[청구번호]조심 2016중3692 (2016. 12. 15.)

[세목]기타[결정유형]기각

[결정요지]주택임대차에 있어서 우선변제의 요건은 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것인바, 이 건에서 청구인들은 피상속인들(쟁점부동산의 임차인들)의 주민등록 말소일까지 쟁점부동산에 전입하지 아니하거나 그 후에 전입하는 등 배분요구의 종기까지 ?주택임대차보호법?상의 대항력을 유지하지 못하였다고 할 것이므로 임차보증금을 국세보다 우선하여 변제할 수 없음

[관련법령] 국세기본법 제35조, 「주택임대차보호법」 제3조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 OOO 외 7인(이하 “체납자들”이라 한다)에 대한 체납처분으로 체납자들의 OOO 대지 385㎡ 및 건물 241.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO 압류하여 OOO에 공매의뢰를 하였고, 공매진행 과정에서 쟁점부동산의 지층 101호의 임차인 OOO은 아래 <표1>과 같이 OOO 채권신고를 하였으나, 배분요구 OOO 이전인 OOO 사망함으로써 「주택임대차보호법」상 대항요건을 유지하지 못하여 배분확정시 배분에서 제외되어 신고채권 OOO을 배분받지 못하였고, 지층 102호의 임차인 OOO은 OOO 사망하여 딸인 청구인 OOO이 OOO 채권신고를 하였으나, 임차인이 배분요구 종기OOO 이전에 사망하여 「주택임대차보호법」상 대항요건을 유지하지 못하였다는 사유로 배분확정시 배분에서 제외되어 신고채권 OOO을 배분받지 못하였다.

<표1> 쟁점부동산 배분관련 주요 사실관계

나. 청구인들은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

임차인이 사망하였다 하여도 임대차 보증금채권은 소액 임차인에게 우선 배분하여야 하는 것이므로 배분계산서상 7순위 배분대상인 처분청이 배분받은 OOO 중 임차인 OOO과 OOO의 임차보증금 각 OOO을 국세보다 우선하여 배분하여야 한다.

나.처분청 의견

처분청이 배분요구 종기까지 대항력을 유지하지 못한 임차인 OOO 및 OOO에 대하여 「주택임대차보호법」제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 우선변제권을 인정하지 않고 배분대상에서 제외한 것은 정당하다.

(가) 경매 법원의 경우 임차인 본인이 배당요구 종기 이전에 사망한 경우, 상속인들이 그 임차보증금 반환청구권에 대하여 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인의 전입신고가 사망으로 말소되기 이전에 상속인 중 1인이나 사실혼 관계에 있는 자가 전입한 경우에만 배당받을 수 있는 것이고, 대법원 판례(대법원 2007.6.14. 선고 2007다17475 판결)에서도 ‘공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다’고 판결하였다.

(나) 본 공매사건의 배분요기 종기는 OOO인데, 임차인 OOO의 상속인인 청구인 OOO은 OOO의 주민등록 말소일OOO 이후인 OOO에 쟁점부동산에 전입하였는바, 소액임차보증금 우선변제권을 주장할 수 없고, 임차인 OOO의 상속인인 청구인 OOO은 OOO의 주민등록 말소일OOO 이후 현재까지 쟁점부동산에 전입하지 아니하였는바, 소액임차보증금 우선변제권을 주장할 수 없으므로 OOO의 채권 및 OOO의 채권을 배분에서 제외한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

배분요구 종기 이전에 소액임차인이 사망함으로써 주민등록이 말소된 경우, 「주택임대차보호법」이 정한 대항요건을 유지하지 못하였다고 보아 배분에서 제외한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제35조【국세의 우선】① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

4. 「주택임대차보호법」제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

(2) 국세징수법 제80조【배분금전의 범위】① 세무서장은 다음 각 호의 금전을 제81조에 따라 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제5항 또는 제62조 제2항이 적용될 때에는 한국자산관리공사가 그 배분을 대행할 수 있으며, 이 경우 금전 배분은 세무서장이 한 것으로 본다.

1. 압류한 금전

2. 채권ㆍ유가증권ㆍ무체재산권등의 압류로 인하여 체납자 또는 제3채무자로부터 받은 금전

3. 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치 이자

4. 교부청구에 의하여 받은 금전

② 제1항 단서에 따라 금전의 배분을 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 제61조 제8항을 준용한다.

제61조【공매】① 세무서장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제41조 제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

② 제1항에도 불구하고 세무서장은 압류된 재산이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에 상장된 증권일 때에는 해당 시장에서 직접 매각할 수 있다.

③ 제24조 제2항에 따라 압류한 재산은 그 압류에 관계되는 국세의 납세 의무가 확정되기 전에는 공매할 수 없다.

④ 「국세기본법」에 따른 이의신청ㆍ심사청구 또는 심판청구 절차가 진행 중이거나 행정소송이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제62조 제1항 제2호에 해당하는 경우에는 예외로 한다.

⑤ 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다.

⑥ 제5항에 따라 압류한 재산의 공매를 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 "세무서장"은 "한국자산관리공사"로, "세무공무원"은 "한국자산관리공사의 직원(임원을 포함한다. 이하 같다)"으로, "공매를 집행하는 공무원"은 "공매를 대행하는 한국자산관리공사의 직원"으로, "세무서"는 "한국자산관리공사의 본사ㆍ지사 또는 출장소"로 본다.

⑦ 세무서장은 제5항에 따라 한국자산관리공사가 공매를 대행하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 수수료를 지급할 수 있다.

⑧ 제5항에 따라 한국자산관리공사가 공매를 대행하는 경우에 제6항에 따른 한국자산관리공사의 직원은 「형법」이나 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때에는 세무공무원으로 본다.

⑨ 제5항에 따라 한국자산관리공사가 대행하는 공매에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제83조의2【배분계산서에 대한 이의】① 배분기일에 출석한 체납자등은 배분기일이 끝나기 전까지 자기의 채권에 관계되는 범위에서 제83조제1항에 따른 배분계산서 원안에 기재된 다른 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 체납자는 배분기일에 출석하지 아니하였을지라도 배분계산서 원안이 비치된 이후부터 배분기일이 끝나기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

③ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의제기가 없거나 이의의 내용이 정당하다고 인정하지 아니하는 때에는 배분계산서를 원안대로 즉시 확정한다.

④ 세무서장은 제1항 및 제2항에 따른 이의의 내용이 정당하다고 인정하거나 배분계산서 원안과 다른 체납자등의 합의가 있는 때에는 배분계산서 원안을 수정하여 배분계산서를 확정한다.

(3) 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제8조【보증금 중 일정액의 보호】① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 상속세 체납자들에 대한 체납처분으로 쟁점부동산을 OOO 압류하고, OOO에 공매의뢰하였는데, 공매절차 진행과정에서 쟁점부동산 지층 101호의 임차인 망(亡) OOO은 OOO 채권신고를 하였으나, 임차인이 배분요구 종기 이전에 사망함으로써 「주택임대차보호법」상의 대항요건을 유지하지 못하였다 하여 배분확정시 배분에서 제외되어 신고채권 OOO을 배분받지 못하였고, 지층 102호의 임차인 망(亡) OOO의 딸인 청구인 OOO은 OOO 채권신고를 하였으나, 임차인이 배분요구 종기 이전에 사망함으로써 「주택임대차보호법」상의 대항요건을 유지하지 못하였다 하여 배분확정시 배분에서 제외되어 신고채권 OOO을 배분받지 못하였는바, 이 건 공매사건의 배분요구 종기는 OOO로 나타난다.

(2) OOO는 처분청에 OOO 공매대행통지를 하였고, OOO 매각결정통지서를 발송하였으며, OOO배분기일통지서를 발송하였다.

(가) 매각결정통지서상 매각금액은 OOO, 매각결정기일은 OOO 10:00, 매수대금 납부기한 OOO, 매각대금 납부최고기한 OOO로 각 기재되어 있다.

(나)배분기일통지서상 매각금액은 OOO, 배분기일 OOO10:00, 배분장소 OOO지역본부로 OOO까지 교부청구를 하도록 각 기재되어 있다.

(3) 임차인 OOO과 OOO의 보증금은 각 OOO이고, 임차인 OOO의 주민등록 초본내역은 아래 <표2>와 같으며, 임차인 OOO의 주민등록 초본내역은 아래 <표3>과 같다.

<표2> 주민등록 초본내역OOO

<표3> 주민등록 초본 내역OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살피건대, 「국세기본법」제35조 제1항 제4호에서 「주택임대차보호법」제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 당해 임대차보증금 중 일정액은 국세 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있는데, 이 경우 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 「민사집행법」상 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것인바(대법원 2007.6.14. 선고 2007다17475 판결, 같은 뜻임), 쟁점부동산 공매사건의 배분요구 종기는 OOO로 임차인 망(亡) OOO의 상속인인 청구인 OOO은 OOO의 주민등록 말소일OOO 이후인 OOO 쟁점부동산에 전입하였고, 임차인 망(亡) OOO의 상속인 OOO은 OOO의 주민등록 말소일OOO 이후 쟁점부동산에 전입하지 아니하여 배당요구의 종기까지 「주택임대차보호법」상의 대항력을 유지하지 못하였다 할 것이므로 쟁점부동산상의 임차보증금을 국세보다 우선하여 변제하여야 한다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4.결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.