조심2009서0484 (2010.05.18)

종합부동산

기각

종합부동산세 과세기준일 전에 주택건설을 목적으로 체비지로 취득하였으나 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 아파트를 건축하다가 분양보증사고가 발생하여 사업을 인수한 뒤 건축을 완료하여 분양한 아파트의 부속토지에 대하여 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 정당함

종합부동산세법 제7조【납세의무자】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. OOOOO OO청장이 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOOOO OO OOO OOO 아파트 부속토지 12,001.1㎡(이하 "쟁점토지“라 한다)의 사실상 소유자를 청구법인으로 보아서 재산세를 고지하자, 처분청은 쟁점토지에 대하여2008.11.28. 청구법인에게 2008년 귀속 종합부동산세 139,056,650원, 농어촌특별세 27,811,330원을 부과한 뒤 2008.12.4.「종합부동산세법」과 같은 법 시행령의 소급개정에 근거하여 종합부동산세를 122,562,570원, 농어촌특별세를24,512,510원으로 감액경정하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2009.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

OOOOO OO청장은 OOOOO OO OOO OO에 시행한“OOOOO 용운지구개발사업”과 관련하여 OOOOO OO OOOO 1블럭 1로트 11,934.4㎡를 체비지로 지정한 뒤에 2004.3.24. (O)OOOOOOOOO 및 OOO에게 매각하고, OOO가 2003년 5월 자신의지분을 (O)OOOOOOO에 매각하자, 청구법인은 2004년 3월 이상의 2개 법인으로부터 지분을 전수 매수하였고, 당해 체비지는 2005.12.12. OOOOO OOOO의 환지처분에 의하여 쟁점토지로 확정이 되어서 2005.12.15. OOOOO OOOO 명의로 소유권보존등기가 되었다.

청구법인은 쟁점토지에 OOOOOOOOOO를 신축하면서 OOOOOO(O)로부터 분양보증을 받았고, 2005년 12월 보증사고가 발생함에 따라 당해 아파트 신축분양사업은 OOOOOO(O)가 이행하기로하여 2006.8.30. 사용검사를 받아 분양받은 자들에게 소유권이전등기를 완료하였으나, 아파트 부속토지인 쟁점토지는 청구법인의 채권자들이 한 가압류와 청구법인 명의로 소유권이전등기가 되어 있지 아니한 점 등으로 인하여 대지권 등기를 하지 못하고 있는 상태에서 수분양자들이청구법인을 대위하여 쟁점토지에 대한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 2008.6.26. 청구법인 앞으로 소유권이전등기가 되었다가 같은 날 분양보증계약에 따라 OOOOOO(O) 앞으로 소유권이전등기가 된 뒤에 다시 수분양자들에게 대지권 등기를 하는 상태임에도, 처분청이 쟁점토지에 대한 2008년도분 재산세가 청구법인에게 부과되었다는 사유만으로 종합부동산세를 부과한 처분은 다음과 같은 이유로 인하여 위법 부당하다.

첫째, 종합부동산세의 과세기준일(6.1.) 당시 청구법인은 사실상도산상태에 있었고, 분양보증계약에 따라 아파트 신축분양사업에 관한 권리 일체를 OOOOOO(O)가 가지고 있었고, OOOOOO(O)는 과세기준일 이전에 쟁점토지에 아파트를 신축하여 분양계약자들에게 소유권이전등기를 하였지만 절차상 문제로 대지권을 소유권이전등기하지 못하고 있었을 뿐이며, 청구법인이나 OOOOOO(O)은 쟁점토지를 실질적으로 소유할 의사도 없고 사실상 지배·관리하고 있지도 못하고, 대지위에 건물을 소유하는 자는 그 대지를 점유·사용한다는 대법원 판결(OOOOOOOO, 1996.6.14.)이 있으며, 쟁점토지는 아파트 부속토지이므로「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 의하여 전유부분인 건물과 별도로 처분할 수도 없는 부동산인 점 등을 감안하면, 종합부동산세 과세기준일 당시 청구법인이 아니라 수분양자들이 쟁점토지를 사실상지배·관리하고 있다고 보아야 한다.

둘째, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호에 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택은 종합부동산세 과세표준에 합산하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이는 고액부동산 소유자에게 높은 세금을 부과하여 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산가격 안정을 도모하고자 하는 종합부동산세 입법목적에 비추어주택건설사업자가 보유하고 있는 미분양주택은 종합부동산세를 부과할필요성이 없기 때문이며, 이미 수수분양자들에게 쟁점토지상 공동주택의 소유권이 이전된 상태에서 법률적 분쟁으로 당해 토지에 대한 소유권이전등기만 하지 못하는 것이므로, 종합부동산세의 입법목적을 감안하여 쟁점토지도 주택건설사업자가 건축하여 소유하는 미분양주택의 일부 또는 이에 준하는 부동산으로 보아 과세대상에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」제7조에서 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자 중 과세기준금액을 초과하는 자로 규정하고 있고, 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세자료 등을 처리함에 있어 재산세를 먼저 조정할 사항인 경우에는 관할 시장·군수에게 의견을 조회한 결과에 따라 처리한다고 「종합부동산세법」제22조, 같은 법 시행령 제18조 및 종합부동산세 사무처리규정 제44조에서 규정하고 있는바, 쟁점토지에 대한 종합부동산세 과세의 적정 여부를 판단할 경우 실제 소유자가 아니라 재산세 납세의무자를확인하여야 하는 것인데, 처분청이 재산세 과세관청인 OOOOO OOOO에게 의견을 조회한 결과 쟁점토지를 청구법인이 소유한 것으로 보아 2008년도분 재산세를 과세한 사실이 확인되는 이상, 재산세 납세의무자인 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

2008년 귀속 종합부동산세 과세기준일 전에 청구법인이 주택건설을 목적으로 체비지로 취득하였으나 소유권이전등기를하지 아니한 상태에서 아파트를 건축하다가 분양보증사고가 발생하여 OOOOOO(O)이 사업을 인수한 뒤 건축을 완료하여 분양한 아파트의 부속토지에 대하여 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 종합부동산세법

제7조【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액〔과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액〕에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

제22조【시장ㆍ군수의 협조의무】

① 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제4조【합산배제 기타주택】① 법 제8조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 기타주택”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 재정경제부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 지방세법

제183조【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2009.2.6. 2008년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 사실상 소유자에 대하여 의견조회(OOOOOOOOO)를 하자, OOOOO OOOO은 2009.2.11. 쟁점토지와 건물(아파트)은 소유자가 상이하며 청구법인이 부속토지인 쟁점토지를 소유한 것으로 보아 토지분 재산세를 과세하였다는 내용으로 회신(OOOOOOOO)하였다.

(2)청구법인에게 주택분양을 보증하는 OOOOOO(O)는 2006.6.1.OO지방법원에 OOOOO OOOO을 피고로 하여 쟁점토지에 대한소유권이전등기청구소송(OOOOOOOOOO)을 제기하였으나 취득요건인 공시방법을 갖추지 못하였다고 보아 기각판결을 받고, 2006.11.27. OOOOOO에 항소(OOOOOOOOOO)하였으나 같은 사유로 기각되었다.

(3) 쟁점토지상 아파트를 분양받은 OOO 외 54인이 2008.1.22. OOOOO OOOO과 청구법인을 상대로 하여 순차적으로 소유권이전등기청구소송(OOOOOOOOO)을 제기하여 OOOOO OOOO은 청구법인에게 2003.3.24. 매매를 원인으로 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기절차를 이행하고 청구법인은 원고들에게 지분별로 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 받고, 2008.6.12. OOOOO OOOO이 항소한 뒤2008.6.30. 소를 취하하여 판결이 확정되었다.

(4) 쟁점토지는 2005.12.15. OOOOO OOOO 명의로 소유권보존등기가 되고, 위의 판결에 따라 2008.6.26. 청구법인에게 소유권이전등기가 된 다음,당일 OOOOOO(O)에게 소유권이전등기가 된 뒤, 2008.7.24. 대물변제를 원인으로 쟁점토지(12001.㎡) 중 4,523.9㎡가 시공사인 OOOO(O)에게 소유권이전등기가 되고, 나머지는 수분양자들에게 지분별로 소유권이전등기가 되어 대지권에 대한 등기가 완료되었다.

(5) 청구법인과 OOOO(O), (O)OOOOOOO은 2004.2.18. 쟁점토지에 공동주택을 신축하는 사업과 관련하여 OOOO(O)를 시공사로 하고 (O)OOOOOOO을 수탁자로 하는 사업약정을 체결하였다.

(6)OOOOOO(O)O OOOO(O), (O)OOOOOOO은 2006.8.14.청구법인에게 보증사고가 발생함에 따라 청구법인이제출한 사업장양도각서에 의하여 사업장의 모든 권리가 OOOOOO(O)에게로 이전되므로 아파트 신축사업의 원만한 수행을 위하여계속사업약정을 체결하고 OOOO(O)가 공사를 시공하기로 약정하였다.

(7) 위의 약정에 따라 OOOOOO(O)는 보증채무를 이행하기 위하여 2006.8.30. 「주택법」제29조 제1항 단서에 따라쟁점토지상 공동주택에대하여 토지소유권의 미확보로 인한 동별 사용검사를 받아서2006.9.11. 소유권보존등기를 하고, 나중에 수분양자들 앞으로 소유권이전등기가 하였으며,당해 토지의 소유권을 확보한 뒤 2008.7.4. OOOOO OOOO으로부터 사용검사필증을 교부받았다.

(8) OOO이 청구법인을 대상 사업주로 하여 제출한 도산 등 사실인정 신청서에 대하여 OOOOOO노동사무소장이 2005.12.22. 「임금채권보장법 시행령」제5조 및 「임금채권보장법 시행규칙」제4조에 의하여 신청이 인정되었음을 당사자에게 통보하였다.

(9) 첫째, 청구법인은 2008년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 아파트 부속토지인 쟁점토지는 수분양자들이 사실상 지배·관리하고 있으므로 청구법인을 사실상 소유자로 보아 종합부동산세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

청구법인은 체비지인 쟁점토지를 (O)OOOOOOOOO 및 (O)OOOOOOO로부터 취득한 후 당해 토지에 공동주택(아파트)을신축하여 분양하고자 하다가 부도가 발생하여 OOOOOO(O)가 보증채무의 이행으로 공동주택을 건축하여 사용승인을 받아 수분양자들에게 소유권을 이전하고, 주택부속토지인 쟁점토지에 대하여 수분양자들이 소유권이전등기청구소송을 제기하여 OOOOO OOOO으로부터 순차적으로 청구법인을 거쳐 수분양자들 앞으로소유권이전등기가 되었는바,비록 청구법인이 2008년 과세기준일 전에 쟁점토지와 지상의 공동주택의 건축에 대한 사업권을 OOOOOO(O)에게 이전하였지만,OOOOOO(O)는 체비지인 쟁점토지에 대한 공시방법을 갖추지 아니하여 소유권이전등기를 청구할 수 없는 사실이 확인되는 이상, OOOOO OOOO이 소유권보존등기한 쟁점토지는 청구법인앞으로만 소유권이전등기가 가능하며, 수분양자들은 단지 나중에 소유권이전등기할 수 있는 자들에 불과하므로, 2008년 과세기준일 현재 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기를 청구할 당사자인 청구법인이 당해 토지의 사실상 소유자에 해당된다고 보는 것이 타당하다.

(10) 둘째, 청구법인은 쟁점토지가 미분양주택에 준하는 부동산이므로 「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호에 의하여 과세대상에서 제외되어야 한다고 주장하지만,쟁점토지상 공동주택은 분양이 완료되어 청구법인의 소유도 아니며, 단지 수분양자들에게 소유권을 이전하지 못하였을 뿐이며, 분양이 완료된 아파트의 부속토지에 대하여 별도로 과세표준에서 제외한다는 예외규정을 두고 있지 아니한 이상, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호에서 규정한 주택건설사업자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로 볼 수는 없다 하겠다.

(11) 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 처분은 적법·타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.