[사건번호]조심2012서1284 (2012.09.11)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]양도전 멸실한 건물의 취득가액 전액을 부인하였으므로 동 건물의 감가상삭비 상당액을 취득가액에서 재차 차감하는 것은 불합리함

[관련법령] 소득세법 제97조

OOO세무서장이 2011.12.1. 청구인들에게 한 2010년 귀속 양도소득세 각 OOO의 부과처분은

1. 청구인들이 2010.1.25. 양도한 토지상에 존재하다가 동 토지 양도전에 멸실된 건물의 감가상각비 상당액인 OOO을 양도토지의 취득가액에서 차감하지 않는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가.이OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.10.9.(등기접수일 기준) 공동으로OOO 서울특별시 OOO 소재 공장용지 14,617㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)와 지상건물 7,122.06㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “양도법인”이라 한다)로부터 취득하여 2003.10.6. 양도법인에게 임대보증금 OOO(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다), 월 임대료 OOO에 임대하다가, 2009.10.27. 쟁점건물을 철거한 후, 2010.1.25. 쟁점토지를 주식회사 OOO(부동산업/분양)에게 매매대금 OOO에 양도하고 2010.3.30. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 각 OOO을 납부하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2011.9.5.부터 2011.9.23.까지의 기간 중 청구인들에 대한 양도소득세조사를 실시하여 청구인들이 신고한 취득가액OOO에 포함된 쟁점임대보증금과 철거된 쟁점건물의 취득가액 OOO, 쟁점건물의 취득세 OOO, 쟁점건물의 감가상각비 OOO,OOO,OOOO(이하 쟁점 “감가상각비”라 한다)을 쟁점토지의 취득가액에서 차감하고, 필요경비로 신고한 금액 중 쟁점건물에 대한 자본적 지출액 OOO, 쟁점건물의 철거비용 OOO을 필요경비 부인하여 각자의 지분에 대하여 2011.12.1. 청구인들에게 2010년 귀속 양도소득세 각 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들의 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2003.9.29. 쟁점부동산을 매매대금 OOO에 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 채결하고 2003.10.6. 쟁점토지를 양도자이며 세입자인 양도법인에게 임대하고자 임대차계약서를 작성하였으나(임대차계약서는 제출하지 못함), 임대차계약 체결당시 청구인들이 양도법인에게 지불한 쟁점부동산의 매매대금은 OOO에 불과하였는바, 매매대금의 대부분을 지불하지 아니한 상태에서 쟁점토지를 임대하여 별도로 쟁점임대보증금을 수수한다는 것은 불합리하며 현실적으로 있을 수 없는 일이다. 또한, 양도법인은 사업부진으로 인해 2003.10.17. 당좌거래정지(부도)될 만큼 자금력이 없었으며 일반적으로 잔금을 수수하지 아니한 상태에서 별도의 임대보증금을 지불할 리가 없다는 점 등으로 볼 때, 이 건에 있어서도 쟁점임대보증금은 당연히 별도의 임대보증금 수수 없이 쟁점토지의 취득가액의 잔금에 가름하였다고 보아 취득가액에 가산하여야 한다.

(2) 양도소득의 계산에 있어서 감가상각비를 취득가액에서 차감하는 것은 당연히 양도소득의 필요경비에 그 감가상각 대상 자산의 취득가액이 포함되어 있어야 한다. 본 건에 있어서는 처분청이 감가상각 대상 자산인 쟁점건물의 취득가액을 안분계산하여 양도소득의 필요경비(취득가액)에서 이미 부인하였기 때문에 쟁점토지 등의 취득가액은 토지의 취득가액만으로 구성되어 있어 쟁점감가상각비를 추가로 차감할 이유가 없다. 따라서 쟁점감가상각비는 취득가액에서 차감되지 않는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 당초 쟁점부동산에 대한 매매계약서에는 채무인수 및 양도자의 쟁점임대보증금에 관한 사항이 없으며, 매매계약체결이후 잔금청산에 당사자간 쟁점임대보증금을 인정하기로 상호 합의가 있었다고 주장할 뿐 사실을 입증할 수 있는 합의서 등의 증빙서류를 제출하지 못하고 있으며, 조사청이 확인하여 인정한 쟁점부동산의 총 취득가액은 계약금 OOO, 실제 승계하여 지급한 금융채무액 OOO, 계약일 현재 확인된 임차보증금 OOO 합계 OOO이며, 청구인들이 쟁점부동산 취득시 인수한 최소 실제승계채무액은 OOO은행 OOO, OOO은행 OOO, OOO은행 OOO, OOO제과와 OOO 보증금 OOO, 합계 OOO으로 현금지급한 계약금 OOO을 포함하면 합계 OOO으로서 매매계약서상의 총 매매대금 OOO과 처분청이 조사한 쟁점부동산 매입가액 OOO을 이미 초과하게 되어 청구인들이 양도자에게 지급할 잔금이 남아있지 않음을 알 수 있음에도 쟁점임대보증금 OOO을 매매잔금과 상계하였다는 청구주장은 사실과 다르며,

쟁점부동산과 관련한 남부지방법원의 사해행위취소 소송OOO에 첨부된 중개인 역할을 하였다는 정OOO의 ‘증인진술서’에 의하면 임대차계약일인 2003.10.6. 현재 청구인들이 양도자에게 지급해야 할 잔금은 총 매매대금 OOO에서 기지급한 계약금 OOO과 채무승계액 OOO을 차감하면 OOO(양도법인이 받을 금액)이 남아 있어 쟁점보증금 OOO(청구인들이 받을 금액)에서 차감한 OOO을 양도법인이 청구인들에게 지급하고 매매 및 임대차계약에 대한 모든 대금을 정산하였다는 진술내용을 보면, 쟁점보증금을 잔금에서 가름하기로 합의하였다는 청구주장과는 달리 매매와 임대차는 별도의 계약으로 판단되므로 청구주장은 이유 없다.

(2) 처분청이 양도전에 철거된 건물 취득가액 전체를 부인하고 건물의 감가상각비를 재차 토지 취득가액에서 차감한 것은 잘못된 처분으로 확인되므로 쟁점감가상각비는 취득가액에서 차감하지 않는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점임대보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점감가상각비가 취득가액에서 이중으로 차감되었다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 취득가액과 필요경비에 대한 청구인들의 양도소득세 신고내용 및 조사청의 경정결정 내용은 아래 <표>와 같다.

OOOOOOOOO OOOO O OOOO OO

(2) 쟁점부동산에 대한 남부지방법원의 사해행위취소 소송OOO에 첨부된 쟁점부동산 중개인 정OOO의 증인진술서에 의하면 ‘양도법인과 2003.9.29. 매매대금 OOO으로 계약을 체결하고, 계약 당일 계약금 OOO을 지급하였으며, 임대보증금 OOO 중 매수인들이 지급해야할 매매잔금 OOO을 제하고 OOO을 임대보증금으로 지급하여 정산이 끝났다’는 진술내용이 나타난다.

(3) 「소득세법」 제97조에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액으로서 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액과 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것으로 되어 있으며, 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하며, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액과 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액으로 한다고 되어 있다.

(4) 이상의 내용을 종합하여 살피건대,

(가) 먼저, 쟁점①과 관련하여 청구인들은 임대차계약 체결당시 청구인들이 양도법인에게 지불한 쟁점부동산의 매매대금은 OOO에 불과하였는바, 매매대금의 대부분을 지불하지 아니한 상태에서 쟁점토지를 임대하여 별도로 쟁점임대보증금을 수수한다는 것은 불합리하며 현실적으로 있을 수 없는 일이며, 양도법인은 사업부진으로 인해 당좌거래정지(부도)될 만큼 자금력이 없었으며 일반적으로 잔금을 수수하지 아니한 상태에서 별도의 임대보증금을 지불할 리가 없다는 점 등으로 볼 때 쟁점임대보증금은 당연히 별도의 임대보증금 수수 없이 잔금과 가름하였다고 판단하는 것이 타당하다는 취지의 주장을 하고 있으나

당초 쟁점부동산에 대한 매매계약서에는 채무인수 및 양도자의 쟁점임대보증금에 관한 사항이 없으며, 매매계약체결이후 잔금청산에 당사자간 쟁점임대보증금을 인정하기로 상호 합의가 있었다고 주장할 뿐 사실을 입증할 수 있는 합의서 등의 증빙서류를 제출하지 못하고 있고, 쟁점부동산과 관련한 남부지방법원의 사해행위취소 소송OOO에 첨부된 쟁점부동산 중개인인 정OOO의 증인진술서에 의하면 임대차 계약일인 2003.10.6. 현재 청구인이 양도자에게 지급해야 할 잔금은 총 매매대금 OOO에서 기지급한 계약금 OOO과 채무승계액 OOO을 차감하면 OOO(양도법인이 받을 금액)이 남아 있어 쟁점보증금 OOO(청구인들이 받을 금액)에서 차감한 OOO을 양도법인이 청구인들에게 지급하고 매매 및 임대차계약에 대한 모든 대금을 정산하였다는 취지의 진술내용이 기재되어 있는 반면, 청구인들은 이 진술내용이 매매대금과 상이한 수치가 되어 신뢰할 수 없다고 주장하나 쟁점임대보증금이 객관적으로 확인되지 아니한 점 등을 감안하면 쟁점임대보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②와 관련하여, 위 (1)의 <표>에서 확인할 수 있는 바와 같이 쟁점건물의 취득가액 전액이 쟁점토지의 취득가액에서 이미 차감되어 쟁점감가상각비 상당액을 취득가액에서 다시 차감하는 것은 이중 차감이 되어 불합리해 보이는 점이 있고, 처분청 또한 이러한 사실을 인정하고 있으나, 이 건 심판심리일 현재 쟁점감가상각비와 관련된 재경정은 하지 아니한 것으로 확인되므로 이 부분에 대한 청구주장은 인용하기로 한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.