조심 2019부2994 (2019.11.25)

양도

기각

쟁점토지와 지상 건물을 구분하여 작성한 당초매매계약서에 기재된 매매대금이 지방자치단체에 부동산실거래가액으로 신고된 점, 그 밖에 당초매매계약서가 임의로 작성되었다고 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙의 제시가 없는 점 등에 비추어 당초매매계약서가 실제 계약서로 보이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음

소득세법 제96조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.9.5.과 2014.5.22. 매매로 취득한 OOO 대지 263.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를, 아버지 OOO은 1992.9.19. 취득(소유권 보존)한 같은 지번의 건물 1,232.59㎡를 2018.8.24. OOO원OOO에 양도하였다.

나. 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 후, 2018.10.11. 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.

다. 이후 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점토지와 지상 건물의 매매가액이 구분된 매매계약서(이하 “당초매매계약서”라 한다)에 따라 쟁점토지의 양도가액을 신고하였으나, 실제로는 쟁점토지와 건물을 일괄 양도한 것으로 작성한 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)가 존재하므로 이를 적용하여 기준시가로 안분계산한 쟁점토지 양도금액을 양도가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다고 주장하며, 2019.2.15. 기 납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2019.3.14. 거부통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.8. 이의신청을 거쳐 2019.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지 양도 관련 양도소득세 예정신고 시 제출한 당초매매계약서는 매수자가 은행융자에 유리한 조건으로 대출을 받고자 임의로 토지가액을 높게 책정하고 건물은 세입자가 많은 관계로 낮게 책정하여 대출조건에 맞는 임의의 계약서를 작성한 것으로 양도자인 청구인의 의도와는 무관하게 작성된 것이다.

실제로는 이 건 경정청구시 제출한 쟁점매매계약서가 사실에 부합하는 매매계약서에 해당하는바, 쟁점매매계약서의 특약사항을 보면 매수인이 임차인의 임대보증금 OOO원을 승계하기로 하고 이를 잔금에서 공제한 후 지급한다는 내용만 기재되어 있을 뿐, 쟁점토지와 건물을 각각 구분하여 기재한 매매가액이 없으므로 이를 일괄 양도로 보아 전체양도가액 중 쟁점토지와 건물의 기준시가로 안분하여 산정된 쟁점토지의 가액을 정당한 양도가액으로 보아 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 매수인의 편의를 위해 당초매매계약서를 작성하여 제출하였고, 경정청구시 제출한 쟁점매매계약서가 실제 계약서라고 주장하지만, 당초매매계약서에 기재된 쟁점토지 매매대금이 부동산 실거래가액으로 신고 되어있는 점, 매수자가 당초매매계약서에 따라 토지매매대금 OOO원 중 OOO원을 청구인의 계좌로 송금한 사실이 확인되고, 나머지 OOO원은 청구인이 매매계약금조로 수령(수표)하였다고 주장하는 점, 건물에 대한 매매대금 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 부친계좌로 송금한 것이 확인되는 점 등에 비추어 경정청구시 제출한 쟁점매매계약서가 진짜계약서라 보기 어렵고, 당초매매계약서가 임의의 계약서라는 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙이 없으므로 처분청의 경정청구 거부통지는 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

경정청구시 제시한 쟁점매매계약서가 쟁점토지 양도관련 실제 매매계약서라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 아버지 OOO이 쟁점토지와 지상 건물을 양도한 후, 2018.10.11. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 후 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, OOO은 지상 건물의 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 후 양도소득세 OOO원을 신고·납부한 것으로 나타난다.

(2) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2013.9.6.(798분의 763지분)과 2014.7.7.(798분의 35지분) 쟁점토지를 각 취득한 후, 2018.8.24. OOO 외 1인에게 거래가액 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, 청구인의 아버지 OOO은 1992.9.19. 지상 5층 건물을 취득(소유권 보존등기)한 후, 2018.8.24. OOO 외 1인에게 거래가액 OOO원에 양도한 것으로 나타나며, 지상 건물의 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에는 쟁점토지를 공동담보로 하여 OOO원의 근저당권이 설정(근저당권자 : OOO)되었다가 2018.7.26. 말소되었고, 쟁점토지의 양도일인 2018.8.24.에는 공동소유자인 OOO가 자신을 채무자로 하고 쟁점토지를 공동담보로 하여 금 OOO원의 근저당권을 설정OOO한 것으로 나타난다.

(3) 청구인과 아버지 OOO이 쟁점토지와 지상 건물에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 당초매매계약서에 의하면, 쟁점토지는 매매가액이 OOO원으로, 지상 건물은 매매가액이 OOO원으로 기재되어 각 작성된 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 2019.2.15. 처분청에 제출한 양도소득세 경정청구서의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같은바, 쟁점토지와 지상 건물의 전체 양도가액을 각 기준시가로 안분계산한 후, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 수정하여 양도소득금액을 재산정하였고, 이에 따라 과다계산된 OOO원의 환급을 청구하였으며, 첨부서류로 쟁점토지와 지상 건물의 양도가액이 하나로 기재된 쟁점매매계약서를 제출하였다.

(5) 한편, 청구인은 전심인 이의신청 심리 과정에서 아래 ＜표2＞와 같이 매매대금 거래내역서(통장사본)를 제출(2019.4.16.)하였는바, 토지매매대금 중 차액 OOO원은 수표(매매계약금)로 수령하여 다른 부동산의 매매대금으로 지급하였다고 주장하였다.

또한, 2019.4.19.에는 추가서류로 쟁점토지 및 건물을 공동담보로 하여 OOO로부터 OOO 명의로 대출받았던 금액의 상환내역을 아래 ＜표3＞과 같이 제출하였고, 2019.4.22.에는 추가서류로 아버지 OOO의 지상 건물 매매대금 거래내역서(통장사본)를 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였는바, 지상 건물 매매대금은 당초매매계약서 내용대로 매매대금 OOO원에서 임대보증금 OOO원을 제외한 잔액을 수령한 것으로 나타난다.

(6) OOO이 2019.4.9. 처분청에 회신한 실거래가 신고 관련 서류요청에 대한 회신 공문OOO에 의하면, 청구인이 쟁점토지의 실거래가액을 당초매매계약서에 기재된 OOO원으로 하여 신고한 부동산거래계약신고서와 부산진구청장이 신고내용대로 2018.8.9. 발급한 부동산거래계약신고필증 사본을 첨부한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 경정청구시 제출한 쟁점매매계약서가 실제 계약서이므로 전체양도가액 중 쟁점토지와 지상 건물의 기준시가로 안분하여 산정된 쟁점토지의 가액을 정당한 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지와 지상 건물을 구분하여 작성한 당초매매계약서에 기재된 매매대금이 지방자치단체에 부동산실거래가액으로 신고된 점, 쟁점토지의 매매대금 OOO원이 청구인의 계좌로 송금된 것으로 나타나고, 나머지 OOO원은 매매계약금조로 수령(수표)하였다고 청구인도 인정하는 점, 지상 건물의 경우 매매대금 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원이 아버지 OOO의 계좌로 송금된 사실에서 지상 건물에 대한 당초매매계약서도 거래사실에 따라 작성된 것으로 보이는 점, 그 밖에 당초매매계약서가 임의로 작성되었다고 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙의 제시가 없는 점 등에 비추어 당초매매계약서가 실제 계약서로 보이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.