대항력을 갖춘 임차인이 그 주택의 소유권을 취득한 경우 혼동의 예외로서 임차권이 소멸되지 않는다고 본 사례

주택임대차보호법에 의해 가압류권자나 강제집행신청인 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인이 다른 채권의 담보목적으로 임차주택의 소유권을 취득했다해서 임차권이 혼동으로 소멸한다면 위 제3자인 위 가압류채권자나 강제경매신청인등이 부당한 이득을 보게 되고 임차인은 예측못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 임차권이 소멸하지 않는다.

민법 제191조

김종수

이금옥

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 별지목록기재 건물을 명도하고, 1985.6.19.부터 명도완료시까지 매월 금 100,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라는 판결 및 가집행선고.

원고가 소외 김용민 소유였던 별지목록기재의 건물(이하, 이건 건물이라 한다)을 1985.6.18. 경락받아 소유권이전등기를 마친 사실과 피고가 현재 이건 건물을 점유하고 있는 사실은 당사자간에 다툼이 없다.

피고는 위 김용민으로부터 이건 건물을 전세금 1,300만원에 임차하여 1981.2.24. 주민등록까지 마치었으니 위 전세금을 받을 때까지는 이건 건물을 명도해줄 수 없다고 주장하고, 이에 대해 원고는 피고의 임차권이 혼동에 의해 소멸되었다고 주장하므로 함께 살펴본다.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 6증인 김용민의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증, 을 제3호증의 각 기재에 위 증인 및 증인 안성일의 각 증언과 변론의 전취지를 종합하면, 이건 건물의 전소유자였던 소외 김용민은 1981.7.30. 전세금 1,300만원 기한은 정함이 없이 피고와 전세계약을 체결하고, 이미 1981.2.24. 주민등록까지 마치고 이건 건물에 살고 있던 피고를 임차인으로 인정해준 사실, 1982.10.23. 소외 이근세가 먼저 이건 건물을 가압류했고, 그 뒤 소외 김영진이 이건 건물에 강제경매신청을 해 1984.5.25. 강제경매가 개시된 사실, 피고는 1983.5.10. 소외 김용민에게 돈 200만원을 대여했는바, 그 돈의 지급담보를 위해 1984.9.18. 소외 김용민으로부터 이건 건물에 대한 소유권이전등기를 경료받은 사실, 그후 이건 건물에 대해서는 위 강제경매절차가 진행된 끝에 1985.6.18. 원고가 금 2,785,200원에 경락허가결정을 받고 동년 7.22. 대금을 완납하고 같은달 25 이전등기를 마침에 따라 피고명의의 위 소유권이전등기가 말소된 사실을 인정할 수 있고 반증없다.

위 인정사실에 의하면 확실히 피고는 애초 경락인인 원고에 대해 자신의 임차권으로 대항할 수 있는 지위에 있었던 것은 분명하다.

문제는 임차인인 피고가 1984.9.18. 소외 김용민으로부터 소유권이전등기를 마쳐 소유권을 취득할 때 그의 임차권이 혼동에 의해서 소멸되는가이다.

판단컨대, 혼동에 의하여 채권이 소멸한다는 원칙은 대립하는 두 개의 지위 즉 소유자로서의 지위와 임차인으로서의 지위가 한 사람의 주체에 함께 귀속된다면 임차인으로서의 지위는 굳이 그대로 남겨둘 필요가 없기 때문인 것이고, 만약 소멸될 임차권이 제3자의 권리의 목적이 되어 법적으로 보호된 제3자의 권리가 침해될 염려가 있다든지 혹은 그 임차권의 소멸로 인해 제3자가 부당하게 이득을 보게 되고, 본인이 손해를 보게 되는 부당한 결과를 초래할 경우에는 예외적으로 혼동된 임차권이 소멸되지 않는다고 보아야 할 것이다.

이 사건에서 보면 주택임대차보호법에 의해 가압류권자인 소외 이근세나 강제경매에 나아간 소외 김영진 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 피고가 다른 채권의 담보목적으로 이건 건물의 소유권을 취득했다해서 위 임차권이 혼동으로 소멸한다면 제3자인 소외 이근세나 김영진이 부당한 이득을 보게 되고 임차인인 피고는 예측못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 피고의 임차권이 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다.

그렇다면 피고의 위 임차권은 여전히 존재하니, 피고의 이건 건물 점유는 적법한 권원에 의한 점유라 할 것이어서 피고의 위 항변은 이유있고, 따라서 원고의 이건 청구에 대해서는 다시 위 임차권의 해지된 여부를 따져 임차보증금(이 건에서는 전세금)의 반환과 명도의 동시이행의 판결을 해야 할 것이나, 원고가 동시이행의 판결을 받고자 하는 취지는 아니라고 하고 있으므로, 임대차의 해지에 따른(원고의 이건 청구에 임대차해지의 의사가 포함되어 있다 볼 때)효과와 그에 부수한 임료상당손해배상의 청구부분에 까지 나아가 가려볼 것 없이, 원고의 이건 청구는 이유없어 기각하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.