국심2000중1236 (2000.10.19)

종합소득

경정

주상복합건물 신축.분양수입금액에 대응하는 공사원가를 산정함에 있어 아파트와 상가부분의 개별원가를 먼저 구하고 나머지 부분을 공통원가로 하여 그 면적비율로 안분계산한 사례

소득세법 제27조【필요경비의 계산】

국심1997경1608 /

동수원세무서장이 2000.1.22 청구인에게 한 1997년도 분 종합소득세 56,525,460원 및 같은 동업자 OOO에게 한 1997년도 분 종합소득세 52,530,620원, 동업자 OOO에게 한 1997년도 분 종합소득세 62,050,270원의 부과처분은,

(1) 리스이자상당액 44,209,365원을 필요경비에 산입하여 소득금액을 결정·분배하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 나머지 청구는 기각한다.

1. 사 실

청구인 OOO, OOO, OOO은 소유하여오던 경기도 수원시 장안구 OO동 OOO 대지 1,635.2㎡에 1995년부터 주상복합건물(OOOOO : 상가 16호, 아파트 19호)을 신축하기 시작하여 1997년도에 일부(상가 2호, 아파트 11호)를 분양하고 분양수입금액을 3,148,400,000원, 미분양분을 분양예정가액 3,709,729,000원으로 평가하여 총공사원가 상당액 6,687,301,399원을 안분 계산하여 분양수입금액에 대응하는 공사원가를 3,069,977,208원으로 계상하여 각각 종합소득세를 신고하였다.

처분청은 1997 사업연도 분 종합소득세 실지조사 결과, 분양금액 중 신고누락 259,747,732원을 분양수입금액에 산입하고, 과다 계상한 공사원가 784,249,318원 및 판매관리비 410,000,000원을 필요경비 불산입하여 쟁점건물의 아파트와 상가부분의 개별원가를 구하고 그 나머지 부분을 공통원가로 하여 아파트 개별원가는 전체 아파트 면적에서 분양된 아파트 면적비율로, 상가 개별원가는 전체 상가면적에서 분양된 상가면적비율로, 공통원가는 총면적에서 상가 및 아파트 분양면적이 차지하는 비율로 안분계산하여 1997년도 분양수입금액에 대응되는 공사원가를 2,285,727,890원으로 하여 소득금액을 결정 배분하여 2000.1.22 청구인 OOO에게 56,525,460원, OOO에게 52,530,620원, OOO에게 62,050,000원의 1997년 귀속 종합소득세를 각각 결정·고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2000.4.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구 주장

청구인들은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 주상복합건물은 그 건물의 용도, 구조, 층별, 위치 등에 따라 그 분양가액이 각기 다르므로 각층 각호의 상가 및 아파트의 공사원가를 면적비율로 단순 평균하여 공사원가를 산정하는 것은 부당하며, 총공사원가를 분양수입금액에 비례하여 산정하는 것이 비용수익 대응의 원칙 및 공평과세원칙에 부합된다.

(2) 당초 필요경비에 산입하지 아니한 설비자산에 대한 리스이자 상당액 44,209,365원을 필요경비에 가산하여 소득금액을 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 청구인들이 정한 분양예정금액은 홍보매체를 통하여 공시된 사실도 없으며, 객관적인 계산 근거자료도 없어 계산의 적정성 및 신뢰성이 없으며, 실제분양금액이 분양예정금액보다 상당히 높게 분양된 점에 비추어 객관적이고 합리적인 분양예정가액이라 할 수 없어 수입금액에 대응되는 공사원가를 면적비율로 안분 계산하여 소득금액을 계산한 당초 처분은 잘못이 없다.

(2) 리스이자 지급사실은 청구인들의 장부에 계상되어 있지 않았고, 조사 당시 어떠한 장부나 증거서류에도 리스이자를 지급하였다는 근거가 없었으며, 리스이자 지급사실을 처분청에 고지한 사실이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

(1) 분양수입금액에 대응되는 원가의 합리적 배분을 어떻게 할 것인지?

(2) 청구인들이 당초 계상 누락한 리스이자 상당액을 필요경비로 산입하여야 할 것인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제27조【필요경비의 계산】제1항에서 “부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”라고 규정하고 있고, 제2항에서 “당해 연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해 연도에 확정된 것에 대하여는 당해 연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다”고 규정하고 있다.

같은 법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】제3항에서 “거주자가 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 제1항과 제2항의 규정에 불구하고 당해 기업회계기준 또는 관행에 의한다(단서 생략)”라고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제91조【재고자산 평가방법】, 제92조【재고자산 평가방법의 정의】, 제94조【재고자산 등의 평가방법의 신고】, 제95조【재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니한 경우의 평가방법】규정을 모아보면 매매를 목적으로 소유하고 있는 부동산의 경우 개별법에 의해 재고자산을 평가하여야 하는 것으로 규정되어 있다.

또한, 소득세법 기본통칙 27-21【리스이용자의 회계처리】제1항 제1호에서 “당해 리스물건의 리스실행일 현재의 취득가액 상당액을 리스회사로부터 차입하여 동 리스물건을 구입한 것으로 보아 소유자산과 동일한 방법으로 감가상각한 당해 리스자산의 감가상각비와 대금결제조건에 따라 지급하기로 한 리스료 중 차입금에 대한 이자상당액을 각 과세기간 소득금액계산상 필요경비에 산입한다.(이하 생략)”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 분양수입금액에 대응되는 원가의 합리적 배분을 어떻게 하여야 할 것인지를 살펴본다.

첫째, 청구인들의 쟁점 주상복합건물의 분양현황을 살펴보면 전체 상가 16개 호, 아파트 19개 호를 신축하여 1997.2.17 쟁점 주상복합건물의 준공 이전에 상가 2개 호, 998,640,379원, 아파트 8개 호 1,736,023,868원, 합계 2,734,664,247원에 사전 분양하고, 준공 후 1997년도 중 아파트 3개 호를 673,483,485원에 추가 분양한 것으로 처분청의 조사결과 확인되고 있고 1997년 말 현재 상가 14개 호, 아파트 8개 호가 미분양분으로 재고자산으로 남아 있는 사실에 대해 처분청과 청구인들간에 서로 다툼이 없다.

또한, 1998년도 중 상가 1개 호가 70,000,000원으로 대물변제로 분양되었고 아파트 6개 호가 1,012,000,000원(2개호는 대물변제분임)에 분양되어 2000.7월 현재까지 상가 총16개 호 중 13개 호가 미분양되었고(지하 1층은 청구인이 볼링장 직영), 아파트 총 19호 중 2개 호가 미분양 상태로 있는 사실에 대해서도 청구인들과 처분청간 서로 다툼이 없다.

둘째, 청구인은 아파트의 분양예정가를 층별 구분없이 일률적으로 평당 3,000,000원을 적용하였으며, 상가부분의 분양예정가는 1층은 평당 3,000,000원, 3층은 2,500,000원, 4층은 2,200,000원, 지하는 2,000,000원을 적용한 사실이 청구 취지 및 처분청의 조사서에 의해 확인된다.

셋째, 쟁점 주상복합건물의 아파트 부분의 분양가격 동향을 보면 1996년도 중 사전 분양된 8개 호의 평당 분양가격은 3,056,872원～3,853,965원 수준이며, 1997년도 완공후 분양한 3개 호의 평당 분양가격은 2,952,030원, 3,159,269원, 3,829,418원, 1998년 이후 6개 호의 평당분양가격은 1,950,585원 ～ 2,214,022원(대물변제 2건 제외) 수준임을 알 수 있고, 상가부분의 분양가격 동향을 보면 1층 1개 호가 880,268,464원에 수산업협동조합 OO동 지점에 분양되었고, 3층 1개 호가 118,371,915원으로 평당 분양가액은 3,022,004원 수준임이 청구인들의 분양현황기록에 의해 확인되고 있다.

위 확인된 사실에 기초하여 청구인들은 1997년 IMF 이후 부동산 경기의 하락으로 현재까지 분양예정가격 이하로도 분양이 되지 아니하고 있으며, 청구인들의 대출담보 목적으로 수산업협동조합 OO동 지점이 OO감정평가법인에 감정의뢰한 쟁점건물 1층(377.4㎡)의 감정평가액(1998.11.26 시점)이 168,000,000원으로 평당 가액이 1,468,998원에 불과하므로 미분양된 상가 및 아파트를 분양예정가액으로 평가한 것이 과소평가한 것이 아니며 총공사원가를 분양수입금액과 기말재고자산평가액으로 안분 계산한 것이 회계이론상 수익·비용 대응의 원칙에 부합되는 원가계산방법으로 달리 잘못이 없음에도 이를 부인하고, 처분청이 쟁점건물의 아파트와 상가부분의 개별원가를 구하고 그 나머지 부분을 공통원가로 하여 아파트 개별원가는 전체 아파트 면적에서 분양된 아파트 면적비율로, 상가 개별원가는 전체 상가면적에서 분양된 상가면적비율로, 공통원가는 총면적에서 상가 및 아파트 분양면적이 차지하는 비율로 안분계산하여 1997년도 분양수입금액에 대응되는 공사원가를 계산하는 것은 부당하다고 주장하고 있어 이의 당부를 가려본다.

상가건물의 경우 현실적으로 그 층에 따라 이용가치의 차이가 크고 주상복합건물의 경우 상가부분이 주택부분에 비해 공사원가가 상대적으로 적게 드는 것을 감안할 때 단순히 면적비율로 공사원가를 안분하는 것은 합리적이지 못한 측면이 있으며, 특정연도의 분양수입금액에 대응하는 공사원가를 어떤 방법으로 배분할 것인지 대하여 소득세법상 구체적인 관련규정이 없는 바, 통상, 건축비의 구성요소 및 금액, 분양가격의 차이가 크게 나는 주상 복합건물인 점을 감안할 때, 분양수입금액 비율로 배분하는 것이 원가계산의 합목적성 및 기간손익계산의 적정화 및 수익·비용 대응의 원칙에 부합되는 측면이 있다(같은 뜻, 국심97경1608, 1997.9.23) 할 것이나,

확정된 총분양원가가 6,595,891,299원인데 비해 청구인들이 정한 분양예정가액을 기준으로 하면 분양 총수입금액 예상액이 6,488,964,000원으로 실제원가보다 낮아 객관적이고 합리적인 분양예정가로 볼 수 없고, 쟁점건물의 아파트의 실제 평당 분양가액은 평균 3,512,000원(2,952,030원～3,853,965원)임에 비하여 청구인들의 평당 예정분양가액은 3,000,000원으로 과소하게 정하고 있는 점, 상가부분의 경우 1층 상가의 실제분양금액은 880,268,464원으로 평당 분양가액이 9,221,000원인데 반하여 청구인들이 예정한 미분양상가의 평당 분양가액은 3,000,000원으로, 3층 상가의 실제 분양금액은 118,371,915원으로 평당 분양가액이 3,022,000원인데 비하여 청구인들이 예정한 미분양상가의 평당 분양가액은 2,500,000원에 불과한 점에 비추어 객관적이고 합리적인 분양예정가로 볼 수 없다고 판단된다. 또한 청구인들의 대출담보 목적으로 수산업협동조합 OO동 지점이 OO감정평가법인에 감정 의뢰하여 평가한 쟁점건물 1층(377.4㎡)의 감정평가액(1998.11.26시점)의 평당가액 1,468,998원은 평가목적이 담보제공목적으로 실제 자산가치를 제대로 반영한 것으로 보기 어려운 것으로 보인다.

이러한 점을 감안할 때, 회계이론상 분양수입금에 대응하는 공사원가는 총공사원가를 분양수입금액과 미분양분(재고자산) 평가액 비율로 안분 계산하여 구하는 것이 타당하나, 미분양분의 평가의 적정여부에 따라 공사원가 배분액이 달라진다는 점에서 미분양분의 평가가 적정하지 못하다면 청구인들의 공사원가계산방법을 받아들이기 어렵다 할 것이며, 처분청이 쟁점건물의 아파트와 상가부분의 개별원가를 구하고 그 나머지 부분을 공통원가로 하여 아파트 개별원가는 전체 아파트 면적에서 분양된 아파트 면적비율로, 상가 개별원가는 전체 상가면적에서 분양된 상가면적비율로, 공통원가는 총면적에서 상가 및 아파트 분양면적이 차지하는 비율로 안분계산하여 1997년도 분양수입금액에 대응되는 공사원가를 계산한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 청구인들이 당초 계상 누락한 리스이자 상당액을 필요경비로 산입하여야 할 것인지 여부를 가려본다.

청구인들이 쟁점건물의 지하1층에 8개 레인의 볼링장을 시설하여 영업중인 사실이 확인되며, 1997.8.15부터 1998.1.15까지 리스료를 지급한 사실은 청구인이 제시한 OOOOOO(주)의 확인서 및 시설대여(리스)계약서 등에 의해 확인된다.

또한, 지급리스이자 중 미화기준의 지급액 18,548,865원 및 원화기준지급액 25,660,500원이 지급일자(1997.8.15～1998.1.15)에서 연체되어 1997.9.12～1998.4.17 기간 중 지급된 사실이 OOOOOO(주)의 리스료 상환 스케쥴관리 전산출력자료에 의해 확인된다.

사실이 이러하다면 비록 청구인들의 장부에 쟁점 볼링장 시설이 1997년 말 현재 자산으로 계상되어 있지 아니하였으며 리스료 지급사실도 기록되지 아니하였다하더라도 볼링장 운영수익을 정상적으로 신고(부가가치세 및 소득세)한 사실이 확인되므로 실지 수익창출에 기여하고 있는 것이 인정되고, 리스이자의 실지 지급사실이 확인되므로 리스이자 상당액 44,209,365원을 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별 첨 >

청 구 인 명 세