조심2008서3382 (2009.03.13)

양도

기각

교환계약서와 잔금일 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 실질적인 소유자로 보이므로 미등기전매한 것으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가.OOO세무서장은 OOO 소유의 OOO 대지 43㎡ 및 동소 93-1 대지 311㎡ 및 지상건물 815.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 2001.5월 쟁점부동산을 OOO으로부터 취득하여 2001.6.1. OOO 외 1인에게 미등기전매한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였다.

나. 처분청은 위 과세자료 통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2008.2.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 121,229,510원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.28. 이의신청을 거쳐 2008.9.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은OOO외 4필지(이하“쟁점외부동산①”이라 한다)에 대한 건축허가를 받아 OOO 소유의 쟁점부동산과 OOO 외 1인 소유의 OOO 답 1,781㎡(이하 “쟁점외부동산②”라 한다)를 부동산중개인의 중개에 따라 청구인은 OOO 외 1인 소유의 쟁점외부동산②를 취득하고 OOO은 청구인 소유의 쟁점외부동산①을 취득하고 OOO 외 1인은 OOO 소유의 쟁점부동산을 취득하는 3자간의 교환거래를 하였고, 이 거래과정에서 중개인은 편의에 따라서 다수의 매매계약서를 작성하였는데 일부 매매계약서는 거래사실과 일치하지 아니하며,

처분청이 청구인의 미등기전매로 인한 근거자료로 2001.5.28. 작성된 부동산교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다)를 제시하고 있으나 청구인은 OOO의 대리인으로 서명 날인한 것일 뿐 쟁점부동산에 대한 재산권을 행사할 권리가 전혀 없었으므로 쟁점부동산은 청구인의 소유가 아니고, 쟁점외부동산②는 2001.5.25. 이미 OOO 외 1인과 매매계약이 체결되어 청구인이 이를 다시 취득할 수 있는 상황이 아니었음에도 처분청이 쟁점교환계약서 및 관련자들의 진술만으로 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

OOO과 OOO 외 1인은 2001.5.28. 각각 쟁점부동산과 쟁점외부동산②를 교환하기로 하고 쟁점교환계약서를 작성하였는 바, 쟁점교환계약서는 대리권이 없는 청구인이 OOO을 대리하여 작성되었고, OOO의 인적사항란에 청구인의 주소, 주민등록번호 등이 기재되었으며 부동산교환 계약금으로 2001.5.28. 10백만원을 청구인이 수령하였고, 쟁점교환계약서의 잔금일(2001.6.25.)과 청구인 외 1인이 OOO 외 1인과과 체결한 쟁점외부동산②의 잔금일자와 일치하는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 실질적인 소유자로 보이며,

OOO의 확인서(2006.2.9. 등)에 의하면, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 것으로 나타나고, OOO에 대한 문답서(2006.2.27.)에 의하면 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득하였다고 확인하고 있고, 달리 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하지 않았다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보아, 쟁점부동산이 OOO에게 소유권 이전되는 시점에 쟁점부동산의 실질적인 소유는 청구인으로 보이므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 65

다. 사실관계 및 판단

(1)이 건 과세경위를 보면,OO세무서장은 OOO 소유의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 2001.5월 쟁점부동산을 OOO으로부터 취득하여 2001.6.4. OOO 외 1인에게 미등기전매한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청 위 과세자료 통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세처분한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인에 의하면미등기전매로 인한 근거자료로 쟁점교환계약서를 제시하고 있으나, 청구인은 OOO의 대리인으로 서명 날인한 것일 뿐, 청구인은 쟁점부동산을 실질적으로 소유하지 않았으며, 쟁점부동산에 대한 재산권을 행사할 권리가 전혀 없었고, 쟁점외부동산②는 2001.5.25. 이미 청구인과 OOO 외 1인간에 매매계약이 체결되어 청구인이 이를 다시 취득할 수 있는 상황이 아니었음에도 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해여 본다.

(가) OOO의 확인서(2006.2.9.) 등에 의하면, 2001년 5월초경 쟁점부동산을 청구인에게 양도하기로 구두계약하였고, 쟁점부동산을 430백만원으로 평가하여 쟁점부동산에 담보된 채무 250백만원과 임차보증금 120백만원을 승계시키고 차액 60백만원은 쟁점외부동산②로 보전하는 것으로 하여 쟁점부동산을 430백만원에 양도한 것으로 나타난다.

(나) 처분청의 OOO에 대한의 문답서(2006.2.27.)에 의하면, 쟁점외부동산②의 가액을150백만원으로 하여 청구인 외1인에게 소유권을 이전하였고, 청구인으로부터 쟁점부동산을 신한은행 대출금 250백만원과 임대보증금 120백만원을 승계하는 조건으로 합계 520백만원에 취득한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점부동산 등의등기부등본에 의하면 아래 <표>와 같이 소유권이 이전된 사실이 확인된다.

(라) 청구인이 OOO을 대리하여 OOO 외 1인과 체결한 쟁점교환계약서(2001.5.28.)에 의하면, OOO 소유의 쟁점부동산을 청구인이 대리하여 체결하면서 청구인의 전화번호를 기재하였고, 동 계약서의 잔금일(2001.6.25.)이 청구인 외 1인과 OOO 외 1인이 체결한 쟁점외부동산②의 매매계약서(2001.5.25.)의 잔금일(2001.6.25.)과 동일자로 나타나고 있다.

(마) OOO 외 1인의 확인서(2006.2.2.)에 의하면, 쟁점부동산을 청구인 명의로 등기되지 않은 상태에서 취득하였으며, 청구인과는 부동산매매계약서를 작성하지 아니하고 등기부상 명의자인 OOO과 부동산매매계약서를 작성하였으나, OOO으로부터 취득한 것이 아니기 때문에 거래금액 등이 모두 사실이 아니며, 쟁점부동산에 OOO 명의로 근저당 설정된 대출금 250백만원을 변제하여 주었으며, 2001.6.29. 쟁점외부동산②를 청구인 외 1인에게 소유권 이전하였고, 청구인에게 잔금으로 현금 60백원을 지급한 사실을 확인하고 있다.

(바) 종합하건대, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 OOO 외 1인에게 소유권이전(2001.6.8.)된 것으로 나타나고 있으나, OOO에 대한 문답서(2006.2.27.)에 의하면 OOO과 OOO 외 1인이 체결한 매매계약서(2001.5.3.)는 청구인이 OOO 외 1인의 도장을 임의로 새겨 작성된 허위계약서로 청구인으로부터 직접 쟁점부동산을 취득하였다고 확인하고 있고, 청구인이 OOO을 대리하여 작성된 쟁점교환계약서에 의하면, 청구인이 계약당사자로서 쟁점부동산을 OOO 외 1인에게 양도하고 2001.5.28. 계약금 10백만원을 청구인이 수령한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점교환계약서의 잔금일(2001.6.25.)과 청구인 외 1인이 OOO 외 1인과 체결한 쟁점외부동산②의 잔금일과 서로 일치하는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 실질적인 소유자로 보이므로 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산을 사실상 취득하고 소유권 이전등기가 가능함에도 청구인 명의로 이전등기하지 아니한 상태에서 미등기 전매한 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 청구인에 대한 부가가치세 부과 내역