조심2009지0476 (2009.11.24)

취득

기각

환지를 체비지로, 체비지를 환지로 변경한 다음 체비지대장의 소유자를 조합에서 당초 환지소유자로 변경등록한 경우 환지계획에 의해 취득하는 토지에 해당하지 않은 것으로 보아 취득세를 과세한 처분은 정당함

지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】 / 지방세법시행령 제73조【취득의시기 등】

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가.청구인들이 체비지환지매매교환계약에 의하여 OOOO OOO OOO 5B 1L 외 8필지 7,391.4㎡ (이하 “이 건 토지”라 한다)를 각각 취득하여 2008.12.26. 취득세·등록세 등을 신고한 다음, 같은 날 등록세 및 지방교육세를 납부하였다.

나.처분청은 청구인들이 이 건 토지의 취득에 따른 취득세 및 농어촌특별세를 납부하지 아니하여 그 취득가액 1,688,069,600원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 아래와 같이 하여 2009.1.10. 청구인들에게 각각 부과고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.3.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOOO토지구획정리사업지구 내의 4블럭 토지는 체비지로서 전체 10,575평 중 10,072평은 아파트부지(이하 “아파트부지”라 한다)로 지정되어 있었고, 아파트부지 중 7,000평은 OOOOO(주)의 소유이고, 그 나머지 3,072평은 OO OO지구토지구획정리조합(이하 “조합”이라한다)이 소유자이었다.

(2) OOOOO(주)는 2005년 11월경 조합으로부터 아파트부지 중 조합 소유토지 3,072평에 대한 사용승락서를 받은 다음, 아파트부지 전체를 대지로 하여 처분청에 건축허가 심의서류를 접수하고자하였으나, 처분청은 조합 소유 토지 3,072평이 OOOOO(주)의 소유가 아니라는 사유로 건축심의서류 접수를 거절하였다.

(3) 토지구획정리사업이 준공되지 않은 상태에서 건축허가 심의를 접수할 수 있는 방법은 조합 소유인 3,072평과 개인 소유인 환지를 공부상으로만 교환한 다음, 공부상의 환지소유자가 토지사용승락서를 발행하면 건축심의를 받아준다는 처분청 담당자의 의견이 있었고, 조합소유 체비지와 개인소유 환지를 실제로는 매매가 아닌데도 매매가 되어야 하므로 그에 따른 등록세, 양도소득세 등이 발생할 것이 염려하였으나, 처분청의 담당공무원은 세금이라는 것은 실제 매매가 이루어져야 발생하는 것이지 실제 매매가 아니라면 세금은 발생하지 않는다는 의견이 있었다.

(4) OOOOO(주)와 청구인들은 2005.10.31. 조합 소유 토지 3,072평과 청구인들의 소유인 이 건 토지를 공부상으로 교환한 다음, 건축심의를 받은 즉시 원상회복하는 것으로 하는 「체비지환지매매교환계약서」를 작성하고 아파트부지는 청구인들의 소유로 하고, 이 건 토지는 조합의 소유로 하였다.

(5) 따라서, 청구인들은 토지구획정리지구내의 건물 준공을 위하여 이 건 토지와 아파트부지를 공부상으로만 교환한 것으로 실제 토지대금의 수령이나 교환을 통한 경제적 이익 등이 없는 형식적 교환에 불과하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 경상남도지사 의견

(1)청구인들은 이 건 토지를 사실상 취득한 것이 아니라 환지처분 공고일 이전에 체비지 대장상의 형식상 토지교환에 불과하다고 주장하나, 체비지의 취득여부는 환지처분 전에 청구인들 소유의 환지와 조합 소유의 체비지를 매매계약을 원인으로 승계취득 후 체비지대장에 등재된 사실 등에 비추어 원시취득 물건의 특성 때문에 「지방세법」상 사실상 잔금을 완납할 때 또는 매매계약서상 잔금지급일을 취득일로 보는 것에 불구하고 부득이 환지처분공고일 다음날에 취득한 것으로 규정한 것일 뿐 실질에 있어서는 이미 매매계약서상 잔금 지급일을 취득한 것으로 보아야 하므로, 비록, 형식적으로 환지처분공고 후 사업시행자로 소유권 보존 등기된 다음 분양자에게 소유권 이전 등기절차를 가지고 있다고 하더라도, 이를 달리 볼 것이 아니라고 할 것이다.

(2) 청구인들의 경우, 2005.11.3. 청구인들과 위 사업시행자의 대행사는 위 사업시행자의 입회아래 이 건 토지에 대하여 체비지 매매계약을 체결한 다음, 2005.11.3. 잔금을 지급하여 취득하였고, 2005.9.13. 위 사업시행자는 청구인들을 이 건 토지에 대한 분양자로 체비지관리대장에 등재하였으며, 2008.7.11. 관할관청은 위 토지구획정리사업 체비지에 대하여 환지처분 공고 후, 2008.7.12.을 취득일(환지처분공고일의 다음날)로 하여 취득세 신고 후 2008.12.24. 등기절차를 이행하였으므로 이 건 토지는 환지처분 전 매매계약에 의한 승계취득으로 환지처분 공고일 다음날을 청구인들의 취득일로 보는 것이 합리적이라 할 것이고 처분청이 이때를 기준으로 취득세 등을 부과하고, 등록세 등을 수납한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지구획정리사업하면서 환지를 체비지로, 체비지를 환지로 변경한 다음, 체비지환지매매교환계약에 의하여 체비지(환지에서 체비지로 변경 토지)대장의 소유자를 조합에서 당초 환지소유자로 변경등록한 경우, 환지계획에 의하여 취득하는 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 취득세를 부과한 처분이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때

(2) 구 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것)

제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.

8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

제109조 (토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ③「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가환지계획및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획등에 의한 취득부동산"이라 한다)과사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는취득세를 부과하지 아니한다.다만, 다음 각호의 1에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.

1.환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다)

(3) 구 지방세법 부칙(법률 제6312호, 2000.12.29.)

제4조 (환지계획 등에 의하여 취득하는 토지에 대한 적용례)제109조 제3항의 개정규정은이 법 시행당시 종전의 「토지구획정리사업법」(법률 제6252호로 폐지되기 전의 법률을 말한다) 및 「도시계획법」(법률 제6243호로 개정되기 전의 법률을 말한다)의 규정에 의한 환지계획 등에 의하여 취득한 토지에 대하여도 이를 적용한다.

제5조 (승계취득자의 환지계획 등에 따른 취득부동산에 대한 적용례) 제109조 제3항 제2호의 개정규정은 이 법 시행전에 종전의 제109조 제3항 본문의 규정에 의한사업시행인가 당시의 소유자(상속인을 포함한다)로부터 부동산을 승계취득한 자가환지계획 등으로 이 법 시행 후에 취득하는 부동산에 대하여도 이를 적용한다.

(4) 지방세법 시행령

제73조(취득의시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1.법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사살상의 잔금지급일

2.제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 「민법」제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

② 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 본다. 다만, 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산이 경우에는 등기·등록을 하지 아니하고 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

③ 제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한취득일전에등기 또는등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니한다.

⑪ 관계법령의 규정에 의하여 매립·간척등으로토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다.다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙이나허가를 받은 경우에는 사용승낙일 또는 허가일을 취득일로 본다.

(5) 종전의 토지구획정리사업법

제47조 (환지계획의 인가등) ① 시행자(건설교통부장관을 제외한다)가 제46조 제1항의 규정에 의하여 환지계획을 정하고자 할 때에는 특별시장·광역시장 또는 도지사의 인가를 받아야 한다.

제54조 (보류지등) ①시행자는구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를체비지 또는 보류지로 정할 수 있다.

제56조 (지정) ①시행자는구획정리사업을 시행하기 위하여 필요할 때에는 시행지구안의 토지에 대하여환지예정지를 지정할 수 있다.이 경우에 종전의 토지에 관한 임차권자등이 있을 때에는 그 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.

제57조 (지정의 효과) ①환지예정지가 지정된 경우에는종전의 토지에 관한 토지소유자및 임차권자등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지환지예정지 또는 그 부분에 대하여종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며,종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

④제54조의 규정에 의한체비지에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는구획정리사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나이를 처분할 수 있다.

제55조 (환지계획의 변경) 제47조의 규정은 시행자가 환지계획을 변경하고자 하는 경우에 이를 준용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항에 관하여는 그러하지 아니하다.

제61조 (공사의 완료공고등과환지처분) ① 시행자는 환지계획구역의 전부에 대하여 구획정리사업에 관한 공사를 완료한 때에는 14일이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 공고하고 공사관계서류를 14일간 일반에게 공람시켜야 한다. 다만, 규약·정관 또는 시행규정에서 환지계획구역을 수개의 공구로 분할하여 공사하게 되어 있는 때에는 당해 구획정리사업에 관한 공사가 전부완료되기 전에도 완공된 공구에 대하여 이를 공고하고 공사관계서류를 공람시킬 수 있다.

③시행자는제1항의 공람기간내에 제2항의 규정에 의한 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 때에는구획정리사업시행의 인가권자에게 공사완료보고서를 제출하여야 한다.

④시행자는제3항의 규정에 의한공사완료 보고후 14일이내에 환지처분을 하여야 한다.

⑤시행자는 환지처분을 하고자 할 때에는환지계획에서 정한 사항을토지소유자에게 통지하고 이를 공고하여야 한다.

제62조 (효과) ① 환지처분의 공고가 있은 경우에는 환지계획에서 정하여진환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지상에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료한 때에 소멸한다.

제63조 (공공용지의 귀속) 구획정리사업의 시행으로 인하여 생긴 공공시설의 용에 공하는 토지는 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 관리자의 구분에 따라 국가 또는 지방자치단체에 귀속한다. 다만, 공공시설중 의무교육에 필요한 학교교지는 유상으로 한다. 다만, 공공시설중 초등학교 및 중고등학교교육에 필요한 학교교지 또는 시장용지는 유상으로 한다.

제66조 (체비지등의 처분등) ①시행자는체비지또는 보류지를 규약·정관·시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적 및 방법에 의하여합리적으로 이를 처분또는 관리하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가)경상남도지사는 1996.4.3. OO지구토지구획정리조합 설립 및 사업시행인가(OOOO OO OOOOOOOOO)를 하였다.

(나)경상남도지사는2004.12.29.종전의 「토지구획정리사업법」 제47조에 의거 OO OO지구토지구획정리사업환지계획 인가(OOOOOOOOOOO)를 하였다.

(다)처분청(OOOO)은2005.6.24.조합의이 건 토지를 체비로, 4블록 2·3·4롯트를 환지로 변경하는 환지예정지 계획변경신고수리(OOOOOOOO)를 하였다.

(라) 경상남도지사는2005.9.16.아래와 같이주택건설사업계획을 승인하였다.

1)대지위치 : OO토지구획정리사업지구 4블럭 1롯트 외 4(32,026.9㎡)

2) 세대수 : 공동주택 700세대

3) 상호 : OOOOO(O) OOO, OOO

(마) OOO 등은 2005.10.31. 아래와 같은 내용으로 체비지환지매매교환계약서 작성하였다.

1)갑, 을, 병은 환지대상지 위치의 원상회복(교환)을 위하여 다음사항에 대하여 상호이행할 것을 확인하고 이를 증명하기 위하여 이 계약서를 작성함

2) 당사자 : “갑” OOOOOOOOOOO

“을” OOOOO(주)

“병” (주)OOOOO

3) 대상토지

4)갑은 환지(나)를 병에게 매도하고, 종전토지를 병에게 등기이전함

5) 을은 조합으로부터 체비지(다) 증명을 받는 즉시 해당체비지를 다음과 같이 매도함

(마) OOO 등은 2005.10.31. 아래와 같은 내용으로 체비지환지매매교환계약서 작성하였다.

1) 당사자 : “갑” OOO 외 2인·OOO 외 1인·OOO

“을” OOOOO(주)

“병” (주)OOOOO

2) 대상토지

3) 갑은 환지(나)를 병에게 매도하고, 종전토지를 병에게 등기이전함

4) 을은 조합으로부터 체비지(다) 증명을 받는 즉시 해당체비지를 다음과 같이 매도함

(바) OOO 등은 2005.10.31. 아래와 같은 내용으로 체비지환지매매교환계약서 작성하였다.

1) 당사자 : “갑” OOOOOOO

“을” OOOOO(주)

“병” (주)OOOOO

2) 대상토지

3) 갑은 환지(나)를 병에게 매도하고, 종전토지를 병에게 등기이전함

4) 을은 조합으로부터 체비지(다) 증명을 받는 즉시 해당체비지를 다음과 같이 매도함

(사) 청구인들은 2005.11.3. 특약사항을 매도인은 조합으로부터 매각승인을 받아주고, 세금(양도, 취득, 등록 등) 및 모든 공과금은 매도인이 부담하는 것으로 하여 아래와 같이 이 건 토지 매매계약서를 작성하였다.

(아) OO지구토지구획정리조합 조합장 OOO은 2006.9.12. 이 건 토지에대한 「체비지 증서」를 아래와 같이 발행하였다.

<체비지 소유권 이동사항>

(자) 경상남도지사는 2008.7.11. 종전의 「토지구획정리사업법」 제31조, 제14조, 및 같은 법 시행령 제4조 등의 규정에 의하여 OO지구토지구획정리사업 사업계획 변경 인가 공고(OOOO OO OOOOOOOOOO)를 하였다.

(차) OOOO OOOOOOOO장은 2008.8.6. 아래와 같이 지적공부 폐쇄 및 확정시행통보( OOOOOOOOOOO) 공문을 시행하였다.

1) 사업명 : OO지구토지구획정리사업

2) 확정시행일자 : 2008.8.4.

3) 근거 : 지적사무처리규정 제25조 제2항

(카) 청구인들은 2008.12.26. 각각의 명의로 소유권보존등기를 하였다.

(2) 쟁점에 대하여 본다.

(가) 구 「지방세법」 제104조 제8호는 취득의 의미에 대하여 매매, 교환, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문한 일체의 취득을 말한다."고 정의하고 있고, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용, 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO OO).

(나) 「지방세법 시행령」 제73조 제11항에서는 관계법령의 규정에 의하여 매립·간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 보나, 공사준공인가일전에 사용승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승낙일 또는 허가일을 취득일로 보는 것으로 규정하고 있고, 종전의 「토지구획정리사업법」 제57조 제1항에서는 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자는 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 그 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없는 것으로 규정하고 있다.

(다) 「지방세법」 제109조 제3항에서는 도시개발사업 등의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 토지구획정리사업시행자로부터 체비지를 양수한 자는 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추면 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것이라 할 것이다(OOO OOOOO OOO OOO OO OOOOOOOO OO, OOOOO OOO OOO OO OOOOOOOOO OO O OO).

(라) 청구인들은 2005.10.31. 토지구획정리사업 시공자인 OOOOO(주) 및 사업지구내 아파트건설 시행사인 (주)OOOOO와 함께 이 건 토지와 아파트부지를 교환하는 체비지환지매매교환계약서 작성하고, 2005.11.3. OOOOO㈜와 이 건 토지에 대한 매매대금의 잔금지급일을 2005.11.3.로 하는 매매계약서를 각각 작성하였으며, 조합은 2004.12.29. OO OO지구토지구획정리사업 환지계획 인가(OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의하여 이 건 토지의 소유권 이동사항을 2004.12.30. 청구인들의 명의로 등재하고, 2005.6.24.의 환지예정지 계획변경 신고수리(OOOOOOOO)에 따라 2005.6.23. 조합이 취득한 것으로 하여 그 명의를 조합으로 변경하고, 이 건 토지를 체비지에서 환지로 변경하지 아니한 채 2005.9.13.부터 2006.3.22. 사이에 청구인들의 명의로 각각 변경한 사실은 제출된 관련 증빙자료에 의하여 확인되는바, 청구인들이 당초 환지로 받았던 이 건 토지는 체비지로 변경되었고, 청구인들은 체비지로 변경된 이 건 토지를 조합으로부터 취득한 사실이 조합이 발행한 체비지 증서에서 확인되는 이상 청구인들이 이 건 토지를 환지계획에 의하여 취득하는 토지로 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 토지의 취득가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.