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[청구번호]
조심 2021중1789 (2021.05.31)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점토지의 취득과 양도당시의 개별공시지가는 크게 상승하였음에도 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액과 취득가액의 차이가 거의 없는 점, 청구인과 그 배우자는 쟁점토지를 취득한 비슷한 시기에 매도인으로부터 쟁점외토지를 함께 취득한 것으로 보이고 이로 인하여 쟁점토지의 매매거래금액이 명확하게 구분되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.5.20. OOO 소재 전 675㎡(2006.7.13. 분할로 45㎡를 OOO로 이기)와 /같은 동 354-1 답 403㎡(2006.7.13. 분할로 105㎡를 OOO로 이기) 합계 1,078㎡(2006.8.7. 기존 지번의 OOO와 OOO의 전답 928㎡를 대지로 지목변경하였고 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO(이하 “매도인”이라 한다)로부터 취득하고, 2006.9.5. 쟁점토지 지상에 근린생활시설 1,078㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2017.8.20. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 취득가액을 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 매도인이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 공시지가에 비하여 지나치게 높으므로 매도인이 신고한 양도가액을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 산정하여야 한다고 감사지적을 하자, 처분청은 이에 따라 2020.5.27. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.20. 이의신청을 거쳐 2021.1.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인의 쟁점토지 취득가액은 다음과 같은 이유로 청구인이 신고한 가액인 OOO원으로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지 실제 취득가액이 OOO원이라는 근거는 다음과 같다.
(가) 청구인은 2005.5.20. 매도인으로부터 쟁점토지를 취득하면서 청구인의 남편인 OOO가 매도인과 다음과 같은 내용의 매매계약서(2005.4.7.)를 체결하였다.
OOO
또한 청구인의 남편 OOO는 2005.4.12. 매도인과 다음과 같은 내용으로 OOO 소재 전 660㎡ 합계 1,382㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 OOO원에 양수하는 매매계약서(2005.4.12.)와 별도약정서를 작성하였다.
OOO
쟁점외토지의 매매계약서와 별도약정서에 따르면, 쟁점외토지의 거래를 하면서 청구인의 남편 OOO는 매도인에게 거래대금 OOO원에서 대출금 OOO원 차감하고 실제 지급할 금액을 OOO원으로 합의하였고, 2007.5.25. 쟁점외토지가 수용되어 청구인 남편 OOO가 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 신고한 사실이 있으므로 위 계약서와 별도약정서는 실제거래에 기초하여 작성된 것이다.
(나) 쟁점외토지에 대한 금융증빙으로 2005.4.22. 매도인에게 OOO 명의의 OOO계좌(OOO)에서 OOO원을, 2005.4.28. OOO 명의 OOO은행계좌(OOO)에서 수표발행 OOO원 및 OOO은행(OOO)계좌에서 OOO원을 출금하여 각각 지급한 후 2005.4.28. 청구인과 OOO 명의로 OOO원의 영수증을 수령한 사실이 있다.
또한 쟁점토지에 대한 매매대금을 매도인과 청구인 간에 OOO원으로 산정하고 대출금 OOO원 및 매도인이 2004년 5월에 차용한 OOO원을 차감하여 매도인에게 실제 지급할 금액을 OOO원으로 합의하였다. 이에 따라 청구인은 실제로 별도약정서에서와 같이 2005.4.7.(쟁점계약서 계약일자와 일치함) 계약금으로 OOO원을 지급하고 영수증을 수령하였으며, 잔금 OOO원은 2005.4.26. 청구인 명의의 OOO계좌(OOO)에서 출금된 수표 OOO원 등을 포함하여 지급한 사실이 있다.
(다) 청구인이 제시한 매매계약서의 진위는 계약당시 쟁점토지 소재지가 토지거래허가지역이었다는 사실로도 쉽게 파악할 수가 있다.
토지거래허가지역에서 토지의 매매거래는 계약 이전에 관할관청의 허가를 득한 후 매매계약을 체결하여야 하나, 현실은 매매계약을 체결하고 계약금을 수수한 후 토지거래허가를 신청하여 득하고 원계약서에 따라 잔금을 치른 후 토지거래허가일에 맞춰 검인계약서를 작성하고 등기절차를 이행하게 된다. 쟁점토지의 소유권이전등기원인일이 2005.4.20.이라는 것은 그 이전에 토지거래허가를 받은 것이고, 당시의 관행상 2002.4.20. 이전에 계약을 하고 계약금을 수수한 것으로 나타나는 청구인이 제시한 매매계약서가 토지거래허가지역에 대한 당시의 거래관행에 부합하는 것이다.
따라서 매도인이 과세관청에 제출한 계약서는 토지거래허가지역의 일반적인 거래관행과 부합하지도 않을 뿐만 아니라 소유권이전등기원인일 당시에 존재하지도 않았던 실제 계약과 무관하게 재작성된 계약서일 뿐이다.
(라) 쟁점토지의 잔금출금일과 소유권이전등기접수일이 차이가 나는 것은 매도인이 동일한 청구인의 배우자가 취득한 쟁점외토지에 대한 매매예약가등기와 동시에 진행하기 위한 것일 뿐으로 달리 청구인이 제시한 매매계약서의 진위와는 무관하다.
(마) 처분청은 개별공시지가의 상승에 비해 쟁점토지의 양도차익이 거의 발생하지 않았다는 의견이나, 일반적으로 농지는 대지에 비해 기준시가가 낮지만 즉시 건축이 가능한 농지는 실제 거래시 대지와 동일한 가격으로 거래되는 점, 쟁점토지는 개발이 완료된 현재 판교 소재 아파트와 직선거리로 100여ｍ 밖에 떨어지지 않아 토지거래허가지역으로 묶일 정도로 부동산 열기가 뜨거웠던 상황이었던 점, 현재 OOO을 지나 OOO로 연결되는 OOO가 당시에는 OOO을 확장하여 개통할 예정이었던 점, 무엇보다도 같은 시기에 청구인의 배우자가 취득한 토지가액이 유사한 점, 쟁점토지의 거래 당시 설정된 근저당권내역을 참고하면 쟁점토지의 취득가액이 비합리적으로 높다는 과세당국의 주장은 터무니없다.
한편 쟁점토지의 양도당시 건물을 포함한 양도가액이 OOO으로 쟁점토지의 공시지가 약 OOO보다 낮은 이유는 쟁점토지와 연결된 유일한 도로인 OOO의 확장안이 주민들의 반대로 무산되고 OOO가 신설된 데다가 취득당시에는 생각지도 못했던 OOO의 일부가 사유지로 확인됨에 따라 쟁점토지는 현재 맹지가 되어 부득이하게 턱없이 낮은 가격에 매도할 수 밖에 없었다.
(바) 처분청은 청구인이 제시한 매매계약서의 매수인이 청구인의 배우자 명의로 기재되어 있다는 등의 이유를 들어 계약서가 하자가 있다는 의견이나, 청구인이 제시한 매매계약서가 허위로 작성된 것이라면 매매계약서에 등기명의인도 아닌 청구인의 배우자를 매수인으로 기재할 이유가 없으며 청구인의 배우자가 매도인으로부터 쟁점토지와 쟁점외토지에 대한 구입계약을 진행했다는 사실을 잘 보여주는 것으로 소유권이전등기를 접수할 때 검인계약서가 첨부되는 당시의 거래관행에 비추어 청구인이 제시한 계약서가 하자가 있다고 보는 것은 무리이다.
(2) 차입금 OOO원에 대한 증거서류(약속어음 및 근저당권)는 다음과 같다.
쟁점토지 거래 이전에 2004년 5월초 매도인은 청구인으로부터 OOO원(2000.6.22. OOO 토지 양도대금 OOO원과 기존 금융자산이 자금원천)을 차용하고 청구인 앞으로 2004.5.6, 약속어음 OOO원을 발행하고(이자 월 2부5리) 지급기한 2004.8.6. 지급하기로 하였다.
청구인은 2004.5.7. 매도인에게 OOO원을 빌려줄 당시 약속어음을 발행하였고 매도인의 쟁점외토지에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다. 실제 대여도 아닌데 약속어음을 발행해주고 본인의 토지에 근저당권까지 설정해주는 경우는 일반적인 상식으로 이해하기 어려울 수도 있고, 처분청은 쟁점외토지 근저당권이 쟁점토지 소유권이전 등기접수일인 2005.5.20. 즉시 말소되지 않아 쟁점토지의 매매대금과 상계된 것이 불확실하다는 의견이나, 근저당권이 설정된 토지는 이미 청구인의 남편과 매매계약이 체결되어 잔금까지 치루고 매매예약가등기를 설정한 상태로 청구인의 입장에서 청구인의 남편 토지에 근저당권을 설정한 상황이므로 서둘러서 근저당권을 해지할 하등의 이유가 없었다.
또한 처분청은 동거래시 쟁점토지 매매계약서에 근저당해제내역만 있고 차용금액 OOO원의 상계내용이 기재되어 있지 않다는 의견이나, 쟁점외토지의 매매계약서 작성시 별도약정서가 작성되어 첨부되었으므로 굳이 그럴 필요가 없었던 것 뿐이다.
(3) 매도인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 허위이다.
(가) 매도인이 양도소득세 신고와 OOO지방국세청장이 투기와 관련한 세무조사 당시 제출한 매매계약서를 살펴보면, 매매대금은 OOO원으로 상당한 금액임에도 일시불로 지불하게 되어 있는 점, 계약서가 진실된 것임을 입증할 금융 관련 자료가 전혀 동반되지 않은 점, 등기부상 등기원인일은 계약일자임에도 전소유자가 제출한 계약서의 계약일자(2005.5.20.)는 쟁점토지의 등기부등본상 등기원인일(2005.4.20.)보다 한 달이나 늦는 점 등 통상적인 부동산 거래관행과 부합하지 않으며, 특히 쟁점토지가 거래 당시 토지거래허가지역에 소재하는 바 매매계약을 체결한 후 당국에 토지거래허가를 신청하는 일반적인 거래관행이 전혀 반영되지 못한 허위의 계약서이다.
(나) 처분청은 매도인의 양도소득세 신고와 OOO지방국세청장의 부동산 투기와 관련한 세무조사 당시 청구인이 날인한 거래사실확인서(2005.5.20.)를 근거로 취득가액이 OOO원이라는 의견이나, 2006년 매도인에 대한 부동산 투기 세무조사 당시에 매도인로부터 연락이 와서 OOO 소재 OOO부동산으로 갔고 매도인이 ‘청구인에게 증여세 과세 문제가 발생할 수 있다’는 말에 부득이 거래사실확인서에 날인한 것이며 동 거래사실확인서(2005.5.20.)에 첨부된 인감증명서는 2005.6.8.에 발급된 인감증명서로 2005년의 쟁점계약서와 관련하여 발급된 것을 전 소유자가 임의로 거래사실확인서에 첨부한 것으로 보인다.
나. 처분청 의견
청구인의 쟁점토지 취득가액은 다음과 같은 이유로 매도인이 양도가액으로 신고한 OOO원으로 보아야 한다.
(1) 매도인이 쟁점토지를 양도한 2005.5.20.에는 기준시가에 의한 과세가 원칙이었으나 쟁점토지 소재지인 OOO는 2004.2.26. 주택외 지정지역으로 지정되어 구「소득세법」제96조 제1항 제6호의2호에 따라 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 경우에 해당한다.
매도인은 부동산매매계약서에 청구인의 인감도장이 날인되고 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서(2005.5.20.)를 추가로 첨부하여 양도소득세를 실거래가로 신고납부하였고, 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 매도인의 양도가액인 OOO원이 적정한 것으로 판단한 바가 있다. 청구인이 제출한 거래사실확인서(2005.5.20.)에 기인하여 매도인의 양도소득세 결정이 이루어졌음에도 청구인의 양도소득세 결정에 이르러 과거 본인이 날인한 매매계약서 및 거래사실확인서가 허위라고 주장하고 있어 이를 받아들일 수 없다.
(2)청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 양수인이 청구인이 아닌 배우자 명의로 기재되어 있을 뿐만 아니라 특약사항도 구체적으로 명시되지 아니한 반면, 매도인이 제출한 매매계약서에는 청구인의 인감도장이 날인된 거래사실확인서(2005.5.20.)가 첨부되어 있고 특약사항에 근저당설정내역․필지별 단가 등 구체적인 계약내역까지 기재되어 있어 신빙성이 높다.
(3)쟁점토지의 공시지가는 취득당시 OOO원에서 양도당시 OOO원으로 8배 이상 상승한 반면 청구인이 주장하는 거래가액은 취득 당시 OOO원에서 양도당시 OOO원으로 거의 변동이 없어 객관적으로 납득할 수 없고 쟁점토지 취득 당시 인근토지의 거래가액은 평당 OOO원에서 OOO원 사이로 청구인이 주장하는 평당 OOO원은 비정상적으로 높은 가액이다.
(4) 청구인이 계약에 따라 지급한 것으로 주장하는 청구인 명의의 OOO계좌(OOO)의 출금내역(2005.4.22. OOO원 대체출금, 2005.4.26. OOO원 대체출금)은 청구인이 해당일자에 출금한 사실에 대한 자료일 뿐 쟁점토지의 매매대금이라는 것을 입증하는 것은 아니고, 청구인이 주장하는 잔금출금일(2005.4.26. OOO원)과 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일(2005.5.20.)이 상당기간 차이가 나는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 매매대금을 입증할 만한 객관적인 증빙이 될 수는 없다.
또한 청구인 주장하는 대여금 OOO원을 쟁점토지의 매매가액과 상계하였다는 내용은 매매계약서 본문 특약사항에 기재되어 있지 아니한 점, 대여금과 관련한 약속어음이라고 주장하는 2004.5.6. 발행 OOO원 약속어음에 “월 2부5리이자(년30%)”에 대한 정산내역이 매매계약서 특약사항은 물론 별지로 작성하였다고 주장하는 약정서에도 언급되지 아니한 점, 대여금과 관련한 근저당권설정이 소유권이전 등기접수(2005.5.20.)와 함께 말소되지 아니하고 2달여가 지난 2005.7.29. 말소된 점 등으로 보아 쟁점토지의 매매대금이라고 볼 객관적인 증거가 될 수 없다. 더불어 청구인이 제출한 약속어음, 영수증 일부 및 금융증빙 등은 국세청의 문서감정을 통하여도 그 진위를 확인할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득가액이 매도인의 신고 양도가액인 OOO원인지 아니면 청구인의 신고가액인 OOO원인지 여부
나. 관련 법령
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. (생략)
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
③ (생략)
④ 삭제 ＜2014. 1. 1.＞
⑤ (생략)
⑥ 삭제 ＜2014. 1. 1.＞
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 2005.5.20. 쟁점토지를 매도인으로부터 취득하였고, 2006.7.13. 아래 OOO과 같이 분할되었다.
OOO
(나) 매도인은 2003.3.5. 및 2003.4.16. 취득한 쟁점토지를 2005.5.20. 청구인에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도차익(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)을 산정하여 2005.7.29. 양도소득세 신고를 하였고, 동 신고서에는 양도가액 OOO원으로 표기된 부동산매매계약서, 청구인의 인감도장이 날인된 거래사실확인서(2005.5.20.) 등이 첨부되어 있다. .
(다) OOO지방국세청장은 2006.8.11.부터 2006.10.11.까지 매도인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 매도인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 OOO원을 인정한 바가 있다.
(라) 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 개별공시지가 변동 내역은 아래 OOO와 같고, 2004년부터 2006년까지의 쟁점토지 인근 토지의 토지 거래내역은 아래 OOO과 같다.
OOO
(마) 청구인이 제기한 이의신청의 심리담당자가 2020.9.5. OOO지방국세청 첨단탈세방지담당관실에 청구인이 제출한 서류 등(부동산매매계약서 2부, 별도약정서 1부, 영수증 2매, 약속어음 1매)을 문서감정을 의뢰한 바, ‘감정불가’로 회신받은 바가 있다.
(바) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 아래 ＜표4＞와 같이 이 건 양도소득세를 경정하였다.
(2) 청구인은 매매가액이 OOO원인 쟁점토지 매매계약서(2005.4.7.), 쟁점외토지 매매계약서(2005.4.12., 별도약정서 포함) 및 쟁점토지 대금지급 증빙 등을 제시하고 있는바, 이를 정리하면 아래 ＜표4＞와 같다.
OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라는 내용으로 거래사실확인서를 작성한 바가 있고, OOO지방국세청장은 매도인에 대한 세무조사시 이를 바탕으로 매도인의 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 결정한 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서는 매수인이 청구인이 아니라 청구인의 배우자 명의로 작성된 점, 청구인은 쟁점토지 매매대금 지급내역 중에 매도인에 대한 대여금 OOO원을 상계하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서에 이러한 내용이 나타나지 아니하고, 대여금이 실제 상계되었는지에 대한 객관적인 증거자료도 부족한 점, 쟁점토지의 취득과 양도당시의 개별공시지가는 크게 상승하였음에도 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액과 취득가액의 차이가 거의 없는 점, 청구인과 그 배우자는 쟁점토지를 취득한 비슷한 시기에 매도인으로부터 쟁점외토지를 함께 취득한 것으로 보이고 이로 인하여 쟁점토지의 매매거래금액이 명확하게 구분되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 매도인의 신고양도가액인 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.