1994-0559 (1994.07.01)

취득

취소

도업회사로부터 건축주 명의자인 모든 권한을 양도받아 건축물사용검사 신청서를 처분청에 제출한 사실과 일부 분양계약자들이 입주하여 사용하고 있는 이상 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과한 처분은 부당

지방세법 제112조【세율】 / 지방세법 제112조의3【법인의 비업무용 토지에 대한 세율적용】

처분청이 1994.1.17 청구법인에게 부과고지한 취득세 153,999,300원(가산세 포함) 이를 취소한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 청구법인이 1990.8.14 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 5,020.6㎡(이하 “이건 토지”라고 한다)를 아파트 신축분양목적으로 취득한 후 1990.10.18 이건 토지위에 아파트 신축분양 동업계약을 (주)ㅇㅇ개발(이하 “동업회사”라 한다)과 체결하고 1991.6.5 아파트 건축허가를 득하여 같은해 6.23 착공한 후 1991.7.11 아파트분양을 완료하였으나, 아파트 건축물의 사용검사일 전에 이건 토지를 동업회사에 1991.10.21 매각하였으므로 지방세법시행령 제112조의3의 규정에 의한 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지 취득가액(887,175,000원)에 같은법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 153,999,300원(가산세포함)을 1994.1.17 부과고지 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구법인은 주택건설 및 분양사업 등을 목적으로 하는 법인으로서 1990.8.4 공동주택건설 및 분양을 위하여 이건 토지를 취득하였는 바, 당시 청구법인은 고층아파트 건축시공자격을 보유하고 있지 아니하고 있으므로 1990.10.18 고층 아파트 시공자격을 가지고 있는 동업회사와 공동사업계약을 체결하고 1991.6.5 이건 토지위에 아파트 건축허가(건축연면적 16,891.97㎡, 157세대)를 득하여 같은해 6.23 착공하고 같은해 7.11 아파트 분양을 완료하였으며 공사추진중 위 토지를 담보로 하여 ㅇㅇ은행으로부터 주택건설자금융자를 받고자 하였으나 청구법인은 융자자격이 미달하기 때문에 융자적격업체인 동업회사에 이건 토지 소유권을 명의이전만을 목적으로 1991.10.21 소유권을 이전등기하였으며 융자신청중인 1991.12.2 동업회사의 부도로 공사가 중단되고 주택건설자금 융자가 불가함에 따라 분양계약자에게 부당한 피해가 발생하지 않도록 동업회사명의로 있던 이건 토지의 소유권을 1991.12.21 분양계약자에게 각지분별 소유원이전등기를 경료해 줌과 아울러 1992.9.29 이건 토지에 대한 근저당 설정권자가 임의경매 진행으로 1994.2.9 ㅇㅇ지방법원으로부터 이를 경락취득하여 청구법인이 이건 아파트를 완공하고 보존등기를 한 후 입주예정자에게 지분소유권을 분할이전 추진중에 있는 이상 이는 청구법인이 이건 토지의 취득목적대로 직접 사용중에 있음이 명백할 뿐만 아니라 이건 토지의 매각은 이건 아파트건설자금의 융자를 위한 불가피한 조치로소 “정당한 사유”에 해당되고 또한 1991.7.21 분양완료 시점에서 이건 토지는 아파트 분양계약자에게 사실상 이미 매각하였다고 보아야 함에도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세를 중과함은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 아파트건설을 목적으로 토지를 취득하여 아파트건축을 시공하던 중 은행융자를 목적으로 융자적격업체인 공동시공 동업회사에게 토지를 매각한 경우 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유에 해당되는지의 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가 . 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용 토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다”라고 규정하고, 같은법시행령 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 법 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면

청구법인은 주택건설 및 분양사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1990.8.4 이건 토지를 아파트 신축 분양을 목적으로 취득하고 아파트 건설사업승인 받아 1991.6.23 착공을 하고 같은해 7.21 분양완료한 사실과 이건 아파트 건축공사를 완공하기전인 1991.10.21 이건 토지를 동업회사인 (주)ㅇㅇ개발에 소유권이전을 경료하였으므로 처분청에서는 취득한 날로부터 5년내에 매각하였다고 보아 법인의 비업무용토지로 판정하여 이건 취득세를 부과고지한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구법인은 1990.8.4 이건 토지 취득후 아파트 건설사업을 삭수하려 하였으나 사업실적이 없는 관계로 고층아파트 단독발주가 불가능하여 고층아파트 시공권을 보유하고 있는 청구외 (주)ㅇㅇ개발과 공동사업으로 추진하기로 하고 1991.6.23 (주)ㅇㅇ개발과 공동으로 이건 토지상에 주택건설사업승인(건축면적 1,605.66㎡ 연면적 16,891.97㎡ 18층 157세대)을 받아 1991.6.23 착공하고 같은해 7.21 아파트 분양을 완료한 다음, 청구법인은 청구법인 소유명의로 있는 이건 토지를 담보로 ㅇㅇ은행으로부터 주택건설자금 융자를 받고자 하였으나 고층 아파트 시공권이 없는 청구법인의 경우 주택건설자금 융자대상이 되지 아니하여 동 융자를 받을 목적으로 부등이 고층아파트 시공권을 보유하고 있는 공동사업자인 (주)ㅇㅇ개발 명의로 1991.10.21 소유권이전등기를 한 것일 뿐 이건 토지를 (주)ㅇㅇ개발에 매각한 것이 아니므로 이건 토지의 매각은 정당한 사유에 해당될 뿐만 아니라 또한 당초 아파트 건설사업승인대로 건축하여 사용검사를 받고서 청구법인 명의로 보존등기한후 분양계약자들에게 각세별로 지분등기 준비중에 있으므로 이건 토지의 취득목적대로 직접 사용하고 있으므로 법인의 비업무용토지에서 제외되어야 된다고 주장하는 한편, 처분청에서는 이건 아파트의 신축공사자금을 ㅇㅇ은행으로부터 융자할 목적으로 동업회사인 (주)ㅇㅇ주택에 이건 토지의 소유권을 이전하였다 하더라도 이는 청구법인의 내부사정이므로 이건 토지를 취득후 5년이내에 매각한 정당한 사유에 해당되지 아니한다고 주장하고 있다.

살피건데, 지방세법시행령 제112조의3에서 법인이 토지를 취득한 후 정당한 사유없이 5년이내에 매각한 경우 법인의 비업무용토지로 규정하고 있으나 여기에서 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무네 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적사유도 포함한다고 할 것이고, 나아가 그 정당사유에 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 토지의 취득목적에 비추어 이를 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비가간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 그 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것9대법원 1994.4.26. 선고,93누 14875)인 바, 청구법인의 경우 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있는 지에 대하여 살펴보면, 청구법인은 1990.8.4 이건 토지를 아파트 신축분양목적으로 취득한 후 같은해 10.18 고층아파트 시공권을 가진 청구외 (주)ㅇㅇ주택과 동업하기로 하여 청구법인이 이건 토지를 아파트부지로 제공하기로 하고 그 부지가격을 금 1,500,000,000원으로 정하는 한편 이 부지가격에 대해 동업회사는 공사진행중에 우선으로 아파트 분양계약금 및 은행융자금과 분양중도금으로 결제하는 조건으로 공동사업승인을 득함과 동시에 아파트부지대금이 완불대기전에라도 자금융통을 위한 대지 사용에 대하여 동의하기로 하고, 공사에서 발생한 순이익금은 청구법인과 동업회사가 각각 35%, 65% 씩 갖기로 하는 내용으로 계약을 체결한 사실과 동업회사명의로 주택건설자금 융자를 추진하는 과정에서 1991.12.2 동업회사의 부도발생으로 공사가 중단됨에 따라 분양계약자에게 부당한 피해를 입히지 아니하도록 하기위하여 분양계약자에게 이건 토지를 각지분별로 1991.12.21 소유권이전을 한 사실과 1992.9.29 ㅇㅇ지방법원으로부터 이건 토지의 임의경매결정으로 1992.4.25 청구법인이 경락을 받고 이건 아파트를 완공한 후 청구법인의 명의로 보존등기를 한 다음 분양계약자에게 각 지분별로 소유권이전을 준비하고 있는 사실등을 전체적으로 관찰하여 볼 때, 청구법인은 이건 토지를 담보로 하여 이건 아파트건설자금을 융자받고자 하였으나 대출이 불가하자, 대출적격업자인 동업회사의 명의로 대출을 받기 위해서는 금융기관 여신운용규정 제3조의2 제6호 규정에 의거 “제3자의 명의 부동산”은 담보로 제한하고 있으므로 이건 토지를 동업회사 명의로 담보제공을 하기 위하여 부득이 동업회사 명의로 이건 토지 소유권을 이건한 것은 동업회사에 매각하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 설사 매각하였다 하더라도 매각한 “정당한 사유”가 인정되어지고 더구나 이건 토지의 소유권이 청구법인에게 동업회사로 1991.10.21 소유권이 이전되기 전에 1991.7.11 청구외 ㅇㅇㅇ외 156에게 이미 분양계약이 완료되고, 1991.1221 분양계약자에게 이건 토지의 소유권을 지분별로 소유권이전등기를 해주었으며 1992.10.16 청구법인이 도업회사로부터 건축주 명의자인 모든 권한을 양도받아 청구법인 단독으로 이건 아파트를 완공하여 1994.7.25 건축물사용검사 신청서를 처분청에 제출한 사실과 일부 분양계약자들이 입주하여 사용하고 있는 이상 이건 토지는 법인의 고유목적사업에 직접 사용하는 토지로 보아야 함이 타당하므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세를 중과한 처분은 부당하다고 판단된다.

따라서 청구법인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1994. 8. 31.

내 무 부 장 관