[청구번호]조심 2018전2029 (2018. 9. 10.)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]공탁금은 결국 청구인이 김AA에게 쟁점분양권을 양도하기 위해 고BB과 청구인 간의 쟁점분양권 양수도계약을 해지하는 과정에서 청구인이 지급하여야 할 금액을 김AA이 청구인을 위해 대신 지급한 것으로서, 이는 쟁점분양권의 양도가액으로 보는 것이 타당하다. 나머지 금원의 지급사실이 객관적으로 확인되지 않고 있는바, 해당 금액이 청구인에게 실제 귀속되었는지 여부 및 그 외 필요경비 등을 청구인, 김AA, CC부동산 등에 대한 금융조사 등을 통해 재조사하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다고 판단되고, 쟁점분양권의 취득시기에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로, 재조사 결과 산정된 양도소득과세표준에 대해 50%의 세율이 아닌 40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

[관련법령] 소득세법 제96조

OOO세무서장이 2017.11.6. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인과 OOO간에 체결된 매매계약서상의 정산지불금 중 OOO만원의 실제 지급 여부와 필요경비 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준을 산정하고, 세율을 40%로 변경하여 그 세액을 경정하며 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 답 241㎡ 및 지상 주택을 보유하고 있었는바, 동 부동산이 OOO 사업에 수용되면서 OOO로부터 지급받은 이주자택지분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2012.12.10.OOO에게 양도하고, 양도가액을 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.10.10.～2017.10.29.의 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점분양권의 양도가액을OOO[당초 매입계약자인 OOO이 청구인을 대신하여 지급(공탁)한 OOO의 청구인에 대한 정산지불금 OOO만원의 합계액]으로, 취득가액을 0원으로 하여 2017.11.6. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.15. 이의신청을 거쳐 2018.4.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2011.3.25. OOO만원에 양도하는 매매계약을 체결하고 같은 날 매매대금OOO만원을 지급받으면서, 매매계약에 차질이 생길 경우를 대비하여 OOO의 약속어음을 발행한다는 내용의 공정증서를 작성하였다.

이후 2012.11.23. 추첨을 거쳐 2012.11.27. OOO대 267㎡(추후 같은 동 717-3으로 최종 확정, 이하 “쟁점택지”라 한다)를OOO원에 공급받기로 하는 계약을 체결하였는데, OOO은 청구인의 동의 없이 1차 계약보증금 OOO만원을 청구인의 명의로 납입하였다.

(2) 한편, 청구인은 고령(1932년생)으로 인해 OOO과 계약 당시 쟁점분양권의 판매금액에 대해 잘 알지 못했는데, 주변의 부동산중개업소에서 쟁점분양권의 매매금액이 지나치게 낮다고 지적하던 중 OOO 소재)에서 청구인에게 쟁점분양권의 매도를 권유하였다.

이에 대해 청구인이 이미OOO에게 쟁점분양권을 매도하였다고 하자 OOO은 변호사 사무실 등에 문의를 하여 OOO으로부터 받은 매매대금, 위약금 및 1차 계약보증금을 공탁하고 동 매매계약을 해지한 후 다른 사람(OOO)과 계약을 하면 문제가 없다면서, OOO만원을 청구인에게 더 지급하고 해지통지 등에 관한 모든 절차를 알아서 처리하겠다고 하여 청구인은 해당 제안에 동의하였다.

OOO은 2012.12.7. 청구인 명의로 OOO만원을 공탁하고 매매계약 해지 통지를 하였으며, 2012.12.3. OOO에게 쟁점분양권을 매도하기로 약정한 후 2012.12.10OOO을 쟁점택지의 분양권자로 등록하였다.

따라서 청구인은 OOO에게 쟁점분양권을 매도하면서 OOO 현금으로 지급받았고, OOO과의 계약해지를 위해 공탁한 OOO만원 및 관련 소송비용은OOO이 처리하였는바, 청구인은 OOO과의 쟁점분양권 매매계약서조차 본 사실이 없고, 처분청에 신고된 매매계약서상의 실거래가OOO만원 및 양도소득세OOO부동산이 신고·납부한 것이다.

결국 청구인이 쟁점분양권을 OOO에게 매도하고 받은 금액은 OOO만원임에도 불구하고, 처분청은 OOO이 제출한 매매계약서상의 정산지불금OOO원을 쟁점분양권의 양도금액으로 하여 양도소득세를 산정하였는바, 이는 부당하다.

(3) 처분청은 청구인이 OOO만원을 청구인이 OOO으로부터 추가로 지급받은 대금이고, 쟁점분양권 취득에 대한 필요경비로 보기 어렵다는 이유로 이를 쟁점분양권의 양도가액에 포함하였으나, 이는 매매대금 OOO이 청구인의 동의 없이 납입한 1차 계약보증금 OOO을 합친 금액임이 변제공탁서의 공탁원인사실 기재사항으로도 확인되는바, 이는 양도가액에 포함되지 않는다.

또한, 정산지불금 OOO원의 산정내역에 대해 청구인은 정확히 알 수 없으나, 청구인이 OOO이 청구인을 대리하여 납부한 1차 계약보증금OOO원을 합한 금액이 동 금액과 정확하게 일치하는 것을 보더라도, 이 중 1차 계약보증금 OOO만원은 택지분양대금의 일부로서 양도가액에서 제외되어야 한다.

결론적으로, 처분청이 산정한 쟁점분양권의 양도가액 OOO에는 택지분양대금인 1차 계약보증금이 이중(정산지불금 중OOO)으로 포함되어 있는바 이는 제외되어야 마땅하고, 실제 청구인이 쟁점분양권을 매도하면서 수령한 금액은OOO)인바, 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점분양권의 양도가액이OOO만원이라 주장하나, 다음과 같은 이유로 이를 받아들일 수 없다.

(가) 청구인은 당초 매수인이었던 OOO만원에 포함하여 반환(2012.12.7. 통보)하였는바, 관련 형사소송에서 청구인과 청구인의 딸 OOO은 배임죄가 확정되었지만, 민사소송(소유권 이전)에서는 OOO이 분양대금을 완납하고 쟁점택지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하였다.

즉, 소송에서 청구인과 OOO의 계약은 해지가 아닌 해제로서 그 효력이 상실되었고, 청구인과OOO의 계약이 유효한 것으로 인정되었다. 따라서 청구인이 양도가액이라 주장하는 OOO원은 계약이 해제되었고, 변제공탁으로 반환되었는바 양도가액에 포함될 수 없다.

(나) 정산지불금OOO만원은 실지거래금액에 해당하지 않는다.

이주자택지분양권은 시행자가 토지조성원가로 일반분양가 보다 30% 낮은 가격에 당해 공공사업에 제공된 주택 등을 제공한 원주민(거주자)에게 양도대가와는 별개로 생활보상의 일환으로 부여된 부동산을 취득할 수 있는 권리로분양대금을 납부할 여력이 있는 권리자는 분양대금을 납부하고 토지를 취득하나, 다수의 권리자가 분양대금을 납부할 여력이 없어 청구인과 같이 권리확정일 전 양도하여 양도가액 전액(프리미엄)을 양도소득으로 신고하게 되어 있다.

청구인도 권리확정일(2011.12.5.) 이전에 OOO에게 2011.3.25. 양도계약서를 작성하고 이를 담보하기 위해 어음을 작성하여 공증받았고, 계약금은 OOO이 지급한 것을 스스로 인정하였는바(조사기간 작성한 문답서), 쟁점분양권의 실제 프리미엄이OOO만원으로 기재한 OOO과의 매매계약서는 거래신고 및 명의개서를 위한 계약서에 불과한 것이라 실제 계약서가 아니다.

(2) 한편, 처분청 경정에 오류가 확인되는바, 쟁점분양권의 양도가액을 OOO원으로, 취득시기는 2011.12.5.(세율 : 50% → 40%)로 재경정할 예정이다.

(가) 위 관련 형사 사건 판결문 중 범죄사실에는 “청구인과 OOO은 청구인이 새로 분양받은 택지의 위치가 좋아 더 많은 대금을 받을 수 있다는 사실을 알게 되자 아무근거 없이 2012.12.7.자로 OOO에게 분양권 매매계약해지를 통지한 후 같은 달 10월 위 분양권을OOO만원에 매도하고 그 대금을 교부받았다”라고 기재되어 있는바, 쟁점분양권의 양도가액은OOO이다.

(나) 처분청은 매매계약일인 2012.12.7.을 취득일로 하여 1년 미만 단기 양도세율 50%를 적용하였으나, 이주자택지분양권의 취득시기는 “권리확정 통보일”이고, OOO에서 청구인에게 권리확정 통보한 날이 2011.12.5.로 확인되는바, 취득일은 2011.12.5.이고 양도일은 2012.12.10.이므로 적용세율은 50%가 아닌 40%가 적용되어야 한다.

(다) 따라서 위와 같이 양도가액과 취득시기 오류를 바로잡을 경우, 청구인에 대한 재경정 세액은OOO만원이 감액되는바, 이를 경정·고지할 예정이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양권의 양도가액을 당초 매입계약자에게 지급한 금액과 최종 매입자의 정산지불금의 합계인 OOO으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 소유하고 있던 OOO로부터 쟁점택지에 대한 이주자택지분양권(쟁점분양권)을 받았는바, 쟁점분양권에 대해 2011.3.25. OOO과 매매계약을 체결하였다가, 2012.12.3. OOO다시 매매계약을 체결하였다.

1) 당초 청구인과 OOO이 체결한 쟁점분양권 매매계약서(2011.3.25.)에 따르면, 계약 당일 매매대금OOO원을 전부 지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항에 “매도인은 매매대금과 별도로 금 OOO으로 공증하는데 적극 협조한다”고 기재되어 있다.

2) 청구인과 김OOO이 체결한 쟁점분양권 매매계약서(2012.12.3.)에 따르면, 매매가격 등에 대해 다음 <표1>과 같이 기재되어 있다.

OOO

3) 청구인은 OOO과의 계약 해지에 따른 OOO에 대한 손해배상 목적으로 OOO을 공탁하였는바, 그 금액은 OOO이 부담한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점택지의 토지매각원부상 OOO이 2012.11.27. 수납되었는바, 이는OOO이 납부한 것으로 나타난다.

(다) 처분청의 조사보고서 주요내용에 따르면, 처분청은 쟁점분양권 양도가액을 OOO만원(청구인과 OOO의 쟁점분양권 매매계약서상 정산 지불금OOO으로부터 받아서 OOO만원의 합계액)으로, 쟁점분양권의 취득가액은 0원으로 판단하였다.

(라) 청구인과 청구인의 딸OOO에 대한 배임사건(대전지방법원 2013.11.12. 선고 2013고단2594 판결)에서 청구인은 징역 1년,OOO은 징역 2년의 형을 선고(집행유예)받았는바, 판결문의 주요 내용은 다음 <표2>와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 처분청은 청구인과 관련된 판결문상 범죄사실에서 설시된 금액인OOO원이 쟁점분양권의 매매가액에 해당한다는 입장이나, 이는 쟁점택지의 분양가격과 동일한 금액으로서 쟁점분양권의 매매가격으로 인정할만한 객관적 근거가 확인되지 않을 뿐만 아니라, 위 판결은 쟁점분양권의 가액 등에 대해 판단한 것이 아니라 청구인 등의 배임행위 여부를 판단한 판결이므로, 해당 판결문의 기재 내용을 근거로 쟁점분양권의 매매가액을 판단한 처분청의 의견은 받아들이기 어려운바, 쟁점분양권의 실제 매매가액은 별도로 판단하는 것이 타당하다고 판단된다.

(나) 먼저, OOO이 청구인의 공탁(계약해지를 위해OOO게 지급)을 위하여 지급한OOO 중OOO으로부터 수령한 금액으로서 청구인의 귀속금액임이 명백하다. 또한, OOO에 대해 청구인은 동 금액은 쟁점택지의 분양대금(계약금 OOO에 대한 위약금이므로 쟁점분양권과는 무관하다는 입장이나, 동 금액은 결국 청구인이OOO에게 쟁점분양권을 양도하기 위해 OOO과 청구인 간의 쟁점분양권 양수도계약을 해지하는 과정에서 청구인이 지급하여야 할 금액을 OOO이 청구인 대신 지급한 것으로서, 이는 쟁점분양권의 양도가액으로 보는 것이 타당하다. 즉 공탁금OOO은 그 전액이 쟁점분양권의 양도대금에 해당한다 하겠다.

(다) 다만, 계약서상OOO이 청구인에게 지급하도록 되어있는 정산지불금 OOO)은 쟁점분양권의 양도대가로서 청구인에게 지불된 금액으로 보이는 측면이 있으나, 청구인은 동 계약서를 본 적도 없고 OOO원만을 수령하였다고 주장하고 있는 반면, 나머지 OOO원의 지급사실이 객관적으로 확인되지 않고 있는바, 처분청에서는 해당 금액이 청구인에게 실제 귀속되었는지 여부 및 그 외 필요경비 등을 청구인,OOO부동산 등에 대한 금융조사 등을 통해 재조사하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다고 할 것이다.

(라) 한편, 쟁점분양권의 취득시기에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로, 재조사 결과 산정된 양도소득과세표준에 대해 50%의 세율이 아닌 40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 따라 주문과 같이 결정한다.