조심 2018부4521 (2019.02.11)

양도

기각

「소득세법」제114조에 따르면 부동산 등기부에 기재된 거래가액은 실지거래가액으로 추정되는데, 그 가액이 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 거래가액과 동일한 점, 쟁점부동산을 양도한 ◯◯◯은 청구인이 당초 신고한 양도가액을 자신의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하여 양 거래당사자의 신고 거래가액이 동일한 점, 청구인은 쟁점부동산을 경락받은 후 쟁점부동산에 대하여 □□□원의 자본적 지출을 하여 그 매입금액만 △△△원에 달하는데, 양도당시 급격한 부동산 가격 변동요인이 있었다거나 시세보다 낮은 가격에 양도하여야 할 만한 특별한 사정이 나타나지 않는 상황에서 취득 후 5년 후에 취득가액보다 훨씬 낮은 ◇◇◇원에 양도하였다는 청구주장을 믿기 어려우며 이를 뒷받침할 만한 근거도 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.

소득세법 제96조 / 소득세법 제114조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.7.31. OOO(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)을 OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO원으로 하여 2014.9.30. 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하는 한편, 2014.10.10. OOO(이하 “쟁점부동산②”라 하고, 쟁점부동산①과 함께 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO에게 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 하고 쟁점부동산①의 양도소득금액OOO을 더하지 아니하여 2017.11.24. 양도소득세 OOO원을 기한후신고․무납부하였다.

나. 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 양도소득금액을 더하여 2018.3.1. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 과세예고통지 없이 결정․고지하였다가 청구인이 위 부동산 거래가 사기로 이루어졌고, 쟁점부동산①의 실제 양도가액은 OOO원이라는 취지로 2018.5.15. 경정청구를 제기하자 2018.8.23. 과세예고통지를 거쳐 2018.10.4. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 다시 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

등기부등본 및 매매계약서에는 쟁점부동산이 각각 OOO원 및 OOO원에 양도된 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 2014.10.22. OOO에게 쟁점부동산 소재 건물의 근저당채무 OOO원을 이전한 것 외에는 별도로 양도대금을 받은 것이 없고, 쟁점부동산②는 OOO에게 양도한 것으로 되어 있으나 실제로는 청구인이 계속 소유하고 있었다. 즉, 쟁점부동산의 양도가액은 실제로는 OOO원이고, 당초 청구인이 OOO원에 경락받았으므로 쟁점부동산에서 양도차익이 발생하지 아니하였다. 따라서, 양도차익이 발생하였음을 전제로 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서에는 쟁점부동산①은 2014.7.31. OOO원에, 쟁점부동산②는 2014.10.1. OOO원에 양도한 것으로 기재되어 있을 뿐 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 청구주장이 입증되지 아니한다. 청구인이 경매받을 당시에 쟁점부동산은 OOO원으로 감정평가(2008.6.30. 기준)되었고, 쟁점부동산 토지의 1㎡당 개별공시지가는 청구인의 취득 당시(2009년) OOO원이었다가 양도 당시(2014년)에 OOO원으로 상승하였다. 청구인이 청구주장 양도가액의 적정성을 객관적 근거에 의하여 입증하지 못하고 있고, 2009년 쟁점부동산이 OOO원 이상으로 평가되었으며 경락 이후 토지의 기준시가가 상승한 측면을 감안하면 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라고 볼 수 없다. 따라서, 등기부등본상 거래가액 및 매매계약서상 가액을 기준으로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실제 양도가액이 취득가액보다 적어 양도차익이 발생하지 아니하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에는 아래의 내용이 나타난다.

(가) 쟁점부동산인 OOO 건물의 등기사항전부증명서 기재내용은 아래 ＜표＞와 같고, 등기부에 기재된 거래가액은 2014.7.31. 소유권이전분(쟁점부동산①) OOO원, 2014.10.10. 소유권이전분(쟁점부동산②) OOO원로 되어 있으며, 동 금액은 청구인이 양도소득세 신고시 산정한 양도가액과 동일하다.

＜표＞ 쟁점부동산의 건물 등기사항전부증명서

(나) 경매사건 검색결과에 따르면, 쟁점부동산은 2008.4.30. 경매개시되었고, 2008.6.30. 기준 경매감정가액은 OOO으로 산정되었으며 2회 유찰된 후 2009.9.17. OOO원에 최종 낙찰된 것으로 나타난다.

(다) 2014.9.30. 처분청에 제출된 쟁점부동산①에 대한 양도소득세 예정신고서에는 취득일과 양도일은 각각 2009.10.16. 및 2014.7.31.로, 양도가액은 OOO원, 기타 필요경비로 자본적 지출액이 OOO원, 양도소득금액은 OOO원으로 적혀 있고, 청구인과 세무대리인 OOO의 서명이 되어 있다.

(라) 2017.11.24. 처분청에 제출된 청구인의 쟁점부동산②에 대한 양도소득세 기한후신고서에는 취득일과 양도일은 각각 2009.10.16. 및 2014.10.10.로, 양도가액은 OOO원, 취득가액 양도소득금액은 OOO원(쟁점부동산①의 소득금액 미합산)으로 적혀 있다.

(마) 쟁점부동산①의 신고서에 첨부된 2014.7.31.자 부동산매매계약서에 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 별도의 중개인 없이 양도자 청구인과 양수인 OOO의 도장이 찍혀 있으며 그 계약내용은 아래와 같다.

(바) OOO은 2018.5.16. 쟁점부동산을 제3자에게 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 양도가액과 동일한 금액으로 하여 2018.7.31. 양도소득세 예정신고를 한 것으로 나타난다.

(사) 개별공시지가 조회자료에 따르면, 쟁점부동산 토지의 1㎡당 개별공시지가는 청구인의 취득 당시(2009년) OOO원에서 양도 당시(2014년) OOO원으로, 청구인의 소유기간 중에 약 OOO% 상승한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 입증자료는 아래와 같다.

(가) 청구인이 제시한 금융거래내역(조회기간 2011.1.1.～2015.12.31.)에는 쟁점부동산 양도대금이라고 볼 만한 거래내역은 나타나지 아니한다.

(나) 2018.6.15.자 법무사 OOO의 사실확인서에는 당사자들이 작성한 계약서대로 지방세 신고 및 등기업무를 수행하였고, 실제 매매가액은 알지 못한다고 적혀 있다.

(다) 청구인과 OOO이 2014.12.19. 체결한 매매예약계약서에는 OOO(예약의무자)은 청구인(예약권리자)에게 목록기재 부동산(위 ＜표＞의 158번 등기 지분)을 대금 OOO원에 매도할 것을 예약하고 청구인은 이를 승낙한다는 등의 내용이 기재되어 있다.

(라) 법무법인 우리들 명의의 등부 2014년 제2412호 인증서에는 각서인인 청구인이 OOO 앞으로 작성한 2014.12.19.자 확약서가 첨부되어 있고, 동 확약서의 내용은 아래와 같다.

(마) 법무법인 우리들 명의의 등부 2014년 제2413호 인증서에는 OOO 명의의 2014.12.19.자 확인서가 첨부되어 있고, 동 확인서에는 자신은 청구인에게 2년 안에 형편이 좋아지면 청구인 소유OOO의 이전을 약속한다는 내용이 적혀 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 양도 당시 근저당채무인 OOO원에 불과하므로 양도차익이 없어 이 건 처분이 부당하다고 주장한다.

그러나, 「소득세법」 제114조에 따르면 부동산 등기부에 기재된 거래가액은 실지거래가액으로 추정되는데, 등기사항전부증명서에는 청구인이 2014.7.31. 및 2014.10.10.에 각각 쟁점부동산①은 OOO원, 쟁점부동산②는 OOO원 합계OOO원에 양도한 것으로 기재되어 있고, 그 금액은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 거래가액과 동일한 점,

2018.5.16. 쟁점부동산을 양도한 OOO은 청구인이 당초 신고한 양도가액을 자신의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하여 양 거래당사자의 신고 거래가액이 동일한 점,

경매사건 검색결과 및 양도소득세 신고서 등에 따르면, 청구인은 경매에서 2회 유찰된 쟁점부동산을 2009.10.16. 총 OOO원에 경락받은 후 쟁점부동산①에 대하여 OOO원의 자본적 지출을 하여 그 매입금액만 OOO원에 달하는데, 양도 당시 급격한 부동산 가격 변동요인이 있었다거나 시세보다 낮은 가격에 양도하여야 할 만한 특별한 사정이 나타나지 않는 상황에서 취득 후 5년 후에 취득가액보다 훨씬 낮은 OOO원에 양도하였다는 청구주장을 믿기 어려우며 청구주장을 뒷받침할 만한 근거도 부족한 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.