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[사건번호]
국심2004서1782 (2004.11.15)
[세목]
부가
[결정유형]
기각
[결정요지]
분양계약자가 계약을 불이행할 경우 기지급한 계약금을 찾지 못하고 본 계약이 가계약으로 납부한 분양대금은 본계약 체결시 납입대금으로 대체한다는 규정도 없으므로 단순한 선수금이나 예치금이 아니라 분양계약금으로 볼 수 있음
[관련법령]
부가가치세법 제21조【경정】 / 부가가치세법시행령 제21조【재화의 공급시기】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
청구법인은 부동산매매업을 영위하면서 OOOOO란 명칭의 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 신축할 목적으로 OOOOO OOO OOO OO OOO O OO OO에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권을 이전등기 하지 아니한 상태에서 분양광고를 실시하여 2003.4.1.～2003.6.30. 기간 중 분양계약자들로부터 10,097,960천원(신용카드수령분 728,200천원이 포함된 금액이며, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수령하였으나, 2003년 제1기분 부가가치세 확정신고시 쟁점금액 중 신용카드로 수령한 728,200천원을 공급가액과 세액으로 안분한 662,000천원을 과세표준으로 하여 199,581천원을 환급신청하였다.
이에 대해 처분청은 부가가치세 환급조사 결과 쟁점금액 중 건물분 예정공급가액 비율(38.46%)에 해당하는 금액을 공급가액과 세액으로 안분한 3,530,614천원을 공급가액으로 보아 2003.9.25. 청구법인에게 2003년 제1기분 부가가치세 363,596,450원을 결정고지 하였다.
청구법인은 이에 불복하여 2003.12.12. 이의신청을 거쳐 2004.5.6. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인이 분양계약자로부터 수령한 쟁점금액은 분양계약서상에는계약금과 중도금 및 잔금으로 배분되어 있어 마치 분양계약금인 것으로 보이지만 이는 분양계약자들에게 계약자체에 대한 불안심리를 해소하고자 업계의 관행상 일반분양계약서를 사용했을 뿐 실제는 재화를 공급하는사업과 관련된 금액이 아니라 계약을 증거하기 위한 예치금성격의 금액이며,청구법인이 2003년 제1기 매출액으로 신고한 신용카드 수령분 662,000천원은예치금으로 수령한 것을착오로 신고한 것으로 이 금액또한 부가가치세 과세대상이 아니다.
OOO분양계약서 제2조제1호에서 「본 계약은갑이 제시한 도면에 의한 ‘구좌당 계약’이며 세부면적은 소유권이전시최초 공부 정리된 건물, 토지면적으로 한다」고 명시되어 있고, OOO 분양광고 좌측하단에 ‘교통영향평가완료, 지구단위계획 심의중, 토지소유권 이전중’이라는 분양광고 전문이 표시되어 있는바, 이는 분양계약자들도 토지 취득완료 및 건축허가를 득하여야 계약이 발효된다는 사실을 알고 있는 것이다.
부가가치세 과세대상이 되는 재화·용역의 공급시기는 토지의 취득을 완료하여건축허가를 득하고 분양면적이 확정된 후 각 구좌당 계약을 각 호수의배정으로 전환하게 되는 때를 공급시기로 봄이 타당하다.
청구법인은 분양을 위한 사업의 준비단계에 있는 사업자이므로 부가가치세법의 적용을 받는 사업자가 아니며, 중도금도 받지 아니하였을 뿐만 아니라 세금계산서도 발행하지 아니하고 동 오피스텔 분양사업을 포기하고 다른 건설사업자에게 넘겼다.
따라서 청구법인에게 고지한 2003년 제1기분 부가가치세 363,596,450원을취소하고 105,439,594원을 환급하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
청구법인은 쟁점상가의 각층별 구좌당 분양가액을 일정하게 정하여 놓고, 분양대금의 20% 상당금액을 분양계약금액으로 하여 거래하였으므로 이는 실질적으로 분양계약을 한 것이고,
분양계약자와 체결한 ‘OOO분양계약서’를 보면 대금지급시기가 계약금 지급이후 중도금(5차, 2004.12.20) 및 잔금(입주시)지급시까지 6개월 이상으로서 부가가치세법 시행령 제21조제1항에 규정하는 ‘중간지급조건부로 재화를공급’하는 경우에 해당하므로 대가의 일부로 받은 계약금에 대하여 부가가치세를과세함은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점금액이 오피스텔분양과 관련한 예치금인지 아니면 분양계약금인지를 가리는데 있다.
나. 관련 법령
(1) 부가가치세법
제21조(경정) ① 사업장 관할세무서장 사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.
1. 확정신고를 하지 아니한 때
2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때
3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때
4. 제1호 내지 제3호 이외에 대통령령이 정하는 사유로 인하여 부가가치세를 포탈할 우려가 있는 때
(2) 부가가치세법 시행령
제21조【재화의 공급시기】① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.
4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때
(3) 부가가치세법 시행규칙
제9조【재화 또는 용역의 공급시기】영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우
2. 예산회계법 제68조의 규정에 의하여 선금급을 하는 경우
다. 사실관계 및 판단
청구법인은 쟁점금액이 분양계약금이 아니라 분양계약을 증거하기 위한 예치금 성격의 금액이라고 주장하므로 이를 살펴본다.
(1) 쟁점상가는 OOOOO OOO OOO OO OOOOO외에 소재하며, 그 규모는 988점포 (지하 7층, 지상 14층)로서 2003.12.5. 건축허가를 신청하여 2004.5.3. 그 허가를 득하였고, 시행사는 ㈜OO건설과 협의 중에OO건업으로 변경되었다가 청구법인과 OO건업 공동사업으로 추진하였으며총분양금액은 1,163억원으로서 처분청의 조사일(2003.8.4.) 현재 총 988점포(구좌) 중 431구좌에 대해 분양계약을 체결한 사실이 처분청의 관련자료에 의해 알 수 있다.
(2) 청구법인은 2003.4.1.～2003.6.30. 기간 중 분양계약자들로부터 계약금으로 쟁점금액인 10,097,960천원을 수령하였고 이에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.
(3) 처분청은청구법인이 수령한 쟁점금액 중 “구좌당 분양계약자431구좌 10,097,960천원은 분양계약금을 수령한 것으로 보아 부가가치세를 과세하고분양계약을 전제로 계약서를 작성하지 아니하고 가수금조로 받은 청약금액 8구좌 6,650천원은 선수금으로 보아 과세에서 제외한 사실이 처분청의 관련자료에 의해 확인된다.
(4) 쟁점상가의 분양계약서에 의하면, 쟁점상가의 각층 및 호별 구좌당 분양금액이 책정되고 그 분양대금의 20%를 계약금으로 하고 있으며 분양대금 및 납부방법(제1조)은 다음과 같이 기재되어 있다.
또한, 동 계약서 제11조(해지)에 의하면, 「1. “갑”(청구법인)은 계약관리상 다음 각호의 행위에 해당하는 경우에는 최고등의 절차 없이 본 계약을 해지할 수 있다. 2. “을”(분양계약자)의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해지되는 경우에는 계약금과 개발비는 위약금으로 “갑”에게 귀속된다. 3. “갑”의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해지되는 경우에는 납입된 분양금에서 시중은행의 정기예금 금리를 적용한 이자 상당액을 합산한 금원을 “을”에게 반환한다」고 규정하고 있으며,
제13조에서 「분양계약자가 지정된 기일내에 분양대금의 납부지연시 그 연체일수에 대하여 연18%의 연체료를 청구법인에게 지급하여야 하고, 청구법인도 개발비 등 본 계약에 따른 금원의 지급을 지체하는 경우에 연18%의 연체료를 가산하여 분양계약자에게 지급하여야 한다」고 규정되어 있다.
(5) 부가가치세법시행령 제21조제1항 및 동법 시행규칙 제9조에 의하면, 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우에는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우에 해당되어 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 규정하고 있다.
(6) 위의 사실과 관련법령을 종합하면, 처분청이 분양계약자 431명으로부터분양계약금으로 수령한 쟁점금액에 대하여는 부가가치세를 과세하였으나분양계약을 전제로 계약서 작성 없이 가수금조로 받은 청약금액 8구좌 6,650천원은 선수금으로 보아 부가가치세를 과세하지 아니하였으며,
쟁점상가분양계약서에 의하면, 분양계약자의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우에는 계약금 등은 위약금으로 청구법인에게 귀속되는 반면, 청구법인의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해지되는 경우에는 납입된 분양금에서 시중은행의 정기예금 금리를 적용한 이자 상당액을 합산한 금원을 분양계약자에게 반환토록 약정되어 있을 뿐만 아니라분양계약자가 지정된 기일내에 분양대금의 납부지연시에는 연18%의 연체료를 청구법인에게 지급하여야 하고, 청구법인도 개발비 등 본 계약에 따른 금원의 지급을 지체하는 경우에도 연18%의 연체료를 가산하여 분양계약자에게 지급토록 약정되어 있는 바,
이와 같이 분양계약자가동 계약을 불이행할 경우에는 기 지급한 계약금을 찾지 못하고 분양대금의 납부 지연시에도 18%의 연체료를 물도록 기재되어 있을 뿐만 아니라 본 계약이 가계약으로서 납부한 분양대금은 본계약 체결시 납입대금으로 대체한다는 규정도 찾아 볼 수 없어 쟁점금액을 단순한 선수금이나 예치금으로 보기는 어렵고 분양계약금으로 볼 수밖에 없다.
따라서, 처분청이 쟁점금액을 분양계약금으로 보아 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.