beta
사건
2017가단218491 손해배상(기)
원고
A
소송대리인 법무법인 부산동부
담당변호사 설승문
퍼고
B
소송대리인 법무법인 신성
담당변호사 박지혜
변론종결
2019. 1. 16.
판결선고
2019. 5. 29.
주문
1. 피고는 원고에게 24,359,000원 및 이에 대하여 2016. 12. 22.부터 2019. 5. 29.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게 43,838,000원 및 이에 대하여 2016. 12. 22.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 원고는 2011. 12. 21. C로부터 부산 남구 D 지상에 있는 2층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 1층(이하 '이 사건 상가'라 한다)을 보증금 20,000,000원, 차임 월 1,100,000원, 기간 2011. 12. 23.부터 2013. 12. 21.까지로 정하여 임차하였고, 그 무렵부터 이 사건 상가에서 'E'이라는 상호로 음식점을 운영하였다.
나. 원고는 2013. 12. 21. 이 사건 건물을 매수한 피고로부터 이 사건 상가를 보증금 50,000,000원, 차임 월 1,100,000원, 기간 2013. 12. 21.부터 24개월로 정하여 임차하였고, 이후 2015. 12. 21. 피고로부터 이 사건 상가를 보증금 70,000,000원, 차임 월 1,000,000원, 기간 2015. 12. 21.부터 12개월로 정하여 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
다. 피고는 2016. 6. 27. 원고에게 '이 사건 건물은 건축한 지 40년이 된 노후건물로, 현재 건물외벽, 그리고 2층 전체에서 심한 누수로 붕괴의 위험까지 있고, 이런 사정으로 위 건물을 상당부분 보수를 하고자 하므로 계약기간이 만료되면 더 이상 계약을 연장할 수 없다'는 내용의 내용증명(이하 '이 사건 내용증명'이라 한다)을 보냈다.
라. 이에 원고는 2016. 12. 21.경 이 사건 상가에 있던 원고의 물건들을 회수하고 이 사건 상가에서 퇴거하였다.
【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5호증(가지번호 있는 경우 이를 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
2. 원고 주장의 요지
가. 피고는 이 사건 건물의 붕괴위험에 대한 인식 및 이를 방지하기 위한 대수선 공사를 할 의사가 전혀 없었음에도 불구하고, 2016. 6. 27. 원고에게 이 사건 내용증명을 보내어 이 사건 건물의 붕괴 위험 때문에 대수선 공사를 할 것처럼 기망하여 이를 믿은 원고로 하여금 이 사건 상가에서 퇴거하게 함으로써 구 상가건물 임대차보호법 (2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호를 위반하였다. 따라서 피고는 원고에게 같은 조 제3항에 따라 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 상당액인 43,838,000원(= 무형재산 가액 24,359,000원 + 유형재산 가액 24,479,000원 중 원고가 수거한 비품 가액 5,000,000원을 제외한 19,479,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 설령 이 사건 임대차의 경우 원고가 신규임차인을 주선하지 못하여 구 상가임대차법 제10조의 4가 적용되지 않는다고 하더라도, 피고는 위와 같이 원고를 기망하여 원고로 하여금 권리금을 회수할 수 있는 기회 자체를 상실하게 함으로써 민법 제750조에 정한 불법행위를 저질렀다. 따라서 피고는 원고에게 불법행위에 기한 손해배상으로 위 권리금 상당액인 43,838,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판 단
가. 구 상가임대차법상의 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구에 대하여
1) 관련 법령(구 상가임대차법)
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신 을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우 에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려 운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영 업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유 형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외 에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약 을 말한다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 에 는 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못 하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상 가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대 차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있 거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. |
2) 구체적 검토
위와 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 금지되는 임대인의 방해행위의 개념 요소로 '임차인이 신규임차인을 주선할 것'을 공통적으로 요구하고 있고, 같은 조제3항도 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하여 임대인의 손해배상책임을 규정하고 있다.
그런데 원고 스스로도 신규임차인을 주선하지 못한 사실을 자인하고 있으므로, 이 사건 임대차의 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다.
따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 청구는 이유 없다.
나. 불법행위에 기한 손해배상청구에 대하여
1) 손해배상책임의 발생
앞서 든 증거 및 갑 제3, 6 내지 9호증의 각 기재 및 영상, 증인 F의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 건물의 붕괴 위험을 인식하고 이를 방지하기 위한 대수선 공사를 할 의사가 전혀 없었음에도 이 사건 건물의 붕괴 위험을 방지하기 위한 대수선 공사를 하여야 하므로 이 사건 상가에서 퇴거해 달라는 취지로 원고를 기망하였고, 그로 인하여 원고는 이 사건 임대차계약이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있는 기회 자체를 박탈당하는 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
O 피고가 원고에게 이 사건 내용증명을 보낼 당시 이 사건 건물의 붕괴 위험을 인식하였다거나, 또한 이를 방지하거나 건물의 안전을 보강하기 위한 공사를 할 의사가 있었다고 볼 만한 자료가 없다.
○ 피고가 원고로부터 이 사건 상가를 인도받고 전반적인 보수공사를 하였다고 하면서 제출한 증거들은 대체로 피고의 영업을 위한 인테리어 공사와 관련된 것일 뿐, 이 사건 건물의 붕괴 위험을 방지하거나 안전을 보강하기 위한 공사와는 직접적인 관련이 없어 보인다.
○ 원고는 최초 이 사건 상가를 임차할 당시 전 임차인에게 권리금으로 70,000,000원을 지급하였음에도 이 사건 임대차계약의 종료에 앞서 신규임차인의 주선을 포기하고 이 사건 상가에서 퇴거한 것은, 피고가 원고에게 이 사건 내용증명을 보내어 이 사건 건물에 붕괴위험이 있어 이를 방지하기 위한 대수선 공사를 할 것이라고 통지한 것이 주된 원인이 되었던 것으로 보인다.
○ 피고는, 이 사건 임대차계약은 전체 임대차기간이 5년이 되어 원고가 계약갱 신요구권을 행사할 수 없는 경우에 해당하므로 애당초 원고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 할 것이므로(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조), 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
2) 손해배상의 범위
앞서 든 증거 및 감정인 G의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고가 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 회수기회 자체를 박탈당함으로써 입은 손해액은 24,359,000원이라고 봄이 타당하다.
○ 피고의 기망행위로 인하여 원고가 입은 손해는 구 상가임대차보호법 제10조 의4에 의하여 인정되는 권리금 회수기회 자체라고 할 것이고, 그 권리금 회수기회 자체의 가치는 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 상당액이라고 볼 수 있다.
○ 감정인 G는 이 사건 임대차계약 종료 당시인 2016. 12, 21. 기준으로 무형재산의 가액을 24,359,000원으로 평가하고, 당시의 영업시설이 존재하지 아니하여 유형재 산(영업시설, 비품)에 대하여는 그 물량을 산출하기 어럽다는 이유로 무형재산 가액만을 권리금 가액으로 판단하였다.
○ 원고는 이 사건 상가에서 퇴거하면서 비품과 영업시설의 일부를 수거한 것으로 보인다.
O 원고는 이 사건 임대차계약 종료 당시 수거하지 못한 영업시설에 대한 평가액이 24,479,000원이라고 주장한다. 살피건대, 위 감정인이 실무경험에 따라 추산한 유형재산의 가액이 24,479,000원인 사실은 인정되나, 이는 감정인이 구체적인 거래사례를 제시하고 이에 기초하여 평가한 것으로 보이지 아니하고, 달리 유형재산의 가액이 24,479,000원이라고 볼 증거가 없다.
3) 소결
따라서 피고는 원고에게 위 24,359,000원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2016. 12. 22.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2019. 5. 29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.
판사
판사 박평수