[사건번호]조심2014광0886 (2014.04.08)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]공사내용의 성립여부가 불분명해 보이는 점, 공사대금을 지급한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지의 전소유자가 공시지가보다 높은 가액으로 양도소득세를 신고?납부한 사실이 확인되어 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO리 97-9 임야 492㎡, 같은 곳 97-10 임야 1,967㎡, 같은 곳 97-20 임야 76.6㎡ 합계 2,535.6㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 배우자 망 박OOO과 함께 각각 1/2지분으로 2006.10.10. 안OOO으로부터 OOO원에 매입하여 5년 2개월을 보유한 후 2011.12.30. 임의경매로 양도(경락가액 OOO백만원)함에 따라 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 2012.2.29. 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 쟁점토지의 보유기간 중 택지 조성공사와 관련하여 필요경비로 계상한 자본적 지출액 OOO백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대해 구체적인 공사내역과 실제 지급내역이 없다고 보아 필요경비 부인하여 2013.7.12.청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.1. 이의신청을 거쳐 2014.2.3. 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 인정한 취득가액과 부인한 자본적 지출액의 조사내용은 다음과 같다.

(가) 청구인과 박OOO은 안OOO으로부터 쟁점토지를 OOO백만원에 취득하고 부동산매매계약서를 작성하였으며, ㈜OOO종합건설에게 쟁점토지의 형질변경 및 정지작업에 대한 토목공사를 OOO백만원에 의뢰하고 공사계약서를 작성하였으며 토지매매대금이나 공사대금은 대부분 현금 등으로 지급하였다.

(나) 쟁점토지의 취득당시 공시지가는 OOO백만원이며 양도당시 공시지가는 OOO백만원으로 확인되고 있으나 양도당시 낙찰가액은 OOO백만원으로 공시지가의 6.8배에 해당하는 금액으로 낙찰된 사실을 알 수 있는 바, 이는 쟁점토지의 형질변경이 모두 완료되어 실제로는 건물을 신축할수 있는 상태로 양도되었다는 객관적인 자료이다.

(다) 쟁점토지에 대한 건축 대수선 용도 변경신고필증과 착공신고필증이 2008.5.29.에 OOO시장으로부터 교부되었으나 공사대금의 부족으로 인해 개발이 지연되다가 2009년 4월 근저당권을 설정하고 대출받은 OOO백만원을 공사대금으로 하여 2009년 5월 ㈜OOO종합건설과 택지조성공사계약을 체결하였고 공사 진척에 따라 공사비를 현금 등으로 지급하였으나 자금부족으로 인하여 형질변경공사 완료시점에 이자를 연체하였고 쟁점토지는 임의경매로 양도되었다.

(라) 처분청은 조사과정에서 위 내용에 대해 OOO종합건설과의 공사금액에 대해서는 객관적인 지급증빙이 없다는 사유로 인정하지 아니하면서도 취득당시 취득세 납부용으로 작성된 취득계약서상의 취득가액에 대하여는 대금지급증빙 유무와 관련 없이 전액 인정하고 있어 제출된 계약서 일부는 인정하고 일부는 부인하여 결정한 처분청의 과세근거를 알 수 없다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 개발하는 과정에서 객관적인 대금지급증빙을 챙기지 못한 것은 사실이나 배우자 박OOO이 2007년 발병한 폐암이 악화되어 암치료를 위한 약재를 구하느라 전국을 누비고 다니던 터라 공사에 대해서는 신경 쓸 겨를이 없었으며 이러한 노력에도 불구하고 박OOO은 결국 뼈와 뇌 등 여러 곳에 전이되어 소생하지 못하고 경매낙찰 5일전에 사망하고 말았으며 청구인 또한 투병기간 동안 심한 스트레스와 우울증세로 현재까지 정신과 치료를 받고 있으며 아내를 살리지 못한 죄책감에 슬픔에 잠겨 살아가고 있다. 또한, 쟁점토지의 개발을 책임지고 완료하기로 약속하고 대출을 진행한 근저당 설정시 채무자인 안OOO 명의의 대출금은 OOO백만원으로 경락가액보다 OOO백만원 적은 금액으로 경락시 청구인에게 배당액이 발생해야 되어야 하나 대출당시 포괄 근담보가 설정되어 안OOO의 다른 채무로 인하여교부청구되어 한푼도 받지 못하였다.

(3) 2010년도 국토지리정보원의 항공사진 등 객관적인 증빙서류 등에 의하여 쟁점토지가 임야상태에서 건물신축이 가능한 대지상태로 형질이 변경된 사실은 분명함에도 공사에 대한 내용은 인정하지 아니하고 취득계약서상 금액만으로 취득가액을 산정하는 것은 부당하다.

설혹 취득가액 및 공사계약서상 대금에 대하여 객관적인 증빙이 없다는 이유로 부인한다면 관련법령에 따라 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산가액으로 과세하여야 한다. 만약, 실제취득가액 및 필요경비를 인정할 수 없다면 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 전원주택 택지조성과 관련된 토목공사 비용으로 자본적 지출액으로 신고한 OOO천원에 대하여 청구인은 상기 공사와 관련하여 손아래 동서인 손OOO에게 위임하여 공사계약 및 공사내용에 대해 정확히 알지는 못하지만 조성공사가 있었다고 소명하면서 택지조성공사 관련하여 ㈜OOO종합건설(112-81-31***)과 계약 체결한 도급계약서와 건축·대수선·용도변경신고필증 및 2008.5.29. OOO시장으로부터 교부받은 착공신고필증 등으로 공사사실 여부와 공사내용을 소명하고 있으나, ㈜OOO종합건설은 2008년부터 체납법인으로 대표자 김OOO이 구속되어 사업을 지속할 수 없는 이유로 2010.5.24자로 OOO세무서에서 직권폐업되고, 위 공사와 관련하여 세금계산서 발행사실이 없음을 확인하였고, 위 공사와 관련하여 ㈜OOO종합건설과 하도급업자 김OOO에게 하도급 계약서를 제출하여 공사내역을 소명하고 있으나, 하도급업자 김OOO은 경매물건 현황조사서에 의하면 쟁점부동산에 대해 공사대금 OOO백만원 유치권 신고 후 2011년 10월 법원으로부터 매각 결정되고 배당 종결일 사이에 유치권 신청을 포기한 사실이 있었던 것이 쟁점부동산의 채권자인 OOO으로부터 확인되어 공사내용의 성립여부가 불분명하고, 김OOO은 공사기간동안 사업자등록이 없는 것이 확인되는 등 실제 공사사실내용이 없는 것으로 보여진다.

청구인 김OOO이 제출한 취득계약서와 취득금액은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조(부동산거래의 신고)의 규정에 의거 신고한 금액으로 쟁점부동산 등기부 등본에 기재된 매매가액 및 취·등록세 산출근거와도 일치하고, 쟁점부동산의 전소유자 안OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세의 신고내용을 확인한 바, 양도가액을 쟁점부동산의 공시지가보다 높은 실지거래가액으로 안OOO의 양도가액과 청구인의 취득가액이 일치함이 확인된다.

따라서, 청구인의 취득가액은 실거래가액임이 객관적으로 확인되나, 자본적지출액에 대한 구체적인 공사내용과 실지급내역이 없으므로 쟁점금액을 필요경비 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 제출한 공사계약서 금액을 자본적지출액으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

(2)쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 쟁점토지의 취득계약서는 다음과 같으며, 청구인도 당초 양도소득세 신고시 부동산매매계약서에 기재된 금액으로 신고하였으며, 처분청도 위 금액으로 결정하였고, 쟁점토지의 당초 양도자인 안OOO도 동 금액을 기준으로 양도소득세를 신고하였음이 확인되고 있어 당초 취득금액에 대해서는 다툼이 없다.

(나) 2009.5.15. 청구인이 OOO종합건설(주)와 체결한 쟁점토지의 택지조성공사 및 진입도로 개설공사 계약서는 다음과 같고, 청구인은 공사계약서 이외에 공사대금 지급관련 증빙을 제시하지 아니하였다.

(다) ㈜OOO종합건설에서 쟁점토지의 택지조성공사를 김OOO에게 하도급을 주었다고 주장하며 청구인이 제시한 하도급계약서는 다음과 같다.

(라) 청구인은 쟁점토지에 대해 2008.5.29. OOO시장으로부터 건축·대수선·용도변경신고필증(토지면적 2,459㎡, 건축면적 792㎡, 제2종근린생활시설)을 교부받은 사실이 확인되며, 동일자에 착공신고필증을 교부받은 사실이 확인된다.

(마) 청구인이 국토지리정보원으로부터 교부받은 쟁점토지 일원에 대해 2010년 9월 촬영한 사진을 제시하였는바, 그 내용은 건물신축부지로 정비되어 있는 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 제시한 2008년 항공사진은 일부 토목공사가 진행된 것으로 보이고, 2009년 및 2010년 항공사진은 토목공사가 상당부분 진행된 것으로 보이나 구체적인 공정률은 확인할 수 없다.

(바) 쟁점토지 경매OOO를 위한 감정평가 당시(2011.6.3.작성) 감정평가서에 기재된 평가의견 및 토지 감정평가요항표상의 쟁점토지 현황은 다음과 같다.

① 위치 및 주위환경 : OOO리‘송신소’북측 인근에 위치하며, 주변은 자연림의 임야 및 농경지 등으로 혼재하는 지역으로, 본건 및 주변으로 전원주택단지를 조성중에 있음

② 교통상황 : 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 및 제반교통 사정은 보통시됨

③ 형태 및 이용상태 : 남서측하향 완경사의 토지를 주택단지OOO조성을 위한 토목공사가 진행중에 있음(조사일 현재 공사중단된 상태임)

④ 토지 감정평가명세표

⑤ 평가의견 : 해당 토지는 OOO시 보전관리지역에 소재하는 토지로 인근지역에 위치하고 있는 표준지OOO보다 개별요인 우세하며 기타요인으로 산지전용허가 및 건축신고(2종 근린생활시설)를 득한 토지로 OOO리 97-10은 일부 도로예정부지이며, 97-20은 전체가 도로예정부지임을 감안하여 감정가격을 결정함

⑥ 감정평가서에는 택지조성공사와 도로진입로공사가 진행된 현장사진이 첨부됨

(사) 청구인이 쟁점토지의 공사수급자라는 ㈜OOO종합건설 기본현황 및 부가가치세 신고내역은 다음과 같다.

① 기본현황

- 소재지 : OOO10

- 사업자등록번호 : OOO

- 주업종 : 건설/일반건축공사

- 개업일자 : 2006.8.15. 폐업일자 : 2010.5.24.

- 2013년 10월 현재 체납액 28건 OOO천원

② 부가가치세 신고내역(2009년 1기～2010년 1기)

(OO : OOO)

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다

청구인은 OOO시장으로부터 2008.5.29. 쟁점토지에 택지조성공사를 할 수 있는 허가를 득하였음이 확인되고 있으며, 청구인이 제시한 국토지리정보원의 항공촬영 사진 등과 포털사이트 다음에서 제공하는 항공사진 등을 살펴볼 때 2009년 이후에 택지조성공사가 이루어졌음을 알 수 있고, 쟁점토지의 강제경매시 감정평가서에 기재된 평가의견 및 토지 감정평가요항표 기타참고 사항란에 ‘본건 토지는 전원주택단지 개발예정지대 내 일부로서, 토목공사가 진행 중, 조사일 현재 공사중단된 상태’라고 기술하여 택지조성공사 진행률이 확인되지는 않지만 공사가 진행되었음이 확인되나, 청구인은 쟁점토지의 택지조성공사를 맡은 ㈜OOO종합건설에게 공사대금을 지급한 관련 증빙을 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, ㈜OOO종합건설은 공사내역과 관련한 세금계산서를 발급한 사실이 없고 부가가치세를 신고한 내역이 없으며, 동 공사 하도급업자인 김OOO도 사업자등록이 없는 자로 확인되고, 이와 관련한 부가가치세 등의 신고내역이 전혀 없으며, 김OOO이 쟁점토지 경매당시 유치권을 신청하였으나, 매각결정시 유치권을 포기한 사실이 확인되는 등 공사내용의 성립여부가 불분명한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인은 처분청의 조사내용과 같이 ㈜OOO종합건설과 맺은 택지조성공사(암석제거) 및 진입도로개설공사 계약서와 ㈜OOO종합건설과 김OOO이 작성한 하도급 계약서 이외에는 공사대금을 지급한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점토지의 보유기간 중 택지 조성공사와 관련하여 필요경비로 계상한 쟁점금액을 필요경비에 불산입하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

쟁점토지의 전 소유자 안OOO이 청구인에게 쟁점토지를 양도한 후 공시지가보다 높은 OOO천원으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 사실이 확인되어 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로 보기 어려우므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.