국심2006중2116 (2006.12.29)

양도

기각

양도가액과 분양가액이 같아 양도차익이 없다는 내용을 입증하지 못하므로 양도차익이 없다는 주장은 인정할 수 없음

소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2001. 11. 29. OOO OOO OOO OOO OOOOO 내지 8 3,488.5㎡에 대한 토지분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다) 1/2 지분(그러나 청구인은 이 건 심판청구에서 자신의 지분은 0이라고 주장하고 있다)을 취득하여, 2002. 6. 7. 김OO 외 7인에게 양도한 후, 2002. 8. 2. 양도가액을 771,168천원, 취득가액을 959,325천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 양도소득세 실지조사를 통하여, 양도가액이 1,055,000천원(= 쟁점분양권 총액 2,110,000천원 × 청구인 지분 1/2)인 사실을 확인하고, 2005. 12. 1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 52,276,720원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006. 2. 23. 이의신청을 거쳐, 2006. 6. 12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 부동산매매계약서에는 청구인과 전OO이 쟁점분양권을 각 1/2지분씩 취득한 것으로 기재되어 있으나, 실제로는 청구인은 쟁점분양권에 대한 지분을 전혀 가지고 있지 않으므로, 청구인에 대한 과세 처분은 부당하다.

(2) 처분청이 근거로 삼은 부동산매매계약서는 이 건 8인의 양수인들이 쟁점분양권에 기하여 취득한 토지를 양도한 후, 자신들의 양도소득세를 신고하면서 일방적으로 자신들에게 유리하게 작성하여 제출한 계약서일 뿐 진실한 계약서가 아니므로 이를 근거로 과세하는 것은 부당하다.

특히, 위 매매계약서에는 잔금이 1,331,624천원으로 기재되어 있으나 이는 사실과 다르고, 실제 잔금은 1,156,752천원이며 위 금액 또한 한국토지공사에 대한 미납금으로 이를 양수인이 인수하기로 한 이상 양도가액에서 제외되어야 한다.

그렇다면 청구인의 쟁점분양권 지분 양도가액은 청구인이 전소유자 OOOOOOOOOOOOOO 유한회사에게 지급한 771,168천원(= 192,792천원 + 578,376천원)으로 보아야 하고, 청구인은 아무런 차액을 남기지 않은 이상 청구인에 대한 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점분양권의 입찰 단계에서 청구인의 지분이 전혀 없었고, 그 이후에도 쟁점분양권의 지분을 가진 적이 없었다고 주장하나, 쟁점분양권과 관련된 모든 매매계약서에서, 청구인과 전OO의 명의가 함께 사용되었고, 청구인이 제출한 양도소득세 과세표준신고서에도 쟁점분양권 총액의 1/2 금액이 취득가액으로 기재되어 있는 점에 비추어 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 그리고 부동산매매계약서를 살펴보면, 쟁점분양권의 총매매대금이 2,110,000천원(계약금 200,000천원, 중도금 578,376천원, 잔금 1,331,624천원)인바, 비록 잔금조항 옆에 “토개공 납부금 인수인계”라고 기재되어 있으나, 이는 잔금 1,331,624천원에 OOOOOOOO에 대한 미납금 1,156,752천원이 포함된다는 뜻으로 해석하여야 할 것이므로, 결국 쟁점분양권의 총 양도가액은 2,110,000천원이며 이 중 청구인의 양도가액은 지분비율(1/2)에 따라 1,055,000천원이라고 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점분양권에 대하여 아무런 지분이 없다는 청구인 주장의 당부

(2) 쟁점분양권을 취득가액과 동일한 금액으로 양도하여 아무런 양도차익이 없다는 청구인 주장의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 청구인은 자신이 실질적으로 쟁점분양권에 대한 아무런 지분을 가지고 있지 않다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은, 계약당사자로 수인이 있을 경우에는 내부관계 및 실질귀속 관계를 고려하여 그 지분비율을 결정하여야지 지분비율이 표시되어 있지 않다는 이유로 무조건 균등하게 그 비율을 적용할 수는 없는 것이므로 처분청이 특별한 근거 없이 쟁점분양권을 청구인과 전OO이 1/2 지분씩 소유하는 것으로 봄은 부당하다고 주장한다.

(나) 그러나, 쟁점분양권과 관련된 ‘입찰참가신청서’, ‘입찰신청접수대장’ 및 ‘입찰서’ 등을 살펴보면, 청구인과 전OO이 명의가 공동으로 기재되어 있고,

부동산 매매계약서 및 토지매각원부에 따른 쟁점분양권 총 취득가액은 1,918,650천원인데, 청구인은 당초 취득가액을 위 총 취득가액의 1/2인 959,325천원으로 기재하여 쟁점분양권에 대한 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.

(다) 살피건대, 청구인은 자신이 쟁점분양권에 대하여 아무런 지분이 없다고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 아무런 증빙서류를 제출한 사실이 없고, 쟁점분양권 관련 서류들에는 오히려 청구인의 명의가 전OO의 명의와 공동으로 기재되어 있으며, 청구인이 작성한 양도소득세 신고서에도 청구인이 쟁점분양권의 1/2 지분을 가지고 있는 것을 전제로 취득가액이 기재되어 있을 뿐만 아니라, 민법 제262조 제2항에 의하면 특별한 사정이 없는 한 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정된다 할 것이므로, 처분청이 쟁점분양권에 대한 청구인의 지분이 1/2인 것으로 본 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 청구인은 자신의 쟁점분양권 지분에 대한 양도가액이 771,168천원으로 양도차익이 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 우선, 청구인은 쟁점분양권의 취득가액으로 959,325천원(= 총 취득가액 1,918,650천원 × 청구인 지분 1/2)을 신고하였고, 처분청도 이에 대하여는 다투지 아니한다.

(나) 청구인은 쟁점분양권에 양도시 작성된 실제 계약서라고 주장하며, “계약서”를 제시하였는바, 여기에는 매도인으로 “청구인과 전OO”, 매수인으로 “김OO, 침창묵, 박도희, 권혜정, 정문진, 이지성, 정철근, 남희”, 매매대금으로 “총액 771,168천원, 계약금 192,792천원(5. 28. 지급), 잔금 578,376천원(6. 7.지급)”이라고 기재되어 있는 사실이 확인된다(청구인은 같은 취지의 내용이 기재된 거래사실확인서도 제출하였다).

(다) 청구인은 위 계약서를 근거로 쟁점분양권의 양도가액은 청구인이 실제 지급받은 순액인 “771,168천원”이고, 청구인이 토지개발공사에 대한 미납금 1,156,752원은 양수인들이 인수하기로 하였으므로 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장하면서,

처분청이 과세근거로 제시하는 “또 다른 계약서”는, 양수인이 실제 등기부상 양수인인 김OO 외 7인이 아니라 거래를 주선하였던 김OO로 되어 있고, 인감이나 별도 양수인 명단이 첨부 되어 있지도 않으며, 거래사실확인서도 없는 이상 이는 허위로 작성된 계약서로 이에 근거한 과세는 부당하다고 한다.

(라) 이에 대하여 처분청은 과세근거가 된 “또 다른 계약서”가 진실한 내용을 담고 있는 것이라고 주장하는바, 위 “또 다른 계약서”에는 매도인으로 “청구인과 전OO”, 매수인으로 “김OO 외 7인”, 매매대금으로 “총액 2,110,000천원, 계약금 200,000천원(5. 28. 지급), 중도금 578,376천원(6. 10. 지급), 잔금 1,331,624천원(지급일자 없음)”이, 잔금란 옆에는 “토개공 납부금 인수인계”라는 문구가, 특약으로 “1차중도금은 매수인이 책임지기로 함”이라고 기재되어 있는 사실이 확인된다.

(마) 또한, 청구인과 전소유자 OOOOOOOOOOOOOO 유한회사와의 계약내용 및 OOOOOOOO에 대한 미납금 지급내역을 살펴보면, 당초 청구인과 전OO의 쟁점분양권 총 취득대금은 1,927,920천원으로, 2002. 3. 15. 계약보증금 192,792천원을, 2002. 4. 13. 1차중도금 578,376천원을, 2002. 6. 13. 2차중도금 578,376천원을, 2002. 8. 13. 잔금 578,376천원을 지급하기로 하였는데, 청구인 측에서 1차중도금까지 지급하였는바, 지급한 금액의 합이 771,168천원(= 192,792천원 + 578,376천원)인 사실이 확인되고,

조사복명서에는 양수자인 김OO, 정문진, 남희가 쟁점분양권을 총 2,110,000천원에 양수하였다고 진술한 것으로 기재되어 있다.

(바) 살피건대, 당초 청구인은 양도소득세 신고서에 양도가액으로 771,168천원을, 취득가액으로 959,325천원을 기재하였는데, 만약 청구인이 위 양도가액을 총액으로 기재한 것이라면 취득가액은 지분 비율로 양도가액은 전체 총액으로 기재한 모순이 있고, 만약 위 양도가액을 자신의 지분비율로 기재한 것이라면 총 양도가액이 1,542,336천원(= 771,168 × 2)이 되어 청구인이 제출한 계약서의 내용과는 일치하지 않는 모순이 있어 어떠한 경우도 합리적인 설명이 곤란한 점, 청구인은 양수인이 자신의 채무(OOOOOO에 대한 미납금 부분)를 인수하였으므로 양도가액에서 이 부분이 공제되어야 한다고 주장하나, 그렇다면 위 채무는 청구인의 취득가액에서도 공제되어야 할 것인데 청구인의 주장이 이에 부합하지 않는 점, 결국 청구인의 주장은 쟁점분양권을 아무런 차익 없이 양도하였다는 것이나, 특별한 사정이 없는 한 이는 거래의 관행과 부합하지 않아, 오히려 처분청 의견처럼 일정부분 양도차익이 남아있는 것으로 봄이 합리적이며, 양수인들의 진술 역시 이를 뒷받침하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 양도가액이 771,168천원임을 전제로 양도차익이 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점분양권 양도가액을 1,055,000천원(= 총액 2,110,000천원 × 1/2)으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 12월 29일

주심국세심판관 주 영 섭

배석국세심판관 이 광 호

남 궁 훈

김 재 구