조심2010전1156 (2010.06.01)

양도

기각

취득가액이라 주장하면서 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 경우 처분청이 거래당사자가 구청장에게 제출한 검인계약서상 매매금액을 취득당시 실지거래가액으로 적용한 것은 달리 잘못이 없음

소득세법 제96조【양도가액】

조심2009서009 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.6.25. OOO으로부터 OOOOO OO OOO OOOO 대지 632.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2008.3.14. OOO에게 양도(2004.7.14. 계약)하고, 양도가액을 760,000,000원, 취득가액을 720,000,000원, 과세표준을 5,648,800원, 자진 납부할 양도소득세를 457,550원으로 계산하여 2008.4.30. 처분청에 2008년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 2009년 7월 쟁점토지의 양도에 대한 실지조사를 하여 양도가액을 820,000,000원, 취득가액을 530,000,000원으로 경정하고 2009.9.29. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 85,803,980원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.4. 이의신청을 거쳐 2010.3.29. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 양도가액을 820,000,000원, 취득가액을 530,000,000원으로 경정하여 양도소득세를 부과하였으나, 다음과 같은 이유를 고려하면 양도가액을 760,000,000원, 취득가액을 700,000,000원으로 재경정함이 타당하다.

(1) 양수자 OOO의 배우자인 OOO가 2008.4.30. 청구인을 대신하여 양도소득세 신고를 하면서 취득가액이 700,000,000원임에도 사정에 의해 720,000,000원으로 잘못 산정한 후, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 820,000,000원, 취득가액을 530,000,000원으로 경정하여 양도소득세를 부과하자 OO지방국세청장에게 이의신청을 제기하여 취득가액에 대한 재조사결정을 받았다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 매매한 경위에 대하여 보면, 다음과 같다. 청구인은 근린생활시설을 건축할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으며, 청구인이 OOOOO OO OOOOOOOO 건축과 교사로 재직할 때 제자이자 현재 소유자 OOO의 배우자인 OOO가 건축사인 관계로 건물신축에 대한 설계를 의뢰한 적이 있다. 쟁점토지를 취득하고 막상 건물을 신축하려고 하니 생각보다 많은 자금이 필요하고 기대 이하의 수익이 발생할 것으로 예상되어 건축을 미루고 있던 차에 2004년 6월경 현재 소유자와 그의 배우자인 OOO가 쟁점토지에 건물을 신축하지 아니할 것이면 자신들에게 양도하라고 요청을 하여 건축사인 OOO가 쟁점토지를 보다 잘 활용할 것 같아서 2004.7.14. 760,000,000원에 양도하기로 약정하였다.

현재 소유자 OOO는 매매대금을 장기간 분할하여 지급하기를 원하였고, 건물을 신축한 후에 금융기관의 대출금으로 대금을 지급하겠다고 하며, 잔금을 지급하기 전에 토지에 대한 사용승낙을 해주는 것은 물론이고 필요할 경우에는 소유권이전등기도 해달라는 요구를 하여 청구인은 이를 받아들이되 소유권이전등기에 따르는 양도소득세는 현재 소유자가 부담하기로 한다는 단서를 달아 계약을 체결하였다. 이후 현재 소유자는 쟁점토지 위에 건물을 준공하고 금융기관으로부터 자금을 차입하였음에도 신축비용이 부족하다며 현재까지도 약정한 잔금 240,000,000원 중 100,000,000원을 지급하지 아니하였으나, 매매조건에 따라 2008.3.14. 소유권이전등기를 하여 주었다.

(3) 양도소득세 신고경위와 잘못된 양도소득세 경정에 대하여 보면, 아래와 같다. 위에서 설명한대로 현재 소유자가 양도소득세를 부담하기로 약정함에 따라 그의 배우자인 OOO가 청구인 명의로 양도소득세 예정신고 및 납부를 하였는데, 그 과정에서 양도소득세 부담을 줄이자는 얕은 생각에 OOO와 청구인이 취득가액 700,000,000원을 720,000,000원으로 과다하게 신고하였다. 처분청은 양도가액 및 취득가액에 대한 실지조사를 하면서 금융거래자료를 요구하였으며, 청구인은 쟁점토지를 취득한 시기에 지인의 건축을 맡아 시행한 관계로 건축주로부터 공사대금으로 수수하여 보관중인 수표로 취득대금을 지급하였기 때문에 금융거래자료를 제시할 수 없어 부동산중개업자인 OOO가 작성한 매매계약서를 제시하며 이를 사실로 인정하여 줄 것을 주장하였으나, 처분청은 매매계약서가 수정된 것으로 금융거래내용을 제출하지 아니하면 인정할 수 없다고 하며 검인계약서상 매매금액인 530,000,000원을 취득가액으로 인정하였다. 또한, 처분청이 양도가액으로 산정한 820,000,000원은 현재 소유자 및 그의 배우자 OOO도 모르는 금액이고, 설령 양수자가 부담하기로 한 양도소득세를 포함한다 하더라도 현재 소유자가 실제 부담할 금액인 764,000,000원(신고가액 760,000,000원과 양도소득세 4,000,000원의 합계)보다도 많은 금액이며, 현재 소유자는 물론이고 청구인에게 단 한 번도 문의하여 보지 아니하고 처분청이 확인한 금융거래자료를 근거로 하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것은 잘못이다.

OOOO국세청장의 이의신청결정내용을 보면, 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 청구인이 주장하는 가액 700,000,000원을 공인중개사 OOO, 전 소유자 OOO이 매매대금이라고 확인하고 있는 점, 부동산 매매계약서가 일부 수정된 것이라 하더라도 전부가 허위라고 단정하기는 미흡한 점 등을 이유로 재조사결정을 한 사실이 확인되며, 쟁점토지의 양도가액과 관련하여 청구인이 신고한 가액 760,000,000원과 처분청이 경정한 가액 820,000,000원의 차액 60,000,000원이 청구인과 OOO 간의 금전대차관계에서 발생된 것임을 확인할 수 없는 점을 이유로 기각결정을 하였다. 이후 처분청은 당초 양도소득세 조사시 확인한 530,000,000원이 취득가액으로 인정된다며 이 건 양도소득세 부과처분을 계속하여 유지하였다.

(4) 처분청의 양도소득세 부과처분이 부당하다는 점에 대하여 보면, 다음과 같다. 처분청은 청구인이 불복청구시 제출한 취득가액이 700,000,000원인 매매계약서의 진위 여부를 확인하는 과정에서 청구인과 관련자 모두가 사실임을 확인하고 일부 수정된 사유를 밝혔음에도 불구하고 금액 표기상 “칠억만, 칠천만” 등의 오류가 있다는 점을 이유로 하여 부정하고 있으나, 만일 위 매매계약서가 허위로 수정한 것이라면 수차례에 걸친 처분청의 세무조사과정에서 누군가는 잘못을 인정하였을 것이나 그러한 사실이 없고, 청구인과 전 소유자는 건설업에 종사하는 자들이므로 공사현장에서 수취한 공사대금을 매매대금으로 지급할 수 있는 것이며, 마침 쟁점토지의 취득시기에 청구인이 주택건설현장에서 건축주로부터 수취한 수표를 전 소유자에게 취득대금으로 지급하였기 금융거래자료를 제시할 수 없는 불가피한 사정이 존재함에도 마치 이 건 때문에 사실관계를 은폐하기 위하여 둘러대는 변명 정도로만 보고 있어서 담당자는 정말 억울하다.

처분청은 청구인 명의의 예금계좌에 입금된 금액 등을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 820,000,000원으로 산정하였다고 하나, 처분청은 현재 소유자와 그의 배우자 OOO는 물론이고 청구인으로부터도 금융거래의 성격을 확인하여 보지 아니하고 임의로 양도대금을 확정한 것은 잘못이며, 또한 불복청구를 하는 과정에서 처분청이 산정한 양도가액과 청구인이 신고한 양도가액의 차액 60,000,000원이 제자인 OOO에게 금전을 대여하고 반환받은 것임을 알게 되어 같은 내용의 OOO의 사실확인서를 제출하였음에도 불구하고, 처분청은 송금시기를 고려하면 매매대금으로 인정되고 차용증서를 제출하지 못한다는 이유로 청구주장을 배척하였다.

(5) 결론적으로, 쟁점토지의 양도가액이 760,000,000원이고 취득가액이 700,000,000원인지 여부는 매매계약서에 의하여 확인이 가능하고, 양도계약일과 취득일이 2004.7.14.과 2003.6.25.로 단기간이며, 당시 부동산거래의 시세가 그 정도 수준인 점 등을 감안하면, 그 가액이 정상적인 금액임을 알 수 있는데도, 처분청은 단지 금융거래 자료를 제시하지 못한다는 이유로 거래상대방과 부동산중개인이 인정하는 거래금액을 부인하고 검인계약서상 매매금액인 530,000,000원을 취득가액으로 인정하며 거래당사자들에게 금융거래내역을 묻지도 아니하고 송금시기로 보아 쟁점토지의 양도가액을 무조건 예단하는 것은 잘못이므로 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 취득가액을 720,000,000원으로 과다하게 신고하였다고 인정하면서 불복청구시 이를 정정하여 700,000,000원의 매매계약서를 제출하고 있으나, 매매금액, 계약금, 잔금 등의 기재사항이 수정되거나 정상적으로 표기되어 있지 아니한 점으로 보아 청구인이 주장하는 가액을 취득가액으로 인정하기는 어려운 반면, 거래당사자인 OOO과 청구인이 OOOOO OOOO에게 제출한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액을 반영하여 작성하였다고 볼 수 있으므로 당해 계약서상 매매금액을 취득가액으로 적용한 것은 잘못이 없다. 또한, 청구인은 양도가액이 760,000,000원이라고 주장하나, 매매계약서 외에 대금을 지급받은 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 이를 부인하고 청구인 명의의 예금계좌에 입금된 470,000,000원과 은행대출금 승계액 250,000,000원, 청구인 스스로 미수금으로 확인한 100,000,000원의 합계액인 820,000,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 적용한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 취득가액을 과다하게 신고하거나 양도가액을 과소하게 신고한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 명의로 제출한 ‘2008년 귀속 양도소득세 예정신고서’를 보면, 2003.6.25. OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 2008.3.14. OOO에게 양도(2004.7.14. 계약)하고 양도가액을 760,000,000원, 취득가액을 720,000,000원, 과세표준을 5,648,800원, 자진 납부할 양도소득세를 457,550원으로 계산하여 신고한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 양도소득세 실지조사를 하여 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 과다하게 신고하거나 양도가액을 과소하게 신고한 것으로 보아 양도가액을 820,000,000원, 취득가액을 530,000,000원으로 경정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(3) 쟁점토지의 양도당시 기준시가는 752,556,000원이고 취득당시 기준시가는 482,521,200원이며, 처분청이 양도가액을 820,000,000원으로 산정한 내역을 보면, 양수자인 OOO 및 그의 배우자 OOO가 2004.7.8.부터 2008.3.24.까지 청구인의 예금계좌에 입금한 금액 470,000,000원, OOO가 승계받은 은행대출금 250,000,000원, 청구인이 미수금으로 확인한 금액 100,000,000원을 합산한 것임이 확인되며, 처분청이 취득가액을 530,000,000원으로 산정한 이유를 보면, 쟁점토지의 중개인인 OOOOOO OOO 및 청구인의 예금계좌 거래내역을 통하여 취득가액을 확인하고자 하였으나 불가능하고 OOO과 청구인으로부터도 매매계약서를 수집할 수가 없기 때문에 2003.6.25. 결국 OOOOO OOOO에게 제출된 검인계약서상 매매금액을 당해 토지의 취득당시 실지거래가액으로 인정하였다.

(4) 청구인은 불복청구시 양도가액을 760,000,000원, 취득가액을 700,000,000원이라고 주장하면서 다음의 증빙서류를 제출하고 있다.

(가) 양도자가 청구인, 양수자가 OOO인 ‘부동산 거래사실확인서(2008.10.9.)’는 2004.7.14. 매매금액을 760,000,000원으로 하여 계약을 체결하고 계약금 10,000,000원을 당일에, 1차 중도금인 250,000,000원을 2005.2.14.에, 2차 중도금인 260,000,000원은 2005.3.14.에, 잔금인 240,000,000원은 2008.3.14.에 각각 수령하였다는 내용이며, 그 비고란에는 1억원을 미수한 사실이 기재되어 있다.

(나) 양도자가 OOO, 양수자가 청구인으로 된 ‘부동산 거래사실확인서(2008.10.9.)는 2003.3.8. 매매금액을 700,000,000원으로 하여 계약을 체결하고 계약금 70,000,000원을 당일에, 잔금 630,000,000원을 2003.4.20.에 각각 지급하였다는 내용이다.

(다) 전 소유자 OOO이 2008년 9월 작성한 ‘확인서’는 잔금 630,000,000원 중 250,000,000원은 은행대출금을 승계하고 나머지 금액 380,000,000원을 현금으로 수령하였다는 내용이며, OOO이 2009년 12월 작성한 ‘확인서’를 보면, 잔금 630,000,000원은 2003.4.20. 수표로 받아 다른 공사현장의 공사대금 및 자재비로 바로 지출하였기 때문에 금융증빙을 제출할 수 없다는 내용임이 확인된다.

(5) 청구인 명의의 OOOOOOOO OOOO(OOOOOOOOOOOOO OOO) 거래내역을 보면, 양수자 OOO의 배우자인 OOO가 2004.7.8. 10,000,000원, 2004.7.16. 130,000,000원, 2004.12.7. 30,000,000원, 2005.2. 4. 50,000,000원을, OOO가 2005.4.7. 100,000,000원, 2008.3.24. 150,000,000원(합계 470,000,000원)을 각각 입금한 것으로 나타나고, 양수자가 승계받은 은행대출금 250,000,000원과 청구인이 미수금으로 확인한 100,000,000원을 합산한 금액은 820,000,000원이며, 청구인은 처분청이 인정한 양도가액 820,000,000원과 청구인이 신고한 가액 760,000,000원의 차액 60,000,000원은 2002년 말에 과거 자신의 제자였던 양수자 OOO의 배우자인 OOO에게 금전을 대여하고 반환받은 것이라고 주장하며 OOO 명의의 사실확인서를 제출하였으나, 대여금액과 이자를 확인할 수 있는 증빙서류는 제시하지 못하고 있다.

(6) 청구인이 불복청구시 취득가액이 700,0000,000원이라 주장하며 제출한 매매계약서에는 “매매금액은 칠억만, 계약금은 칠천만, 잔금은 육억삼천만” 등으로 기재되어 있음은 물론이고, 대금이 수정된 흔적이 뚜렷하다. 청구인은 이에 대하여 거래당사자 간에 거래금액을 협의하는 과정에서 매매금액이 수정되었다고 주장하며 같은 내용인 공인중개사 OOO, 전 소유자 OOO의 확인서를 제출하고 있다.

(7) 이를 바탕으로 하여 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 과다하게 신고하거나 양도가액을 과소하게 신고한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지 여부를 살펴보면, 청구인은 양도가액이 760,000,000원이라 주장하면서 매매계약서 외에 구체적인 대금수수사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하는 반면, 처분청은 청구인 명의의 예금계좌에 입금된 금액 470,000,000원, 양수자 OOO가 승계받은 은행대출금 250,000,000원, 청구인이 미수금이라고 확인한 100,000,000원을 합산하여 양도가액을 820,000,000원으로 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 인정된다. 또한, 청구인은 취득가액이 700,000,000원이라 주장하면서 매매계약서 외에 구체적인 대금수수사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 계약서에도 “매매금액이 칠억만, 계약금이 칠천만, 잔금이 육억삼천만” 등으로 기재되어 있어 신뢰할 수 없으며, 대금도 임의로 수정한 흔적이 뚜렷하다. 그렇다면, 처분청이 거래당사자가 OO광역시 서구청장에게 제출한 검인계약서상 매매금액을 취득당시 실지거래가액으로 적용한 것은 달리 잘못이 없다고 인정된다(조심 OOOOOO, 2009.5.15. 외 같은 뜻). 따라서 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 과다하게 신고하거나 양도가액을 과소하게 신고한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.