서면-2016-부가-4273(2016.11.27)

부가

건물 및 구축물에 대한 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서ㆍ세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것임

부가가치세법제29조

1. 사실관계

○ 본인은 시로부터 택지를 분양받아 상가 건물을 신축하여 판매하는 부동산매매업을 영위하고 있으며 지번이 확정되지 않아 토지에 대한 공시지가 및 감정평가액이 없음

- 토지의 취득가액은 200, 건물공사비는 300으로 건물의 공급가액을 계산함에 있어 장부가액을 기준으로 건물공급가액 60%(300/500), 토지 40%로 안분계산하여 상가공급계약서를 체결하여 분양해옴

- 설계변경(기존 6층에서 8층으로, 7층은 용도변경)으로 건물공사금액이 300에서 400으로 증액되었으며 증액된 100 중 50은 7층 영화관 입점에 따른 한정된 시설비임

2. 질의내용

○ 장부가액을 기준으로 과세 및 면세비율을 안분계산하여 건물분 공급가액의 비율을 400/600인지, 시설비를 제외한 350/550인지 여부

○ 부가가치세법 시행령 제64조 적용시 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우를 소득세법 제100조 제3항의 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우를 의미하는 지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 부가46015-2494, 1998.11.04

사업자가 공장의 토지와 건물 및 기타 재화를 함께 양도하는 경우 부가가치세 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 및 제5항의 규정을 준용하여 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이며 동조 제5항의 규정에 따라 장부가액에 비례하여 안분계산한 금액을 실지거래가액으로 하는 경우의 장부가액은 세무회계상의 장부가액을 의미하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담3팀-351, 2005.03.14

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 매매계약서상에는 토지 및 건물가액이 구분표시되어 있지 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액이며 매매계약체결 전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련증빙 등에 의하여 확인되고, 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것이나, 그 여부는 관련사실을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

○ 재무부 부가 22601-123, 1992. 08. 11.

사업자가 토지와 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어서 건물 및 기타구축물의 실지거래가액이 있는 경우라 함은 토지와 건물 및 기타 구축물의 공급가액 중 건물 및 구축물의 거래가액이 구분되어 실지거래가액이 있는 경우를 말하는 것이다. 이 경우 건물 및 구축물에 대한 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서ㆍ세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것임