[사건번호]조심2011서1255 (2012.01.06)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인이 제출한 이 건 매매계약서가 허위라고 볼 만한 근거가 부족하나, 매매계약서상 양도자가 허위라고 주장하고 있고, 계약내용이이 상이한 검인계약서도 확인되어, 청구인이 분양받을 당시 일반분양을 받은 다른 2명의 취득가액 및 청구인의 자금출처 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 등을 산정하는 것이 타당함

[관련법령] 부가가치세법 제12조

OOO세무서장이 2010.6.7. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2004.10.11. 취득한 OOO아파트 401호의 실지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO아파트 401호(건물면적 135.3㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.10.11. 소유권보존등기하여 보유하다가, 2006.4.3. 조OOO에게 양도하고, 2006.5.29. 양도가액을 OOO만원으로, 취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOO은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 취득가액은 토지구입비 OOO억원, 건축비 OOO만원 합계 OOO만원으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 위 과세자료를 근거로 하여, 2010.6.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.25. 이의신청을 거쳐 2011.3.21.에 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2004년 2월 쟁점아파트를 주식회사 OOO 대표 김OOO(주식회사 OOO는 쟁점아파트를 재건축하는 시공사임)으로부터 OOO만원에 취득하는 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 작성하고, 계약금 OOO만원과 김OOO의 요구로 일체의 경비를 지급한 바가 있음에도, 김OOO은 세금탈루 등을 위하여 분양금액을 OOO만원이 아닌 OOO만원으로 신고하였다.

처분청은 김OOO의 법인인감이 날인된 쟁점매매계약서 내용을 부인하고, 김OOO의 주장(매매계약의 당사자 자격이 없는 사람으로 청구인이 제출한 계약서는 허위로 작성되었음)을 받아들여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 이는 쟁점매매계약서가 허위로 작성된 것이라는 증빙도 없이 김OOO의 변명에 가까운 진술만 신뢰한 것이다.

처분청은 청구인이 김OOO에게 총 6회에 걸쳐 송금한 OOO만원 중 매매대금 및 기타 필요경비를 제외한 사용잔금 OOO만원을 청구인이 김OOO으로부터 수령하였고, 쟁점아파트에 대한 계약금 OOO만원도 지급하지 않았다고 보았으나, 청구인이 제출한 청구인과 김OOO과의 녹취록(2010.8.20.)에 의하면, 김OOO은 계약금 OOO만원을 수령한 것을 시인하고 있고, 쟁점아파트 분양가액이 OOO만원이 될 수 없다고 하고 있으므로, 청구인이 제시한 쟁점매매계약서 상의 매매금액인 OOO만원을 쟁점아파트 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점매매계약서가 실지 계약서라고 주장하나, 매매대금이 OOO만원이라는 금융증빙은 제출하지 못하고 있으며, 쟁점매매계약서 상의 매도인인 김OOO은 토지소유자가 아니므로 계약 당사자로서 자격이 없고, 매매대상에 아파트의 동·호수 자체도 명시되어 있지 않았으므로, 쟁점매매계약서는 계약서로서 효력이 없으며, 김OOO은 자금 차용을 위해 어쩔 수 없이 작성해 준 허위 계약서이며, 청구인으로부터 받은 금액은 약 OOO억원이고, 이 중 OOO만원은 추후 청구인에게 반환하였다고 확인서를 통해 밝히고 있다.

또한, 심판청구시 제시된 청구인과 김OOO의 녹취록(2010.8.10.)에서 쟁점아파트의 계약금으로 OOO만원을 지급하였다고 주장하나, 실제 지급하였는지 여부를 알 수 없고, 쟁점아파트의 대지지분에 대해 OOO등기소에 제출한 매매계약서에는 계약금 OOO만원, 잔금 OOO만원 지급조건으로 총 매매대금이 OOO억원으로 작성되어 있으므로, 토지구입대금은 OOO억원과 세대별공사비분담표에서 확인되는 건축비 OOO만원의 합계 OOO만원을 쟁점아파트의 취득금액으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트 취득가액이 OOO만원인지, 아니면 OOO만원인지 여부

나. 관련 법령

소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조 (양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점아파트는 시공사가 2003.12.29. 착공하여 2004.10.6. 준공한 아파트로서, 지하 1층은 주차장 지상1층부터 7층은 상가와 OOO세대의 아파트로 구성되어 있으며, OOO세대의 아파트 중 OOO세대는 종전주택 소유자에게 배정되고, 나머지 OOO세대는 청구인을 포함한 OOO인에게 분양되었다.

(나) 청구인은 2004.10.1.(등기원인일 2004.5.14.) 쟁점아파트 소재지인 OOO의 공유지분 403267.3분의 19714.23(쟁점아파트의 대지지분으로 1167.2㎡ 중 57.06㎡임)을 정OOO외 OOO인으로부터 취득하고, 쟁점아파트는 2004.10.11. 소유권보존등기하여 취득한 후, 2006.4.3. 조OOO에게 매매를 원인으로 양도하였다.

(다) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 2006.5.29. 양도가액을 OOO만원으로, 취득가액을 OOO만원으로 양도소득세 예정신고하였다.

(라) OOO세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 취득가액은 토지구입비 OOO억원과 건축비 OOO만원 합계 OOO만원이라고 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 위 과세자료를 근거로 하여, 2010.6.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(2) 이에 청구인은 쟁점아파트의 취득가액은 OOO만원이라고 주장하며 쟁점매매계약서 및 녹취록(2010.8.20.)를 제출하고 있는바, 이에 대하여 살펴보면 아래와 같이 나타난다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점매매계약서 내역

(나) 청구인과 김OOO과의 녹취록(2010.8.20.)에 의하면, 김OOO은 ‘쟁점아파트 계약금 OOO만원을 청구인으로부터 수취하였는지가 기억이 나지 않으며, 쟁점아파트의 원가가 OOO이다’라고 하였고, 청구인으로부터 받은 금액 중 OOO만원을 언제 돌려주었느냐는 청구인의 질문에는 답변하지 않은 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 등기원인일을 2004.5.14.로 하여 2004.10.1. 쟁점아파트 소재지인 OOO의 공유지분 1167.2분의 57.06 취득할 당시 제출한 검인계약서의 내용은 아래 <표2>과 같다.

<표2> 검인계약서 내역

OOO

(4) 국세통합전산망(TIS)에 따르면, 위 <표3>의 부동산 매도자들은 양도소득세 신고시 청구인이 취득한 대지지분 면적으로 환산한 양도금액을 OOO만원으로 한 것으로 나타나고, 대지지분 양도자 중 박OOO은 OOO아파트 302호를 2007.11.26. 양도하였으며, 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서에 의하면 2003.11.3. 위 재건축아파트를 신축하지 전의 구주택(대지 72.7㎡, 건물 56.99㎡)을 OOO만원에 취득한 것으로 나타난다.

(5) OOO세무서장에게 제출한 김OOO의 확인서(2008.2.21.)에는 ‘청구인이 본인 명의 하나은행 계좌로 총 OOO원을 입금하여 토지구입대금으로 OOO원, 건물신축비로 OOO원, 취득세, 등록세 및 법무사비용 등 필요경비로 OOO원 총 OOO원을 사용하였고 나머지 잔액 OOO원을 반환하였고, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 2004.2.25. 본인 명의 하나은행 계좌에 입금된 OOO억원을 차용하면서 청구인의 요청으로 작성한 허위계약서이다’는 내용이 기재되어 있다.

(6) 김OOO이 OOO에게 제시한 매매대금 내역은 아래 <표3>와 같고, 세대별공사비분담표에는 OOO아파트 재건축에 소요된 건축비 및 기타비용은 총 OOO원(공급대가)으로서 각 세대별로 안분하면 청구인의 건축비 등은 OOO원으로 나타난다.

<표3> 김OOO이 제시한 입금내역

OOO

(7) 종합하건대, 쟁점매매계약서는 매도인이 당사자 자격이 없는 김OOO이고, 매매대상에도 동·호수 자체도 명시되어 있지 않으며, 김OOO은 자금차용을 위해 사실과 다르게 쟁점매매계약서를 작성하였다는 확인서를 제출하고 있어, 쟁점매매계약서를 허위로 작성된 계약서로 볼 수도 있으나, 청구인은 쟁점아파트 취득대금을 김OOO 명의의 계좌로 송금한 것으로 나타나고, 쟁점매매계약서 작성당시 동·호수 추첨을 하지 않았을 가능성도 있으므로 쟁점매매계약서가 사실과 다르게 작성되었다고 단정하기 어려운 점, 청구인과 김OOO의 녹취록(2010.8.10.)에 따르면 김OOO이 쟁점아파트 매매대금으로 OOO만원을 수령하였을 가능성도 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점아파트를 분양받을 당시 일반분양을 받은 2세대에 대한 취득금액 및 청구인의 취득금액 출처 등을 재조사하여 그 결과에 이 건 양도소득세 부과처분을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.