청구인의 토지 매매행위가 부동산 매매업에 해당하는지 여부

1. 남대구세무서장이 88.9.20 자로 청구인에게 87년도 귀속분종합소득세 50,811,420원 및 동방위세 10,243,550원을 부과한처분은 대구직할시 북구 OO동 OOOOO 대지 502.6평방미터, 같은곳 OOOOOO 대지 15평방미터, 같은곳OOOOO 대지 665.1평방미터, 같은곳 OOOOO 대지 12.2평방미터 합계 1,194.9평방미터의 양도를 부동산 매매업에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실

청구인이 87년도에 대구직할시 북구 OO동 OOOOO 대지502.6평방미터, OOOOOO 대지15평방미터, OOOOO 대지 665.1평방미터, OOOOO 대지 12.2평방미터, 대구직할시 서구 OO동 OOOOO 대지 160.6평방미터, OOOOOO 대지175.1평방미터, OOOOOO 대지160.4평방미터, OOOOOO 대지 171.7평방미터, 대구직할시 서구 OO동 OOOOO 대지 199.3평방미터, OOOOOO 대지224.4평방미터, OOOOOO 대지154.8평방미터, 대구직할시 북구 OO동 OOOOOO 대지165.2평방미터, OOOOOOO 대지182평방미터, OOOOOOO 대지165.2평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 양도한데 대하여

처분청은 청구인의 이 건 토지 양도행위를 부동산 매매업으로 보아 88.9.20 자로 청구인에게 87년도 귀속분 종합소득세 50,811,420원 및 동방위세 10,243,550원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 88.11.1 심사청구를 거쳐 89.1.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

이 건 토지들은 모두 청구인이 양도일로 부터 14년 이전에 취득하여 자경하던 농지들로서 취득당시에는 대구시 변두리 농토이었던 것이나 세월이 흐름에 따라 주위에 집들이 들어서게 되어 농사를 지을 여건이 어려워져 이를 처분코저 하던중 마침 대구직할시 북구 OO동 OOOOO외3필지 토지가 학교법인의 시설용지로 수용되어 인근 다른 토지도 모두 분할하여 양도하게 되었던 것으로서 14년여동안 자경하던 토지를 양도한 경우를 사업활동으로 보아 부동산 매매업으로 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 본 청구에서 14년간 자경하던 농지를 분할하여 양도하였으므로 사업의 일종인 부동산 매매업을 영위한 것으로 봄은 부당하다고 주장하고 있으나 먼저 8년이상 자경한 농지의 양도인지 여부에 대하여 보면 청구인은 이건 토지의 양도가 8년이상 자경한 농지의 양도라는 주장이나 청구인이 이 건 토지를 14년 동안 소유한 사실은 인정되지만 양도한 토지는 모두 양도 당시 대지이었던 것으로서 양도당시 이 건 토지가 농지이었음을 따로 입증하지 못하는 이 경우는 농지를 양도한 것으로 볼 수 없으므로 소득세법 제5조(비과세) 제6호 (라)목에 의한 [8년이상 자경한 농지]의 요건을 갖춘 경우라고 보이지 아니하며,

다음 청구인의 경우를 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분에 대하여 보면, 청구인은 청구인이 14년동안 소유하던 토지를 분할하여 양도한 경우를 사업의 일종인 부동산 매매업을 영위한 것으로 봄은 부당하다는 주장이나 청구인의 경우는 위에서 본바와 같이 양도당시에는 대지로 변경된 토지를 양도하였던 경우로서(설령 청구인의 이 건 토지가 양도당시 농지상태이었다고 할지라도) 1필지 토지를 건물 신축용도로 사용하기 위하여 수필지로 분할하여 양도함으로써 동종의 자산양도 행위가 계속적이고 반복적으로 이루어 졌던 경우라고 할것이므로 청구인의 이 건 토지의 분할양도행위를 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

청구인의 이 건 토지 매매행위가 부동산 매매업에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항을 살펴보면 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있는 바,

이경우 부동산의 매매로 인하여 발생한 이득을 소득세법상 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적성, 규모 및 계속성과 반복성등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별해야 할 것이다.

이 건의 경우 청구인은 14년간 보유하면서 자경하던 농지를 양도한 것이므로 처분청이 이 건 토지의 양도행위를 부동산 매매업으로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 현재 대구시 일원에 산재해 있는 다수의 부동산을 임대하고 있는 임대업자로서 73년도 부터 87년도에 이르기까지 이 건 토지를 비롯하여 토지가격의 상승이 예상되는 대구시내와 대구시에 인접한 경북 경산군 및 군위군 일대의 농지·대지·건물등을 다수 매입함으로써 청구인이 사회활동을 하는데 직접 필요한 한도를 훨씬 초과하여 부동산을 보유하고 있을 뿐 아니라 76.9.1 및 78.2.20자로 구획정리가 완료됨으로써 사실상 농지로서의 기능을 상실한 이 건 토지의 대부분을 수필지로 분할하여 다수인에게 매각한 사실로 비추어 볼 때,

청구인의 부동산 매매행위에는 사업성이 있는 것으로 인정된다 할 것인바, 청구인의 이 건 토지 매매행위는 단순한 자산의 양도가 아닌 부동산 매매업에 해당한다 할 것이다.

다만 이 건 토지중 대구직할시 북구 OO동 OOOOO 대지502.6평방미터, OOOOOO 대지15평방미터, OOOOO 대지665.1평방미터, OOOOO 대지12.2평방미터 합계 1,194.9평방미터는 학교용지로 고시되어 학교법인 OO교육재단에 수용된 것이 관보 및 도시계획사업시행허가공문등에 의해 확인되는 것이어서 이들 토지는 부동산 매매업을 영위할 목적으로 매도한 것이 아님을 알 수 있는 바, 동 토지의 양도는 부동산 매매업에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례