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기각
쟁점공사가 2014년도분 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 6개월 이상 중단된 데에 정당한 사유가 있는지 여부
조세심판원 조세심판 | 조심2015지0411 | 지방 | 2016-03-03
[청구번호]

[청구번호]조심 2015지0411 (2016. 3. 3.)

[세목]

[세목]재산[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]이 건 신탁계약서 특약사항 제16조에 시공사의 부도, 파산 등이 발생한 경우 청구법인이 시공사를 재선정한 후 공사를 진행하도록 되어 있어 쟁점공사 시공사의 회생절차개시결정 등을 불가항력적이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 시공사 부도 등의 일련의 사건은 2012년도 말에 대부분 종료된 사안으로 2014.6.1.을 과세기준일로 한 이 건 재산세와 관련된 사안이라고 보기 어려우므로 청구법인이 2014년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점공사를 6개월 이상 중단한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어려움

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 처분청은 OOO로 별도합산과세대상이던 OOO가 2014년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것을 확인하고, 종합합산과세대상으로 변경하여 쟁점토지의 수탁자인 청구법인에게 쟁점토지분 재산세 OOO을 2014.9.18. 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2014.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) OOO와 쟁점공사의 공사도급계약을 체결하였고, 부동산신탁회사인 청구법인과 쟁점토지 및 쟁점토지 위에 건설 중인 콘도미니엄 건물을 신탁하는 것을 신탁목적으로 하는 관리형신탁계약(이하 “쟁점관리형신탁계약”이라 한다)을 2010.12.20. 체결하였다.

그 후, 쟁점사업과 관련한 각종 분쟁 등의 이유로 청구법인은 사업계획승인을 받은지 2년이 지난 2011.9.22.에 이르러서야 비로소 처분청으로부터 분양승인을 받았는데, 분쟁 등에 따라 분양절차가 지연되어 OOO의 경영이 악화되자, 공사비 연체, 쟁점토지에 대한 압류·체납 등의 사업시행권 이전사유가 발생하였고, 이에 OOO 역시 사업비가 고갈되어 2012년 12월경 46.5%의 공사를 진행한 상태에서 쟁점공사를 중단할 수 밖에 없었으며, 이후 OOO은 2013년 3월경 쟁점사업과 관련한 채무 문제 등으로 인하여 워크아웃 결정을, 같은 해 12월 회생절차개시신청을 하였고, 2014.1.9. 회생절차개시결정을 받았다.

(2) 쟁점사업은 초기단계부터 수년 간의 조사·감사 등(행정소송 18개월, 감사원 감사 1개월, 검찰수사 6개월, 서울시 특위 15개월)으로 공사진행이 지연되는 등 각종 분쟁에 휘말렸음에도,OOO은 청구법인과 쟁점관리형신탁계약을 체결하는 등 쟁점공사 진행을 위해 최선의 노력을 다하였고, 그 결과 쟁점공사가 중단되기까지 약 46.5%의 공사진행을 이루었는바, 청구법인은 쟁점토지의 형식적인 소유자로서, 쟁점사업과 관련해선 오로지 분양에 관하여만 권한을 가지고 있을 뿐, 쟁점공사를 위한 도급업체의 선정 및 계약체결 등 공사와 관련된 일체의 권한이 없으며, 이러한 권한은 전적으로 OOO에게 있는 것이다.

달리 말하면, 청구법인은 쟁점공사에 영향을 미칠 수 없는 지위에 있었고 쟁점공사는 청구법인이 손을 쓸 수 없는 외부적 요인에 의해 중단되었으므로, 쟁점공사의 중단 책임을 청구법인에게 돌릴 수 없고, 쟁점공사는 사업시행권을 인수한OOO을 상환하기 위해 노력하거나, 새로이 사업을 진행할 매각처를 찾는 등 쟁점공사를 진행하기 위한 최선의 노력을 다하였음에도 불구하고 시행사인 OOO의 부도 및 그에 따른 시공사인 OOO의 사업비 소진 및 경영 악화로 인한 법원의 결정(회생절차개시결정)에 의해 중단되었고, 이러한 사유는 청구법인 입장에서 뿐만 아니라, 시공사인OOO 입장에서도 불가피한 사정에 해당한다.

(3) 또한, 이 건의 경우 청구법인이 신탁회사라는 점이 특별히 고려되어야 할 것으로, 관련 규정이 재산세의 납세의무자를 수탁자로 규정한 이유는 신탁재산에 대해 체납처분이 가능하게끔 하려는 것이지, 수탁자에게 불이익을 주려고 함이 아닌 점, 정당한 사유 없이 공사가 중단된 건축물의 부속토지에 재산세를 중과세하는 것은 토지소유자가 마음대로 공사기간을 조작하여 중과세율을 회피하는 행위를 방지하기 위한 것이나, 이 건의 경우에는 신탁회사인 청구법인이 어찌할 수 없는 위탁자의 사정으로 인하여 쟁점공사가 중단된 것인바, 이와 같은 경우에도 청구법인이 중과세율을 부담하게 된다면 이는 「지방세법」의 입법취지와도 배치될 뿐만 아니라 자기책임원칙에도 반하는 것임에 비추어 청구법인에게는 쟁점공사를 중단한 것에 대한 ‘정당한 사유’가 있음이 명백하며,

판례에서도 ‘공사 중단에 대한 정당한 사유’라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수 밖에 없게 된 내부적 사유를 의미하므로 그와 같은 ‘정당한 사유’의 유무는 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단해야 한다고 하고 있는바, 쟁점공사 중단에 대한 정당한 사유가 없다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점공사가 중단된 데에는 정당한 사유가 있음을 주장하고 있으나, 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 말하는 정당한 사유란 천재·지변이나 법령에 의한 건축의 금지, 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 청구법인의 내부적인 사유의 경우에는 청구법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 경우에 한한다고 보아야 한다.

(2) 청구법인의 경우 OOO의 경영악화로 인한 회생절차개시결정은 쟁점공사를 진행하면서 발생한 충분히 예측가능한 사업상 장애요인이며, 청구법인의 내부사정에 불과한 것으로 사업주체의 외부의 불가항력적인 사정 즉, 천재·지변이나 법령의 제한·금지 등 청구법인으로서는 어찌할 수 없는 불가피한 사유에 해당된다고 볼 수 없으며, 위탁자와 맺은 쟁점관리형신탁계약 특약사항 제16조에 시공사의 부도, 파산 등이 발생한 경우 시공사를 재선정한 후 공사를 진행할 수 있음에도 불구하고, 공사가 중단된 2013년 1월경부터 이 건 부과처분의 과세기준일인 2014.6.1.까지 장기간동안 청구법인이 공사를 계속 진행하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수도 없어 공사중단에 정당한 사유가 있다는 주장은 이유 없다 할 것이다.

(3) 청구법인은 쟁점토지의 형식적인 소유자로서 쟁점공사의 진행 및 중단에 대해 어떠한 권한도 없으므로, 공사중단에 관한 아무런 귀책이 없다고 주장하고 있으나, 「신탁법」에 의하여 신탁하는 재산은 그 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것으로 본다는 대법원 판례)에 비추어 볼 때, 신탁재산의 사실상 소유자는 수탁자이며, 「지방세법」제107조 제1항 제3호의 개정취지 또한 신탁재산의 사실상 소유자인 수탁자에게 재산세를 부과함으로서 기존의 지방세 부과징수의 불합리한 부분을 해소한 것이라 할 것이고,

청구법인은 쟁점관리형신탁계약에 따라 쟁점공사의 건축허가 변경신청, 공사 잠정 중단 통보 등 사업주체인 건축주의 지위에서 일련의 사업행위를 수행한 사실이 확인되므로, 형식상 소유자로서 공사중단에 대한 귀책이 없다는 청구법인의 주장은 이유 없으므로 이 건 재산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점공사가 2014년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 6개월 이상 중단된 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법률

(1) 지방세법(2014.3.24. 법률 제12505호로 개정된 것) 제106조 [과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.(단서 이하 생략)

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지.(단서 생략)

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

제107조 [납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

제110조 [과세표준] ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제111조 [세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

가. 종합합산과세대상

제114조 [과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2014.4.22. 대통령령 제25317호로 개정된 것) 제109조 [공정시장가액비율] 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70

제101조 [별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. (이하 생략)

제103조 [건축물의 범위 등] ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

제106조 [납세의무자의 범위 등] ① 법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구법인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은사실들이 나타난다.

(가) 청구법인은 2001.3.20. 설립되어 OOO로부터 부동산신탁업의 허가를 받아 부동산 관련 권리의 신탁을 주된 영업으로 하는 법인이다.

(나) OOO는 주택 등 주거용 건물 신축판매를 위한 건설업 등을 목적으로 설립된 회사로, 쟁점사업을 영위할 목적으로 2007.3.21. 쟁점토지의 소유권을 취득하였고, 2009.4.1. 처분청으로부터 쟁점사업계획 승인을 받았으며, 2009.11.6. 사업규모, 대지·건축면적, 소요자금 등의 내용에 변동이 있어 쟁점사업계획 변경승인을 받았고, 2010.6.23. 공사기간과 개관예정일 등이 다시 변경되어 쟁점사업계획 변경(2차)승인을 받았다.

(다) OOO을 체결하였고, 2011.7.14. 공사도급 변경계약(당초 공사기간 : 2010.3.2.~2012.4.30. 26개월, 변경공사기간 : 2010.3.2.~2012.9.30. 31개월, 5개월 연장)을, 2011.11.7. 2차 변경 계약(당초 공사기간 : 2010.3.2.~2012.4.30. 26개월, 1차 변경공사기간 : 2010.3.2.~2012.9.30. 31개월, 2차 변경공사기간 : 2010.3.2.~2013.1.31. 35개월, 4개월 연장)을, 2012.2.17. 3차 변경 계약(당초 공사기간 : 2010.3.2.~2012.4.30. 26개월, 1차 변경공사기간 : 2010.3.2.~2012.9.30. 31개월, 2차 변경공사기간 : 2010.3.2.~2013.1.31. 35개월, 3차 변경공사기간 : 2010.3.2.~2013.7.31. 41개월, 6개월 연장)을 체결하였다.

(라) OOO은 2010.12.20. 부동산신탁회사인 청구법인과 쟁점토지 및 쟁점토지 위에 건설 중인 콘도미니엄 건물을 신탁하는 것을 신탁목적으로 하는 쟁점관리형신탁계약을 체결하였고, 청구법인은 쟁점관리형신탁계약 제4조에 따라 2010.12.27. 쟁점토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 경료받았으며, 2011.7.21. 쟁점사업과 관련한 도시계획시설상의 사업시행자 명의를 이전받고, 같은 달 26일에 건축주 명의를 이전받았다.

(마) OOO의 지위 일체를 인수하였다.

(바) OOO는 쟁점사업의 분양 지연 및 분양율 저조 등의 사유로 2007.3.26. 및 2010.12.10. 2회에 걸쳐 금융기관으로부터 차입한 약 OOO을상환하지 못하여 2013년 3월경 최종 부도처리되었다.

(사)OOO원을 상환하느라 사업비를 모두 소진하였다는 등의 이유로 2012년 12월경 쟁점공사를 중단하였고, 2013년 3월경 워크아웃 절차에 들어간 후 2013년 12월말 기업회생절차를 신청하여 2014.1.9. 회생절차개시결정을 받았다.

(아) 처분청은 2013.12.30., 2014.2.26., 2014.6.2. 쟁점사업 공사현장에 출장하여 “공사는 현재 중지되어 있는 상태(공사인력 및 공사차량 없음)”임을 확인하였고, 관련 복명서 및 현장사진을 제출하였다.

(자) 청구법인은쟁점공사를 진행하는 데에 인근 주민의 반대와 각종 조사·감사 등 여러 장애요인이 있었음을 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다.

1) 총 14개 단체가 참여한 OOO 앞에서 ‘공사장 인근 주민 피해사례 고발, 콘도 건설의 문제점, 기자회견문 낭독’ 등의 기자회견을 갖기로 한 사실이 기재되어 있다.

2) 쟁점공사현장 인근의 건물 소유자들 45명은 2011.1.25. OOO 모두 원고 청구를 기각하는 판결을 선고(2012.8.6. 상고취하)하였다.

3) 청구법인은OOO등의 언론기관들이 2011년 2월경 쟁점사업에 관한 인허가 특혜의혹을 제기하는 기사를 수차례 보도하였고, 이에 따라 다음과 같은 감사가 실시된 바 있다고 주장하였다.

4) OOO 자발적으로 매입하였다는 내용의 신문기사와 청구법인이 쟁점사업을 공매하기 위하여 노력하였다고 주장하며 관련 자료를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 청구법인과 시행사 및 시공사 모두 쟁점공사를 진행하기 위하여 최선의 노력을 다하였고, 공사중단은 시행사의 부도 및 시공사의 회생절차개시결정 등 수탁자의 위치에 불과한 청구법인으로서는 통제할 수 없는 외부적 요인에 의해 발생한 것이므로, 쟁점공사의 중단에 대한 ‘정당한 사유’가 있다고 주장하나,

시행사의 부도 및 시공사 OOO의 경영 악화로 인한 회생절차개시결정은 청구법인의 내부사정으로서 천재·지변이나 법령에 의한 제한·금지 등 불가항력적인 사정으로 보기 어려운 점, 쟁점관리형신탁계약서 특약사항 제16조에 시공사의 부도, 파산 등이 발생한 경우 시공사를 재선정한 후 공사를 진행할 수 있는 것으로 되어 있는 등 청구법인이 쟁점관리형신탁계약에 따라 사업주체인 건축주의 지위에서 일련의 사업행위를 수행한 것으로 보이는 점, 쟁점공사를 진행하는데 지장을 주었다고 주장하는 사안들은 2012년도 말에 대부분 종료된 사안으로 이 건 2014년도분 재산세 과세와 특별한 관련이 있다고 하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 2014년도 재산세 과세기준일 현재 6개월 이상 쟁점공사가 중단한 데에 정당한 사유가 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항「국세기본법」 제81조제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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