조심2008서0885 (2008.06.30)

증여

기각

당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액은 시가로 볼 수 있음

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2007.3.16. 아버지 김OO으로부터 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOO호(토지 39.1㎡, 건물 204.288㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 분양가액 889,900천원을 증여재산가액으로 하여 증여세 37,787,400원을 신고·납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 시가를 같은 단지내 OOOOOOOOO OOOO OOOO호의 매매사례가액 1,200,000천원으로 산정하여 2007.12.12 청구인에게 2007년도분 증여세 72,729,530원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는증여당시 기준시가가 고시되지 아니하여 당초 분양가액(889,900천원)으로 증여재산가액을 산정하여 증여세 신고를 한 것이고 1동만 있는 나홀로 아파트의29층 중 28층에 위치하여 소위 로얄층이 아니며 건물의 방향도 시가지 쪽으로 조망권도 좋지 아니한 반면,비교대상아파트(OOOO OOOOO)는그 방향이 국립묘지공원 쪽으로 조망권도 좋고 층수도 26층으로 로얄층에 속하는 아파트로서 비교대상으로 보기에는 부적절한데도처분청이쟁점아파트와 비교대상아파트가같은 평형(61평)이라는 사유만으로비교대상아파트의 매매사례가액 1,200,000천원을 쟁점아파트의 시가로 산정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청이 시가로 산정한 비교대상아파트는 2007.1.31. 매매계약을 체결하여 청구인이 쟁점아파트를 2007.3.5. 수증받을 당시 매매사례가액이 존재하고 있었으며, 아파트의 가격은 조망권과 일조권의 영향이 가장 큰 요인을 차지하므로 높은 층일수록 높게 형성되는 것이고, 다만 최고층은 높은 층이라도 바로 위가 옥상으로 태양의 복사열 등 기타 요인에 의해 그 바로 아래층보다 낮은 가격이 형성되는 것이 일반적인 바, 이는 비교대상아파트(OOOO OOOOO)의 기준시가가 1,032,000천원인데 쟁점아파트(OOOO OOOOO)의 기준시가는 1,056,000천원으로 더 높게 고시되어 있고, 최고층인 OOOO OOOO호의 기준시가는 976,000천원으로 쟁점아파트보다 더 높은 층이지만 기준시가는 더 낮은 가격에 고시되어 있음을 알 수 있다.

따라서,처분청이 비교대상아파트인 OOOO OOOO호의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은층고, 조망권, 일조권, 기준시가, 위치, 방향 등을 종합적으로 검토하여 쟁점아파트보다 가격면에서 열위에 있고가장 유사한 매매사례가액을 채택한 것이므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

부(父)로부터 증여받은 쟁점아파트의 시가를매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

4. 주택

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(3)상속세및증여세법시행령제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서당해 재산과 면적·위치·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는당해 가액을 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2007.3.16. 아버지 김OO으로부터 쟁점아파트를 증여받고 동 아파트의 증여재산가액을 분양가액인 889,900천원으로 평가하여 증여세를 신고한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점아파트 증여재산가액을 OOOO OOOO호의 2007.1.31.자 매매사례가액 1,200,000천원으로 평가하여 증여세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층 및 조망권 등에 차이가 있으므로 비교대상아파트의 매매사례가액으로 시가를 산정한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 증여세 자료처리보고서 (2007.10.)에 의하면, 쟁점아파트(전용면적 168.08㎡) 소재지의 아파트 매매사례가액을 조사한 바, 같은 아파트 OOOO OOOO호(전용면적 168.81㎡)가 2007.2.5. 1,200,000천원의 가격으로 매매된 사례가 있고, 위 비교대상아파트의 건물면적이 증여재산인 쟁점아파트보다 0.03㎡ 좁으나 대지지분은 쟁점아파트가 39.70㎡로서 비교대상아파트 39.63㎡보다 오히려 0.07㎡ 더 넓어 용도·방향·조망권 등을 종합적으로 검토할 때 위 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 평가함이 타당하다는 내용이 나타난다.

(4) 비교대상아파트의 매매계약서에 의하면, 매도인 최OO이 유OO에게 OOOOOOOOO OOOO OOOOO를 매매대금 1,200,000천원에 양도하는 매매계약(2007.1.31)을 체결하였고, 잔금지급일을 2007.2.5.로 약정한 사실이 확인된다.

(5) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가 검토내역에 의하면, 최초로 고시된 2007년 기준시가가 쟁점아파트는 1,056,000천원인 반면, 비교대상아파트는 1,032,000천원으로 비교대상아파트의 기준시가가 더 낮은 사실이 확인된다.

(6) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 평면도·조경도 및 현황사진에 의하면, 쟁점아파트는 북동쪽 방향의 28층에 위치하면서 거실쪽에서는 아파트 숲이 보이고 뒷방쪽에서는 일부 한강이 보이는 반면, 비교대상아파트는 남동쪽 방향의 26층에 위치하면서 거실쪽에서는 국립현충원의 숲이 보이고 뒷방쪽에서는 아파트 숲이 보이고 있다.

(7) 살피건대, 2003.12.31 신설개정된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항의 규정에 의하면 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 아파트 내에위치하면서 그 건물 면적이 61평형으로 동일한 점, 쟁점아파트는 최상층이 아닌 28층에 위치하면서 뒷방쪽에서는 한강이 보이는 등 26층에 위치하면서 거실쪽에서 국립현충원의 숲이 보이는 비교대상아파트보다 그 조망권 등에 있어서 열악하다고 보여지지 아니하는 점, 특히 2007.4.30.자로 최초 고시한 기준시가가 쟁점아파트는 1,056,000천원이고 비교대상아파트는 1,032,000천원으로 비교대상아파트의 기준시가가 24,000천원 정도 낮은 점 등을 종합하여 볼 때 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는데 무리가 없다고 판단된다.

(8) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 산정하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.