OO의 소개로 장OO로부터 OO,OOOO원에 매입하였고, 분양대금 마련이 어려워 쟁점분양권을 중개업자인 이OO에게 다시 OO,OOOO원에 양도한 것으로서, 분양권의 전매단계에서 중간 전매자가 분양권의 권리의무승계계약서상에 표시되지 않는 관계로 중간 전매자에게 양도한 것으로 신고하지 못하고 부득이 최종매수자인 청구외 김OO에게 직접 양도한 것으로 신고하다 보니 실제 매매내역과는 다르게 신고된 것이라고 주장하며, 쟁점분양권의 취득가액과 관련한 증빙으로 2000.1.6 장OO의 대리인 이OO와 철거주택을 OO,OOOO원에 매매계약을 체결하는 내용의 계약서를 제시하고 있고, 양도가액과 관련한 증빙으로 쟁점분양권을 OO,OOOO원에 이OO에게 양도한 사실을 이OO(주민등록번호 : OOOOOOOOOOOOOO)가 2001.10.22 확인하는 내용의 사실확인서와 이OO의 인감증명 및 2001.10.19에 이OO로부터 텔레뱅킹으로 OOO원 입금된 청구인의 제수(弟嫂) 홍OO의 OO은행 저축예금통장(계좌번호 : OOOOOOO OOOOOO)과 2001.10.22자 이OO로부터 OO,OOOO원이 입금된 청구인의 동생 최OO의 OO은행 저축예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOO)을 제시하고 있다.

(3) 처분청이 OOOO시 도시개발공사에 확인한 바에 의하면, 쟁점분양권의 해당아파트 분양금 수납내역을 납부자를 김OO으로 하여 다음과 같이 확인하고 있고, 분양계약서상의 권리의무승계계약내용에 의하면 양도인을 청구인으로 양수인을 김OO으로 하여 2001.11.16 계약체결한 것으로 나타나고 있다.

OOOOOOO OOO OOO OOOO

O OOOOOOOOOOOOOOOOO

OOO OOOOOOOOO OO,OOOOO OOOOOOOOOO OO,OOOOO

OOOOO OOOOOOOO OO,OOOOO OOOOOOOO OO,OOOOO

(OOOO)

(4) OO구청장의 입주권 교부확인 및 보상내역 관련 통보 공문(2003.5.16 OO구청 건관 58342-1068, 2003.5.22 OO구청 주택 58554-1049)에 의하면 OO구청장은 청구인에게 OOO동 347-3 건물 42.0㎡와 정화조 1식에 대하여 OO,OOOO원을 2000.8.19 보상한 사실과 청구인이 2000.7.21 OO주택 공급신청과 2001.11.16 계약체결을 하였음이 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 OO구청장으로부터 철거주택의 철거보상비의 수령자가 청구인의 명의로만 되어 있을 뿐 동 보상비의 실제 수급자는 당초 철거주택의 소유자인 장OO라는 주장이며, 청구인은 결과적으로 장OO로부터 쟁점분양권을 OO,OOOO원에 취득하여 이OO에게 다시 OO,OOOO원에 양도한 것이며, 쟁점분양권이 재전매되어 이를 최종 매입한 자가 김OO으로서 중간전매과정이 생략됨에 따라 결국 청구인이 김OO에게 쟁점분양권을 양도한 형식으로 신고를 하게되었고, 청구인이 쟁점분양권을 취득하여 양도하면서 발생한 실지양도차익은 O,OOOO원이라는 주장이다.

(5) 쟁점분양권에 대한 OO세무서장의 조사복명내용은 다음과 같다.

다 음

『청구인이 제시하는 쟁점분양권의 매매계약서에 의하면 분양권 매매대금 지급일인 2001.10.20 매매계약이 종결되었으므로 아파트분양계약금 OO,OOOO원(수납일 2001.11.16)의 실지 납부자는 김OO으로 판단되며, 청구인이 납부하지 않은 OO,OOOO원을 필요경비인 취득가액으로 계상하여 동 금액만큼 분양권양도차익을 과소신고한 혐의가 있으므로 당초 신고한 분양권 양도차익 O,OOOO원을 OO,OOOO원으로 정정하여 경정토록 관할 세무서에 통보하고 종결』

(6) 처분청은 청구인이 2003.4.25 이의신청을 제기함에 따라 쟁점분양권의 최종 매수자인 김OO과 납세자보호담당관실에서2003.5.23 문답한 바, 김OO은 정확한 내용을 모른다며 진술을 거부한 것으로 심리자료에 의하여 확인된다.

(7) 위의 사실을 종합하여 살펴보면, OO세무서장은 청구인이 신고한 쟁점분양권의 양도가액 조사에서 청구인이 취득가액으로 신고한 아파트분양 계약금 OO,OOOO원의 납부일이 2001.11.16인 점과 청구인과 김OO간의 쟁점분양권 매매계약서상의 매매일이 계약금 납부일 이전인 2001.10.20인 점에 비추어 청구인이 쟁점분양권의 취득가액으로 신고한 아파트 분양계약금을 실제로는 김OO이 납부한 것이라 하여, 쟁점분양권의 취득 및 양도가액을 구체적으로 조사한 바도 없이 쟁점분양권의 취득가액을 영(0)으로 보아 청구인이 당초 신고한 양도가액 OO,OOOO원을 양도차익으로 하여 처분청에 자료통보하고 있으나, 청구인이 쟁점분양권을 아무런 대가없이 취득하였다고 보기 어렵고, 청구인의 주장내용과 제시증빙 등에 의하면 쟁점분양권을 취득하기 위하여 장OO로부터 철거주택을 매입한 것으로 나타나고 있어, 실제로 철거주택을 매입한 후에 이에 따라 쟁점분양권을 취득한 것이라면 철거주택의 취득가액은 쟁점분양권의 양도차익을 산정함에 있어 필요경비로 공제되어야 할 것이며(국심2003서1872, 2003.11.20 같은 뜻임), 또한 철거주택을 취득할 당시 장OO를 대신하여 매매계약을 체결한 부동산중개인 이OO에게 쟁점분양권을 다시 양도한 여러 정황 등을 종합하여 볼 때, 쟁점분양권은 청구인이 이OO에게 전매한 후 다시 전매과정을 거쳐 최종적으로 김OO에게 양도된 것으로 보인다.

(8) 따라서, 쟁점분양권의 취득 및 양도가액은 단순히 OO세무서장의 조사내용만으로 실지거래가액이 확인된다고 보기도 어려우며, 또한 청구인이 불복청구시 주장하는 내용과 제시한 증빙만으로 이를 신뢰하기도 어려우므로, 처분청이 쟁점분양권의 전매자인 이OO와 철거주택의 양도자인 장OO 등을 상대로 구체적인 거래경위와 거래가액 등을 재조사하여 쟁점분양권의 실지거래가액을 확인한 후, 이에 따라 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.