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기각
감정평가법인의 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부
조세심판원 조세심판 | 조심2008서0127 | 법인 | 2008-07-29
[사건번호]

조심2008서0127 (2008.07.29)

[세목]

법인

[결정유형]

기각

[결정요지]

감정평가법인의 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어지지 아니하였다 하여 토지의 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용함

[관련법령]

법인세법 제15조【익금의 범위】 / 법인세법시행령 제11조【수익의 범위

[주 문]

심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2003.12.2. 특수관계자인 OOOOOOO 주식회사(이하 “특수관계법인 OOOOOOO”이라 한다)에게 OOOOO OOO OOOO OO OOOO 대지 2,205.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매각하면서 OOO감정평가법인이 2003.9.8.을 기준일로 하여 감정평가한 가액 7,057,600,000원과 OOO감정평가법인이 2003.11.28.을 기준일로 하여 감정평가한 가액 8,050,075,000원의 평균액 7,553,837,500원(㎡당 매매가액 3,425,000원, 개별공시지가 4,270,000원)으로 매매가액을 책정하였다.

나. 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 매각하기 전 2003.4.12. OOOOOO(이하 “OO”이라 한다)에게 쟁점토지(OOOO OO OOOO)에서 OOOOOO로 분할된 토지(2,313.1㎡) 중 일부(631.53㎡)를 ㎡당 4,745,000원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매각(최초 계약일은 1999.10.20.이고 최종 변경계약일은 2003.4.12.이나 부동산매매가액은 변동없음)한 사실이 있다 하여 이를 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 2007.4.17. 청구법인의 2003사업연도 법인세 계산시 쟁점토지 매각에 따른 과소신고금액 2,911,260,000원[(4,745,000원-3,425,000원)×2,205.5㎡]을 익금에 산입하여 청구법인에게 법인세 1,214,625,930원이 부과될 예정이라고 통지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.5.14. OOOO에게 과세전적부심사청구를 제기하였는바, OOOO은 2007.8.31. 청구법인과 OO이 2003.4.12. 체결한 최종 변경계약은 부동산매매가액이 변동이 없는 경우로서 최초 계약일인 1999.10.20.로부터 4년 이상 경과한 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어려울 뿐만 아니라 청구법인이 시가로 주장하는 감정가액도 감정평가시점이 계약체결일 이전이거나 표준지 선정 등에 잘못이 있다 하여 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 쟁점토지의 기준시가를 시가로 보아야 한다고 결정함에 따라 처분청은 이에 근거하여 2007.10.8. 청구법인에게 쟁점토지 매각에 따른 과소신고금액1,863,647,500원[(4,270,000원-3,425,000원)×2,205.5㎡]에 대한 2003사업연도 법인세 503,184,825원 및 과소신고불성실가산세 등 292,515,722원, 합계 795,700,540원(원미만절사)을 고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2007.12.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 법인세법 시행령 제89조 제2항에서는 “법 제52조를 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액에 의한다”고 규정하면서 그 제1호에서는 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액”을, 제2호에서는 “ 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2동법 제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액”으로 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 OOOO OOOOO에 청구법인의 채무담보를 목적으로 OOO감정평가법인 및 OOO감정평가법인에게 쟁점토지를 포함한 OO O OOOO 등 5필지의 토지 2,389.2㎡와 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 감정평가를 의뢰하였지만, 사정이 여의치 아니하여 2003.12.2. 특수관계법인 OOOOOOO에게 쟁점토지를 포함한 쟁점부동산을 위 감정평가법인의 감정가액 평균액으로 매각하였던 것이다.

(3) 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점토지를 제외한 다른 토지들은 공시지가 이상으로 감정평가를 하였음에도 쟁점토지만 기준시가에 미달하게 감정평가하면서 구체적인 산출근거를 제시하지 않았다 하여 객관적이고 합리적인 감정평가로 볼 수 없다고 주장하지만, 쟁점토지는 OO의 변전소 설치예정으로 인해 2000년부터 공시지가가 큰 폭으로 하락한 점에서도 알 수 있듯이 인접한 토지의 공시지가와 동일하게 평가할 수 없는 사정이 존재한다.

(4) 또한, 처분청은 OOO OO(OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)를 제시하면서 이 건 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되지 아니하였음을 이유로 쟁점토지에 대한 감정가액을 시가로 볼 수 없다는 의견이지만, 법인세법 시행령 제89조 제2항에서는 시가가 불분명한 경우, ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액에 의해 부당행위계산 부인여부를 판단하도록 규정하고 있는바, 이 건에 적용될 적절한 판례는 아니라 할 것이다.

(5) 따라서, 쟁점토지의 가액은 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에서 규정한 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이므로, 처분청이 공신력 있는 감정평가법인의 감정가액을 부인하고 기준시가로 이 건 법인세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 법인세법 시행령 제89조 제1항에서 규정한 바와 같이 부당행위계산 부인시 적용하는 ‘시가’라 함은 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수한 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 동법 제2항의 각호를 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것이므로, 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다면 감정가액을, 감정가액도 적용할 수 없다면 그 다음 상속세 및 증여세법상 보충적 평가가액인 개별공시지가를 적용함이 타당하다 할 것이다.

(2) OOO감정평가법인 등의 감정가액을 시가로 적용할 수 있는지를 보면,

(가) 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에서 규정한 바와 같이 시가가 불분명한 경우 감정평가법인의 감정가액을 시가로 적용하기 위해서는 어디까지나 객관적이고 합리적인 방법으로 적정하게 감정평가가 이루어졌다는 점이 인정되어야 할 것이다(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OOOO).

(나) 그런데, OOO감정평가법인이 2003.9.8.을 기준일로 하여 감정평가한 가액(㎡당 3,200,000원)은 그 평가시점이 쟁점토지양도일(2003.12.2.)로부터 3개월 전이고, 쟁점토지가 전면의 약 30미터 폭의 대로변에 접하면서 상업용으로 사용되고 있었음에도 감정평가액 산출시 가장 중요한 지표인 공시지가 표준지를 선택하면서 쟁점토지와 같이 대로변에 접하여 상업용으로 사용되고 있는 OOOO OO OOOO 대지(공시지가 ㎡당 4,200,000원)를 선택하고서도 후면 약 6미터 폭의 도로 건너 편에 있는 OOOO OO OOOOO 대지(일반주거지역, 개별공시지가 ㎡당 1,700,000원)를 추가하였고, 인근 시세도 후면 주거지역의 토지 시세를 추가하였으며 또한, 쟁점토지의 시세를 ㎡당 3,600,000원~4,000,000원으로 파악하고서도 구체적인 증감률의 제시없이 담보목적의 안전성 등을 감안하여 공시지가(㎡당 4,270,000원)의 75%의 수준인 3,200,000원으로 가격을 산출한 것은 그 합리성이 결여된 것으로서 이는 쟁점토지 양도계약일 당시의 시가를 적정하게 반영한 것으로 보기 어렵다 할 것이다.

(다) 또한, OOO감정평가법인이 2003.11.28.을 기준일로 하여 감정평가한 가액(㎡당 3,650,000원)도 감정평가시 쟁점토지와 유사한 공시지가 표준지로 OOOO OO OOOO의 토지를 선택하고 대로변 대지의 시세도 ㎡당 4,537,500원~6,050,000원으로 파악하고서도 가격결정 요인별 구체적인 증감률의 제시없이 막연히 인근 유사토지의 공시지가 표준지를 기준으로 평가시점까지의 지가상승률, 입지조건, 이용상황 및 장래의 효용성 등 가격에 미치는 제반요인을 비교분석하고 인근 유사토지의 가격수준 등을 종합하여 공시지가의 85% 수준으로 결정하였다는 점과 청구법인과 특수관계법인 OOOOOOO 스스로도 동 감정평가법인이 쟁점토지와 ㎡당 개별공시지가가 같은 OOOO OO OOOOOO의 토지를 쟁점토지와 같이 공지지가의 85% 수준으로 평가한 가액을 부인하고 개별공시지가를 양도가액으로 하여 양도한 사실로 볼 때, 이 또한 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 적정하게 이루어졌다고 보기 어렵다 하겠다.

(라) 더욱이, OO감정평가법인은 1999.4.1. 청구법인 소유 자산에 대한 재평가시 1998.6.30. 고시된 쟁점토지 지번의 ㎡당 개별공시지가가 3,830,000원임에도 ㎡당 5,115,578원(1999.12.24.까지 합병된 토지까지 포함한 평균가액임)으로 감정평가한 바 있고, 그 이후 2002년까지 고시된 개별공시지가가 1999년 3,450,000원, 2000년 2,910,000원, 2001년 2,840,000원, 2002년 2,900,000원으로 낮아졌지만 쟁점토지 양도연도인 2003년도에는 4,270,000원으로 1998년도의 공시지가를 훨씬 상회하였는데도 뚜렷한 이유없이 1999.4.1.자 감정가액은 커녕 당해 연도에 고시되어 있는 공시지가의 75% 또는 85% 수준으로 감정평가한 것으로 볼 때, 쟁점토지의 시가를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로 OOO감정평가법인 등의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 적용하기 어렵다 하겠다.

(3) 따라서, 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정가액을 시가로 적용하지 아니하고 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도에 대한 법인세를 부과한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 특수관계법인 OOOOOOO에게 쟁점토지를 감정가액으로 양도하였지만 감정평가시점이 계약체결일 이전이거나 표준지 선정 등에 잘못이 있다 하여 처분청이 감정평가법인의 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도(매매가액=감정가액<기준시가)에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 법인세법 제15조【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

(1-1) 법인세법 시행령 제11조【수익의 범위】법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액

(2) 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방OOOO은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(2-1) 법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

(2-2) 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서시가가 불분명한 경우에는다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이감정한 가액이 있는 경우 그 가액. (단서생략)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

(3) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 : 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 ‘부동산매매계약서’(2003.12.2.)에는 청구법인이 특수관계법인 OOOOOOO에게 OOOOO OOO OOOO OO OO(OOOO O,OOOOOO), OO, OO, OOOO O OOOOOO 등 5필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 토지(면적 2,366.61㎡)와 지상건물 일체를 매각하면서 토지가액은 7,943,142,500원, 건물가액은 221,321,925원(부가가치세 포함), 합계 8,164,464,425원으로 책정하였음이 나타난다.

(2) 청구법인은 쟁점토지에 대한 양도가액 7,553,837,500원은 OOO감정평가법인의 감정가액 7,057,600,000원과 OOO감정평가법인의 감정가액 8,050,075,000원의 평균액이므로 이를 시가로 보아야 한다고 주장한다.

(3) OOO감정평가법인 등의 쟁점부동산에 대한 감정가액(별지 ; 쟁점토지에 대한 감정평가 내용)과 개별공시지가를 비교하면 아래 <표>와 같다.

(OO O O, OO)

(4) ‘쟁점토지 등 등기부등본’에는 쟁점토지 지번은 당초 대지 3,878.6㎡에서 1999.12.24.까지 합병으로 대지 4,518.6㎡(OOOO OO OO, OO, OO, OO, OO, OO, OO, OO O OO O OOOOO OO)으로 되었다가, 2002.11.12. 2,313.1㎡가 OOOO OO OOOO로 분할(OO에 양도한 토지)됨에 따라 쟁점토지의 면적은 2,205.5㎡로 변경되었음이 나타난다.

(5) 청구법인은 1999.4.1. OO감정평가법인에게 청구법인 소유 부동산에 대한 자산재평가를 목적으로 감정평가를 의뢰하였는데, 그 당시 감정평가한 쟁점토지 지번의 토지(3,878.6㎡)에 대한 감정가액은 22,263,164,000원이며, 1999.12.24.까지 합병된 OOOO OO OOOO 등 9필지의 토지(640㎡)에 대한 감정가액 852,090,000원을 합하여 쟁점토지의 단위당 감정가액(장부가액)을 산정하면 ㎡당 5,115,578원으로 계산된다.

(6) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가를 보면, 아래 <표>와 같다.

(OO O O, O)

(7) OOO감정평가법인 등이 쟁점토지의 표준지로 선택한 토지의 연도별 개별공시지가를 보면, 아래 <표>와 같다.

(OO O O, O)

(8) 이를 바탕으로, 청구법인이 특수관계법인 OOOOOOO에게 쟁점토지를 감정가액으로 양도하였지만 감정평가시점이 계약체결일 이전이거나 표준지 선정 등에 잘못이 있다 하여 처분청이 감정평가법인의 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도(매매가액=감정가액<기준시가)에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분이 타당한지를 살펴본다.

(가) 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항에서는 특수관계자간의 부동산 거래에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수한 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 이를 시가로 보아 적용한다고 규정하고 있으며, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액을, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조에서 규정한 개별공시지가를 순차적으로 적용한다고 규정하고 있다.

(나) OOOO은 2007.8.31. 청구법인이 제기한 과세전적부심사결정에서 다음과 같은 사유로 OOO감정평가법인 등이 감정평가한 가액은 쟁점토지 양도당시 객관적이고 합리적인 방법으로 감정평가가 이루어지지 아니하였다 하여 감정평가법인의 감정가액을 쟁점토지에 대한 시가로 인정하지 아니하였다.

먼저, OOO감정평가법인이 2003.9.8.자에 감정한 가액(㎡당 3,200,000원)은 그 가격평가시점이 쟁점토지 양도일(2003.12.2)로부터 3개월 전일 뿐만 아니라, 쟁점부동산 5필지 중 쟁점토지를 제외한 나머지 4필지는 당해 기준시가보다 높게 산정된 반면, 쟁점토지만 구체적인 이유없이 기준시가보다 낮게 평가된 경우이고, 쟁점토지가 전면의 약 30미터 폭의 대로변에 접하면서 상업용으로 사용된 경우인데도, 동 감정평가법인은 그 감정평가액 산출시 가장 중요한 지표인 공시지가 표준지를 선택하면서 쟁점토지와 같이 대로변에 접하여 상업용으로 사용되고 있는 OOOO OO OOOO 대지(공시지가 ㎡당 4,200,000원)를 선택하고서도 후면 약 6미터 폭의 도로 건너 편에 있는 OOOO OO OOOOO 대지(일반주거지역, 공시지가 ㎡당 1,700,000원)를 추가하였고, 인근 시세도 후면 주거지역의 토지에 대한 시세를 추가하였으며 또한, 쟁점토지의 시세를 ㎡당 3,600,000원~4,000,000원으로 파악하고서도 구체적인 증감률의 제시없이 담보목적의 안전성 등을 감안하여 공시지가(㎡당 4,270,000원)의 75%의 수준으로 가격을 산출한 것은 합리성이 결여된 감정평가에 해당한다.

다음으로, OOO감정평가법인이 2003.11.28. 평가한 감정가액(㎡당 3,650,000원)도 쟁점토지와 유사한 공시지가 표준지로서 OOOO OO OOOO 토지를 선택하고 대로변 대지의 시세도 ㎡당 4,537,500원~6,050,000원으로 파악하고서도 가격결정 요인별 구체적인 증감률의 제시없이 막연히 인근 유사토지의 공시지가 표준지를 기준으로 평가시점까지의 지가상승률, 입지조건, 이용상황 및 장래의 효용성 등 가격에 미치는 제반 요인을 감안하여 공시지가의 85% 수준으로 결정한 점을 감안하면 이 역시 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 보기 어렵다.

더욱이, 청구법인이 1999.4.1.자에 소유자산들에 대한 자산재평가 결과 그 당시 고시(1998.6.30. 고시)된 쟁점토지 지번의 ㎡당 공시지가가 3,830,000원임에도 ㎡당 5,115,578원(1999.12.24.까지 합병된 토지까지 포함한 평균가액임)으로 감정평가한 바 있고, 그 이후 2002년까지 고시된 공시지가가 1999년도에 3,450,000원, 2000년도에 2,910,000원, 2001년도에 2,840,000원, 2002년도에 2,900,000원으로 낮아졌으나 쟁점토지를 양도한 2003년도에는 4,270,000원으로 1998년도의 공시지가를 훨씬 상회한 점을 감안하면, OOO감정평가법인 등이 뚜렷한 이유없이 1999.4.1.자 감정가액은 물론, 2003년도에 고시된 공시지가의 75% 또는 85% 수준으로 평가한 것은 적정한 감정평가로 보기 어렵다 할 것이다.

(다) 이 건으로 돌아와 살피건대, 청구법인은 쟁점토지에 대한 시가가 불분명한 경우로서 감정평가법인의 감정가액이 존재하는 경우에는 그 가액에 의해 부당행위계산 부인여부를 판단하여야 한다고 주장하지만, 법인세법 시행령 제89조에서 규정한 바와 같이 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어서 그 기준이 되는 감정평가법인의 감정가액은 어디까지나 객관적이고 합리적인 교환가격을 반영한 적절한 가액이어야 할 것인바(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OOOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO), 앞에서 본 바와 같이 OOO감정평가법인은 쟁점토지 양도일(2003.12.2.)로부터 3개월 전인 2003.9.8.을 기준일로 하여 감정평가를 하였을 뿐만 아니라, 쟁점부동산 5필지 중 쟁점토지를 제외한 나머지 4필지는 당해 기준시가보다 높게 산정된 반면, 쟁점토지만 구체적인 이유없이 기준시가보다 낮게 평가된 경우이고, 쟁점토지가 전면의 약 30미터 폭의 대로변에 접하면서 상업용으로 사용된 경우인데도, 쟁점토지 후면 약 6미터 폭의 도로 건너 편에 있는 토지를 추가하여 감정평가를 한 점 등을 감안하면, 이 건 감정평가는 쟁점토지 양도당시 객관적이고도 합리적인 교환가격을 반영한 적절한 감정평가로 보이지 아니한다.

(라) 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어지지 아니하였다 하여 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 적용하여 저가양도에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용하여 이 건 법인세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOOOOOOOO OO OOOOOOO OOOO OO

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