아파트 건축사업 시행사가 분양실적 저조를 해소하기 위하여 저층세대 아파트의 분양대금을 할인하여 특별분양한 사안에서, 제반 사정상 위 특별분양이 합리성과 형평성을 결하였다고 볼 수 없다는 이유로 고층세대 아파트 입주자들의 시가하락분 상당의 손해배상청구를 기각한 사례

아파트 건축사업 시행사가 분양실적 저조를 해소하기 위하여 저층세대 아파트의 분양대금을 할인하여 특별분양한 사안에서, 제반 사정상 위 특별분양이 합리성과 형평성을 결하였다고 볼 수 없다는 이유로 고층세대 아파트 입주자들의 시가하락분 상당의 손해배상청구를 기각한 사례.

민법 제390조 , 제750조

원고 1외 304인(소송대리인 변호사 윤태영)

공무원연금관리공단

2008. 10. 29.

1. 원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고는 원고들에게 각 330,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을 1 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 피고 공단은 부산 북구 만덕동 (지번 생략) 지상에 건축된 △△아파트(33평형, 25평형, 23평형으로 구성된 총 882세대의 아파트. 이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다) 건축사업 시행주체로, 2003. 12.경 무주택세대주 공무원들을 대상으로 위 아파트에 관한 최초 분양을 실시하였으나 총 74세대만이 분양되는 등 그 분양실적이 저조하게 되자(분양률 8.4%), 2005. 11.경에는 그 분양대상을 일반인들로까지 확대하였지만 총 119세대만이 분양되는 등 분양실적(분양률 13.5%)이 저조하기는 마찬가지였다.

나. 이 사건 아파트의 입주예정일(2006. 3.경)이 임박하게 되자 피고 공단은 2005. 12. 1.경부터 이 사건 아파트의 세대 전부에 대하여 ‘분양대금을 일시납부할 경우 분양대금의 10%를 할인해 주는 방법’ 또는 ‘분양가는 그대로 두고 잔금납부를 2년간 무이자로 유예해 주는 방법’을 수분양자들에게 선택하도록 하여 분양계약을 체결하는 이른바 특별분양(이하 ‘제1차 특별분양’이라고 한다)을 실시하였고, 기존의 수분양자들에게는 특별분양 조건에 따라 할인된 분양대금 상당액을 환급하여 주었다.

다. 그 후 이 사건 아파트의 입주일을 약 1년 가까이 경과한 2007. 2. 25.경에 이 사건 아파트의 5층 이상 세대(이하 ‘고층세대 아파트’라고 한다)에 관한 분양률은 95% 정도에 이르렀으나, 4층 이하의 세대(이하 ‘저층세대 아파트’라고 한다)의 분양률은 19% 정도에 불과하였고, 이에 피고 공단은 2007. 3. 1.경부터는 저층세대 아파트에 한하여 ‘분양대금을 일시납부할 경우 추가로 층별로 차등하여 분양대금의 6~10%를 할인해 주는 방법’과 ‘분양가는 그대로 두고 잔금납부를 2년간 추가로 무이자로 유예해 주는 방법’을 수분양자들에게 선택하도록 하여 분양계약을 체결하는 특별분양(이하 ‘제2차 특별분양’이라고 한다)을 실시하였고, 동시에 저층세대 아파트에 관한 기존의 수분양자들에게는 제2차 특별분양 조건에 따라 각 층별로 할인된 분양대금 상당액인 700~1,000만 원씩을 환급하여 주었다.

라. 원고들은 모두 고층세대 아파트에 입주한 사람들이다(원고들의 대부분은 제1차 특별분양에 따라 고층세대 아파트를 분양받아 입주한 사람들이고, 원고들 중 일부는 제1차 특별분양에 따라 고층세대 아파트에 관한 분양계약을 체결한 수분양자들과 부부 등 친인척 사이로 고층세대 아파트에 입주한 사람들 또는 제1차 특별분양에 따라 분양계약을 체결한 수분양자들로부터 분양권을 전매 취득하여 고층세대 아파트에 입주한 사람들이며, 나머지 일부는 최초 분양에 따라 고층세대 아파트를 분양받아 입주한 사람들이다).

2. 원고들의 주장

가. 피고 공단은 (1) 이 사건 아파트에 관한 최초 분양 당시나 제1차 특별분양 당시에 그 후에는 추가적인 특별분양을 실시하지 않기로 기존의 수분양자들과 약속하였음에도 이를 위반하여 제2차 특별분양을 실시하였고, 또 (2) 제2차 특별분양을 실시하면서 합리적 이유나 수분양자들 사이의 형평성을 고려함이 없이 저층세대 아파트에 관한 기존의 수분양자들에 한하여만 할인된 분양대금인 700~1,000만 원 상당의 금원을 환급해 주었는데, 이로 인하여 원고들은 원고들이 입주한 고층세대 아파트의 시가가 저층세대 아파트와 마찬가지로 하락하거나 또 고층세대 아파트에 관한 매매거래가 저조하게 되는 등의 손해를 입고 있다. 따라서 피고 공단은 위와 같은 채무불이행 또는 불법행위로 인하여 원고들에게 발생한 손해(원고들이 입주한 고층세대 아파트의 각 시가하락분인 1,000만 원 상당)를 배상할 의무가 있다고 할 것이므로, 우선 위 손해 중 일부로 각 33만 원 및 이에 대한 지연손해금을 구한다.

나. 한편, 피고 공단은 원고들을 포함한 이 사건 아파트의 입주자대표회의에게 원고들에게 발생한 위와 같은 시가하락분 상당의 손해를 현금으로 지급하는 대신 이 사건 아파트 각 동의 현관 입구의 고급화, 외벽의 대리석 부착, 계단 인조석 타일 교체, 헬스장 뒤편 지붕 및 바닥 교체, 체육시설 철거 후 꽃길 조성 등과 같이 이 사건 아파트의 시설물을 교체하거나 증설해 주기로 약속하였음에도 현재까지 위 약속을 이행하지 않고 있는바, 그렇다면 피고 공단은 위 약속의 위반에 따라 원고들이 입은 시가하락분 상당의 손해를 현금으로 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 우선 그 중 일부의 지급을 구한다.

3. 판 단

가. 먼저, 피고 공단이 저층세대 아파트에 한하여 실시한 제2차 특별분양이나 그 조건에 따라 할인된 분양대금을 저층세대 아파트에 관한 기존의 수분양자들에 한하여 환급하여 준 행위가 고층세대 아파트의 입주자들인 원고들에 대한 불법행위를 구성한다거나 그러한 행위로 인하여 피고 공단이 원고들에게 채무불이행책임을 부담하여야 한다는 취지의 원고들 주장에 관하여 보건대, ① 피고 공단이 이 사건 아파트에 관한 최초 분양 당시나 제1차 특별분양 당시에 그 후에는 추가적인 특별분양을 실시하지 않기로 기존의 수분양자들과 약속하였다는 원고들 주장에 관하여는 원고 124 본인신문 결과만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 한편 앞서 인정한 사실과 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ② 일반적으로 대규모 아파트 단지의 건축과 분양과정은 상당한 기간을 두고 진행되므로 그 사업기간 동안의 경제사정 변화나 부동산경기의 변동, 당초의 사업계획과 대비한 분양실적의 악화, 주변 아파트의 시세 등을 고려하여 분양자의 사업수익을 확보하고 손실을 최소화하기 위한 방편으로 해당 아파트의 규모나 층별, 위치별, 분양계약체결 시기별로 분양가(또는 분양단가)를 차등하여 책정하거나 사후에 이를 변경할 현실적 필요성이 인정된다고 할 것이고, 또 분양가의 책정이나 변경은 원칙적으로 매도인인 분양자의 계약자유의 영역에 해당한다고 볼 것인 점(다만, 기존의 수분양자들과 분양계약을 체결하여 그들과 계약관계를 유지한 바 있는 분양자로서는 그 후 위와 같은 현실적 필요성이 있어 분양대금을 차등하여 책정하거나 변경하는 경우에도 기존의 수분양자들이 분양받은 아파트에 관한 재산적 가치의 급격한 하락을 초래하지 않도록 배려하거나, 기존 및 신규 수분양자들 사이에서 지나치게 형평성을 결하지 않도록 배려할 신의칙상 주의의무는 부담한다고 본다), ③ 그런데 피고 공단은 이 사건 아파트의 분양실적 저조에 따라 아파트 전 세대를 대상으로 한 제1차 특별분양을 실시하였음에도 불구하고 특히 선호도가 낮은 저층세대 아파트에 관한 분양실적 저조가 계속되자 이를 해소하기 위하여 부득이 저층세대 아파트에 한정하여 제2차 특별분양을 실시하게 된 것으로 보이는 점, ④ 일조, 조망, 채광 등과 특히 밀접한 관련이 있는 위치별 및 층별 효용성과 선호도는 아파트 가격형성의 중요한 요인 중 하나에 해당한다고 할 것이므로, 특히 선호도나 분양실적이 저조하였던 저층세대 아파트에 한하여 실시한 제2차 특별분양이나 그 조건에 따라 저층세대 아파트에 관한 기존의 수분양자들에 한하여 그 특별분양 조건에 따라 할인된 분양대금 상당액을 환급한 것이 합리성과 형평성을 결하였다고 보기는 어렵고 오히려 나름대로 합리성이 있으며 또 수분양자들 사이의 형평성도 고려한 것으로 보이는 점(이 사건 아파트의 최초 분양 당시에도 1, 2층 및 3층 이상으로 나누어 각 층별과 평형에 따라 적게는 200만 원에서 많게는 500만 원까지 그 분양가를 차등하여 책정하였다), ⑤ 같은 이유로, 저층세대 아파트에 관한 기존의 수분양자들에 한하여 할인된 분양대금 상당액을 환급한다고 하더라도 그것이 곧 원고들이 입주한 고층세대 아파트에 관한 재산적 가치의 하락으로 이어진다거나 그러한 영향을 미치는 것으로 단정하기도 어려운 점(이 사건에서는 제2차 특별분양 이후에 원고들이 입주한 고층세대 아파트의 시가가 하락하였다고 볼 만한 증거도 없고, 오히려 제2차 특별분양 실시 이후에 원고들과 같은 분양가로 분양된 고층세대 아파트가 37세대에 이른다), ⑥ 그 외에도 피고 공단의 제1, 2차 특별분양에 따른 분양대금의 할인비율(각 할인 전 분양대금의 10% 이하), 최초 분양 및 제1, 2차 특별분양이 각 상당한 시간차(최소 1년 3개월 이상)를 두고 진행되었으며 그 기간 동안 피고 공단이 이 사건 아파트의 분양률을 상승시키기 위하여 노력한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 저층세대 아파트에 한하여 제2차 특별분양을 실시하거나 그 분양조건에 따라 저층세대에 관한 기존의 수분양자들에 한하여 할인된 분양대금 상당액을 환급하여 준 피고 공단의 행위가 피고들이 입주한 고층세대 아파트에 관한 재산적 가치의 하락을 초래하고 수분양자들 사이의 형평성을 배려하지 아니한 행위로써 원고들에 대한 불법행위를 구성한다거나 그러한 행위로 인하여 피고 공단이 원고들에게 채무불이행책임을 부담한다고 볼 수는 없고(설령 원고들의 주장 취지와 같이 피고 공단의 제2차 특별분양 실시 등으로 인하여 고층세대 아파트에 관한 거래시세까지 다소 하락하는 사실상의 효과가 있다고 하더라도, 앞서 본 여러 사정에 비추어보면 이를 위법한 행위로 평가하기는 어렵다), 달리 이를 인정할 증거도 없어 원고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

나. 다음으로, 피고 공단이 원고들이 입은 시가하락분 상당의 손해를 현금으로 지급하는 대신 이 사건 아파트의 시설물을 교체하거나 증설하기로 약속하였다는 취지의 원고들 주장에 관하여 보건대, 을 4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 공단의 제2차 특별분양 실시에 관한 문제로 기존의 입주자들과 피고 공단이 마찰을 빚고 있던 2007. 2.~3.경 이 사건 아파트의 입주자대표회의가 그 분쟁의 해결방안으로 피고 공단에 대하여 이 사건 아파트에 관한 추가시설 설치 등을 요구하였고, 이에 피고 공단 내부에서는 입주자대표회의 요구사항 중 일부(을 4호증의 기재에 의하면, 아파트명 사인물 설치 문제, 베란다 레벨이 안 맞아 물청소시 창고로 물 유입되는 문제 등)에 관하여는 시공사와 협조하여 긍정적으로 검토해보기로 한 사실이 인정되나, 위 인정 사실 및 원고 124에 대한 본인신문 결과만으로는 피고 공단이 고층세대 아파트의 시가하락분 상당의 손해를 대신하여 원고들에게 이 사건 아파트 시설물의 교체나 증설을 약속하였다고 보기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없어, 위와 같은 약속 위반을 전제로 하여 그에 따른 손해의 배상을 구하는 이 부분 원고들의 주장 역시 이유 없다(이 사건에서는 시가하락분 상당 손해의 발생은 물론 위 약속 위반에 따른 손해를 인정할 증거도 없다).

4. 결 론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.