주택재개발사업에서 조합의 정관이나 조합원 총회의 결의 등으로 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 중 일정 부분 등을 공제하고 청산할 수 있다는 등의 추상적인 내용을 정한 것만을 근거로 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식 또는 그와 별개의 절차로 사업비용을 청구하는 방식으로 현금청산 대상자에게 사업비용을 부담하도록 할 수 있는지 여부(소극)

구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 (현행 제73조 참조), 제57조 (현행 제89조 참조), 제60조 제1항 (현행 제92조 제1항 참조), 제61조 제1항 (현행 제93조 제1항 참조), 제3항 (현행 제93조 제3항 참조), 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제57조 (현행 제76조 참조)

대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 (공2015상, 202) 대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결

하왕제1-5구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 변호사 정경아 외 5인)

별지 피고 명단 기재와 같다. (피고 1 외 41명) (소송대리인 법무법인 형평 외 3인)

서울고법 2017. 5. 17. 선고 2016누41325 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 관련 규정과 법리

가. 구「도시 및 주거환경정비법」(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제57조 , 제60조 제1항 , 제61조 제1항 내지 제3항 , 구「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제57조 에 따르면, 정비사업비는 원칙적으로 사업시행자가 부담하되, 조합인 사업시행자는 정비사업이 완료되어 청산의 단계에서 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 새롭게 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액에 해당하는 청산금을 산정하는 형태로 조합원에게 정비사업비를 분담시킬 수 있고, 이와 별개의 절차로 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 초과하는 비용이 있는 경우에 한하여 조합원으로부터 부과금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 조합원을 상대로 부과금의 방식으로 사업비용을 부담하도록 하는 경우에는 부과금의 액수와 징수 방법, 정비사업비의 조합원별 분담내역 등에 대하여 조합원 총회의 결의를 거치도록 함으로써 조합원의 이익을 보호하기 위한 절차와 형식을 갖추고 있다( 구 도시정비법 제24조 제3항 제3호 , 제9호 , 제61조 참조).

한편 주택재개발사업에서 조합원이 구 도시정비법 제47조 나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항 에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 구 도시정비법에 따른 재개발 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조 에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다 ( 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 , 대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결 등 참조).

나. 현금청산 대상자에게 정관 등으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 ‘정관’ 또는 ‘정관에서 지정하는 방식’ 등으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 정관이나 조합원 총회의 결의 등으로 단순히 ‘조합이 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 중 일정 부분 등을 공제하고 청산할 수 있다.’라거나 ‘현금청산 대상자는 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 사업비용 중 일정 부분 등을 부담하여야 한다.’는 등의 추상적인 내용을 정한 것만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식 또는 그와 별개의 절차로 사업비용을 청구하는 방식으로 현금청산 대상자에게 사업비용을 부담하도록 할 근거가 될 수 없다 . 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) 재개발 조합의 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 보유하는 기간에 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 부담하여야 한다는 취지를 정관이나 조합원 총회의 결의 등으로 정하는 경우 그러한 사업비용은 잔존 조합원이 부과금의 형태로 부담하는 비용과 동일한 성격의 것으로 볼 수 있으므로, 잔존 조합원에 대한 비용 부담 절차와의 형평이 유지되어야 한다. 또한, 도시정비법이나 정관에서 조합원이 된 토지 등 소유자에게 현금청산을 통해 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하고 있음에도, 과도한 비용 부담으로 그 기회를 부당하게 제한하거나 조합 관계에서 탈퇴하였다는 이유로 합리적인 범위를 넘어서는 불이익을 강요해서는 안 된다.

그런데 잔존 조합원에 대해서는 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 반영하여 부과금의 액수와 징수 방법, 조합원별 분담내역 등을 정하여 조합원 총회의 결의를 거치도록 함으로써 잔존 조합원의 이익을 보호하고 있는 데 반하여, 현금청산 대상자에게 비용을 부담하도록 할 경우에는 정비사업의 시행으로 인한 수입이 발생하는지 여부를 반영하지 않은 채 조합원 지위를 보유하였다는 이유만으로 조합 관계에서의 탈퇴 시점에 우선적으로 비용을 부담시키게 된다. 현금청산 대상자의 경우 조합 관계에서 탈퇴하기 전에 그 탈퇴 시점을 기준으로 한 구체적 분담액을 정하여 총회 결의를 거치는 것이 사실상 어려울 뿐만 아니라 탈퇴 이후에는 조합원 지위를 상실하므로 구체적 분담액을 정하는 총회 결의에 참여할 수도 없다. 이와 같이 현금청산 대상자는 잔존 조합원에 대한 부과금과 동일한 성격의 사업비용을 일부 부담하면서도 그 비용 결정 과정에 참여할 수 없게 되어 잔존 조합원에 비하여 불리한 지위에 놓이게 된다.

따라서 비용 부담과 관련하여 잔존 조합원에게 보장되는 절차적 정당성 등을 고려할 때, 탈퇴하고자 하는 조합원에게 비용 부담에 관하여 필요하고도 충분한 정보를 제공하여 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 현금청산 대상자가 조합 관계의 탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있다. 정관 조항이나 조합원 총회의 결의 등으로써 ‘현금청산 대상자는 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 사업비용 중 일정 부분을 부담한다.’는 내용을 추상적으로 정한 것만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담하도록 하는 것은 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반한다.

2) 특히 도시정비법령에서 현금청산 대상자를 상대로 현금청산 시점 이전에 발생한 비용을 부담하도록 할 수 있는지 여부 또는 그에 따른 비용 부담 절차 등 일반적 사항을 전혀 규정하고 있지 않으므로, 정관으로 현금청산 대상자에게 사업비용 중 일정 부분을 부담하도록 정하고 있다면 정관 조항의 내용과 그 해석을 통해 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 구체적으로 부담하도록 할 수 있는지 여부를 판단할 수밖에 없다.

이처럼 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 항목과 부담 기준 등은 그 비용 부담의 근거가 되는 정관 규정에서 가장 핵심적이고 중요한 내용이라 할 것인데, 단순히 ‘현금청산금 산정 과정에서 사업비용 중 일정 부분을 공제하고 청산할 수 있다.’라거나 ‘현금청산 대상자에 대하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 사업비용 중 일정 부분을 부담시킨다.’는 내용으로 추상적으로만 규정하고 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 사업비용 공제나 부담에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합 관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어렵다. 따라서 조합이 정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하거나 별개의 절차로 현금청산 대상자에 대하여 사업비용 등을 청구하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다.

3) 이와 같이 정관 등으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 정비사업의 시행에 따른 손익을 조합원이 부담하게 되는 재개발사업의 특성과 현금청산 대상자가 정비사업의 종료 이전에 조합 관계에서 탈퇴한다는 점을 고려하여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다.

재개발사업의 시행을 위해 지출되는 사업비용은 기본적으로는 당시 조합원 모두의 이익을 위한 것이라는 점에서 특정 항목의 사업비용이 현금청산 대상자에게 부담시킬 수 있는 합리적인 범위 내의 것인지 여부가 명확한 것은 아니다. 이는 기본적으로 그 비용 지출로 인하여 현금청산 대상자가 이익을 얻었거나 얻게 되는지 여부 또는 그러한 목적으로 지출되었는지 여부를 기준으로 하되, 비용의 지출 시점이나 경위, 재개발사업의 진척 상황 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다.

예컨대 재개발사업이 기존의 건물을 철거한 후 그 대지 위에 새로운 건물을 건축하여 분양함으로써 그로 인한 수익을 조합원들에게 분배하는 것을 목적으로 함에도 현금청산 대상자는 재개발사업의 중간 단계에서 조합 관계에서 탈퇴하여 그와 같은 분양 수익을 누리지 못하므로 적어도 분양 수익에만 기여하는 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 하여서는 안 된다. 또 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용(정비기반 시설 공사비 등)이나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용(신축 건물의 대지조성ㆍ건축 공사비 등) 등도 특별한 사정이 없는 한 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵다.

4) 나아가 현금청산을 선택하는 자에게 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하는 구 도시정비법 제47조 의 취지에 비추어 볼 때, 현금청산금을 산정ㆍ지급하지 않은 상태에서 조합 관계에서의 탈퇴 시점까지 발생한 정비사업비를 미리 청구할 수 있도록 한다면 경제적 자력이 부족한 조합원은 조합 관계에서 탈퇴하기 위한 비용을 지급하지 못하여 현금청산을 선택하지 못하는 등으로 조합 관계에서의 탈퇴를 부당하게 제한받거나 그 재산권을 중대하게 침해당하는 결과가 될 수 있으므로, 정관으로 정비사업비 중 일정 부분을 공제하는 방식으로 현금청산금을 산정하도록 정해 둔 경우 그 조항을 근거로 현금청산 대상자에게 현금청산금을 산정ㆍ지급하지 아니한 상태에서 위 현금청산과 별개의 절차로 정비사업비 중 일정 부분의 지급을 구할 수는 없다.

2. 이 사건에 관한 판단

가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고는 서울 성동구 (주소 생략) 일대 32,989.59㎡에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합이다.

2) 원고는 최초 사업시행계획을 수립하여 2008. 3. 18. 서울특별시 성동구청장으로부터 인가를 받았고, 그 무렵 1차 분양신청절차를 거쳐 최초 관리처분계획까지 수립한 후 2010. 10. 14. 인가를 받았으나, 이후 부동산 경기침체, 사업성 악화 등을 이유로 정비사업의 진행을 중단하였다.

3) 원고는 2014. 5. 30. 임시총회에서 제1호 안건으로 정관변경 결의를 하였는데, 그 변경된 원고의 정관 제10조 제1항 제6의2(이하 ‘현금청산대상자의 사업비용 부담조항’이라 한다)는 “현금청산 대상자들에 대하여 부과ㆍ징수하는 사업비 금액은 현금청산 사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 각 조합원으로 부담해야 할 금원으로 한다.”라고 정하고, 제33조 제4항(이하 ‘청산 시 사업비용 공제조항’이라 한다)은 “조합원이 청산 시 조합원 지위를 유지하고 있는 동안 사용된 사업비에 대해 종전자산비율로 공제하고 청산금을 지급하여야 한다. 단, 이주비를 수령 후 청산하는 경우에는 해당 조합원에게 대납한 이주비 금융비용을 공제하고 청산금을 지급하여야 한다.”라고 정하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 정관 조항’이라 한다).

4) 원고는 또한 같은 임시총회에서 제9호 안건으로, 향후 현금청산자가 되는 자에 대해서는 위와 같이 신설된 ‘현금청산대상자의 사업비용 부담조항’ 등에 근거하여 조합원의 지위를 유지하고 있는 동안 발생한 정비사업비에 대해 종전자산의 출자비율을 곱한 금액을 현금청산금에서 공제한다는 취지의 결의를 하였다(이하 ‘이 사건 총회 결의’라 한다).

5) 원고는 종전보다 신축건물의 소형평형 세대 수를 증가시키는 등 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 사업시행변경계획을 수립하여 2014. 6. 5. 변경인가를 받았다.

6) 원고는 2014. 7. 1.부터 2014. 8. 14.까지를 분양신청기간으로 정하여 2차 분양신청절차를 진행하였는데, 전체 조합원 중 일부가 위 기간 내에 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산 대상자가 되었다. 피고들은 이때 현금청산 대상자가 된 이 사건 사업구역 내 토지 등 소유자들 본인이거나 본인의 사망에 따른 상속인들이다.

7) 원고는 2015. 3. 30. 피고들을 상대로 이 사건 소를 제기하였다. 원고는 피고들이 이 사건 정관 조항 및 이 사건 총회 결의에 근거하여 본인 또는 그 피상속인이 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비에 대해 종전자산의 출자비율을 곱한 금액을 ‘정비사업비 부담금’으로서 원고에게 지급할 의무가 있다고 주장하면서, 그와 같은 방식으로 산정된 정비사업비 부담금액 중 일부를 청구하였다.

나. 이러한 사실관계를 앞에서 본 관련 규정과 법리에 비추어 살펴본다.

1) 이 사건 정관 조항과 이 사건 총회 결의는 현금청산 대상자가 부담하여야 할 비용 항목과 부담 기준 등을 합리적으로 예측할 수 있는 내용을 포함하지 않은 채 추상적으로 ‘현금청산금에서 사업비용 중 일정 부분을 공제한다.’라거나 ‘현금청산 대상자에 대하여 사업비용 중 일정 부분을 부담시킨다.’는 취지의 내용만 정하고 있을 뿐이고, 그 밖에 도시정비법 또는 정관의 다른 규정을 통해서도 현금청산 대상자가 부담하는 것이 합리적인 비용 항목과 그 범위를 특정할 수 없다.

따라서 개별 현금청산 대상자에게 구체적으로 적용될 수 있는 비용의 부담 기준 등을 정하고 있지 않은 이 사건 정관 조항과 이 사건 총회 결의를 근거로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일부에 관한 지급을 청구할 수는 없다.

2) 나아가 이 사건 정관 조항 중 ‘청산 시 사업비용 공제조항’은 피고들과 같은 현금청산 대상자들에 대한 현금청산 절차에서 사업비용 중 일정 부분을 공제하는 방식으로 일부 정비사업비를 부담시킨다는 취지의 내용이 담긴 조항에 불과하므로, 현금청산금이 산정ㆍ지급되기 전에 위 조항에 근거하여 현금청산과 별개의 절차로 현금청산 대상자들에게 정비사업비 중 일부에 관한 지급을 청구할 수 없다.

다. 원심은 그 판시와 같은 이유로, (1) 이 사건 정관 조항 중 ‘청산 시 사업비용 공제조항’에 근거하여 청산절차와 별도로 정비사업비를 구할 수는 없고, (2) 이 사건 정관 조항 중 ‘현금청산대상자의 사업비용 부담조항’ 및 이 사건 총회 결의의 내용만으로는 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 정비사업비 분담 기준과 비율을 정하였다고 볼 수 없고, 현금청산 대상자별 분담 내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳤다고 볼 수도 없다고 판단하여, 이 사건 정관 조항과 이 사건 총회 결의 등에 근거하여 피고들을 상대로 조합의 정비사업비 중 일부에 관하여 지급할 것을 구하는 원고의 청구를 모두 기각하였다.

이러한 원심판결의 이유 설시에 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 원고의 청구를 모두 기각한 결론은 정당하다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 현금청산 대상자의 정비사업비 부담 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[별 지] 피고 명단: 생략