조심2008서3642 (2009.03.31)

양도

기각

매매계약서상 매매가액 외의 금액을 추가로 지급하였고 동 금액이 매매사례가액과 비슷하므로 이를 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 정당함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.2.15. 경락으로 취득한 OOO(면적은 243.78㎡이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.5.25. OOO외 1인에게 양도하고 2006.7.31. 실지거래가액(양도가액 1,050,000천원, 취득가액 973,900천원)으로 양도차익(17,171,860원)을 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 조사결과, 매수인으로부터 청구인의 실지양도가액을 1,300,000천원으로 확인하고 청구인이 양도소득금액 250,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과소신고한 것으로보아 2008.3.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 174,579,640원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.4. 이의신청을 거쳐 2008.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 1,050,000천원에 양도하고 계약금 100,000천원 및 중도금 300,000천원은 2006.4.6. 및 2006.5.2. 각각 청구인의 OOO)로 수령하였고, 잔금 650,000천원은 2006.5.25. 자기앞수표 5천만원권 1매, 1억원권 6매 등으로 수취하여 위의 OOO 계좌에 입금하였으며, 동 계좌원장에 자기앞수표 입금액이 661,317천원인 것은 청구인이 OOO에서 11,317천원의 수표를 추가로 발급받아 함께 입금하였기 때문이다.

쟁점부동산의 매수자 OOO이 쟁점금액을 청구인에게 이면으로 지급하였다고 주장하는 이유는 모르겠으나, 처분청이 확인하였다는 쟁점금액의 내역을 보면, 210,000천원은 2006.4.21.～2007.5.2. 기간중 OOO의 예금계좌에서 6차례에 걸쳐 인출하여 부동산중개사무소에서 청구인에게 직접 전달하였고, 2007.5.9. OOO이 부동산중개사무소의직원 OOO의 예금계좌로 40,000천원을 송금하여 OOO이 인출한 후청구인에게 전달하였다는 주장이나, OOO은 확인서(2007.12.21)에서 동 금액을 출금한 후 청구인에게 전달한 것이 아니라 매수인 OOO에게 다시 반환하였다고 확인하고 있다.

또한, 처분청은 2007.12.20. 청구인을 주택법 제80조의 2 및 같은법시행령 제107조에 의거 주택가격의 허위신고혐의로 OOOOO에게 통보하였고, OOO은 같은법 제101조의 2에 의거 과태료부과를 결정하였으나, OOO은 청구인의 주택거래의 위반사실을확인할 수 없다 하여 과태료처분을 하지 아니하는 것으로 결정하였는 바,처분청은 쟁점금액이 포함된 쟁점부동산의 양도가액이 당시 주변 아파트의 시세와 유사하다는 개연성을 근거로 청구인이 쟁점금액을 수수한 것으로 기정사실화하고 있으나, 청구인은 당시 사업 및 개인적인 소송과 관련하여 긴급자금이 필요하였고, 1세대 3주택 중과세율(66%) 적용대상으로 세후이익이 별로 없었으며, 종합부동산세의 적용기준일인 6월 1일 이전에 매도가 되도록 서둘렀기 때문에 시세보다 낮은 급매물로 처분한 것이었다.

일반적으로 2억 5천만원을 매매계약서에 누락하면서 이를 별도로 수령한다면, 중도금 및 잔금지급의 이행을 법적으로 강제할 수 있는실제 계약서가 있어야 하는데 처분청이 이와 같은 실제 계약서를 과세근거로 제시하지 못하는 것은 청구인이 제시한 매매계약서가 진실한 계약서임을 반증하는 것이라 할 수 있고, 또한 쟁점금액이 청구인에게 귀속되었음이 입증되는 사실을 금융자료에 의하여 밝히지 못하고 있으면서 단지 매수인의 일방적인 주장과 부동산중개사무소 직원의불명확한 전화진술만을 근거로 하여 청구인이 쟁점금액을 추가 수령한것으로 과세한 것은 부당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산의 실제양도가액으로 신고한 10억 5천만원은 2006.6.30. 거래된 같은 빌라 A동 303호의 매매가액 13억 7천만원에 비해 3억 2천만원이나 낮은 가액일 뿐만 아니라 쟁점부동산의 매수자OOO이 동 계약서상 매매금액 외에 별도로 쟁점금액을 청구인에게 현금으로 지급한 사실을 확인하고 있고,

거래당시 매수인의 예금계좌에서 2억 1천만원이 현금출금된 사실 및 매수인이 부동산중개사무소 직원의 계좌에 4천만원을 송금하여 동직원이 이를 출금하여 청구인에게 전달하였다고 진술하였다가 심판청구시 동 금액을 출금하여 매수인에게 다시 반환한 것으로 진술을 번복한 것은 청구인과의 통정에 의한 것으로 보여지므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 실지양도가액을 1,050,000천원으로 볼 것인지 또는 1,300,000천원으로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은쟁점부동산을 실제 1,050,000천원에 양도한 것이라고 주장하면서 쟁점부동산의 매매계약서, 청구인 명의의 OOOO 통장사본과 자기앞수표사본 8매, 부동산중개사무소 OOO과 쟁점부동산 매수인 OOO의 확인서, OOO의 주택거래신고과태료부과 예정통지서 및 OOOOOOOO의 결정문 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 처분청이 과세근거로 제시한 쟁점부동산의 매수인인 OOO의 부동산거래사실 확인서(2007.11.26.)를 보면, OOO은 청구인과 2006.4.20. 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 2006.5.30. 소유권이전등기하였으며 매매과정에서 청구인의 요구로 1,050백만원은 계좌이체 및 무통장입금하였고 나머지 250백만원은 현금인출한 후 부동산중개사무실에서 직접 지급하는 방법으로 1,300백만원을 지급하였으나,실제거래가액에 대한 매매계약서는 청구인의 요구로 작성하지 아니하고구두계약한 후 거래가액에 미달하는 1,050백만원의 계약서를 작성한 사실 및 취득부동산은 처 OOO과 1/2의 공동지분으로 등기하였는데 OOO의 취득대금은 OOO 명의의 대출금으로 지급하였다는 등을 확인한다는 내용으로 되어 있고,

OOO이 확인한 쟁점부동산의 취득자금 송금내역과 OOO 명의의 OOO), OOO)의 거래내역 및 무통장입금증 4매를 보면, 아래 <표>와 같이 1,050,000천원을 청구인에게 무통장입금 및 수표로 지급하였고 210,000천원은 현금출금되었으며 40,000천원은 OOO 명의의 예금계좌로 계좌이체된 사실이 확인된다.

<표> 매수인 OOO이 확인한 쟁점부동산의 취득자금 내역

OOO

이 건 과세전적부심사결정서의 내용중 쟁점부동산의 매매계약을 중개한 부동산공인중개사 OOO에 대하여 과세전적부심사 담당자가 사실확인을 위하여 전화통화(2008.1.31. 13:50, OOO)한 내용을 보면, OOO은 쟁점부동산을 중개한 사실, 당 사무실에서 매도인과 매수인간에 매매계약서상 양도금액 외의 대가가 수수된 사실은 인정하나, 동 이면 거래에 직접 관여하지 아니하여 얼마가 수수되었는지 알지 못하며, 다만 매수자의 요청에 따라 40백만원을 직원(OOO)의 OOO 예금계좌로 송금받아 현금인출한 후 매도자인 청구인에게 전달한 사실이 있다고 진술한 것으로 되어 있다.

(나) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면,2006.4.20. 매도인 청구인과 공동매수인 OOO·OOO이 매매대금 1,050,000천원(계약금 1억원, 중도금 3억원 및 잔금 6억 5천만원은각각 2006.5.2. 및 2006.5.25. 지불하는 것으로 약정)에쟁점부동산의매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 청구인 명의의 OOO사본을 보면, OOO이 2006.4.6. 1억원, 2006.5.2. 3억원을 각각 무통장 송금한 것으로 확인되고, 자기앞수표 사본 8매를 보면, 2006.5.25. OOO에서 발행된 1억원권 6매, 5천만원권 1매, 합계 6억 5천만원이 청구인의 OOO 계좌에 입금된 것으로 확인된다.

쟁점부동산의 매매거래를 중개한 부동산중개사무소 직원 OOO과 쟁점부동산의 매수인 OOO의 확인서(2007.12.21.)를 보면, OOO은 2006.5.11. 영수한 40,000천원과 관련하여, 2006.5.9. OOO이 개인적인사정으로 OOO에게 OOO의 통장으로 4,000만원을 송금하면서 현금으로 바꿔줄 것을 부탁하여 2006.5.11. 조흥은행에서 4,000만원을 현금출금하여 OOO에게 돌려주었음이 틀림없음을 확인한다는 내용이고, 아래면에 지급인 OOO의 한자서명과 영수인 OOO의 서명 및 인감(막도장)날인이 되어 있으며, 확인자 OOO과 OOO의 인감증명서는 첨부되어 있지 아니한 것으로 확인된다.

OOO의 청구인에 대한 주택거래신고 과태료부과 예정통지서를 보면, 2007.12.28. OOO이 청구인과 OOO·OOO에 대하여 쟁점부동산의 실제거래가액 1,300백만원을 1,050백만원으로 거짓신고(실거래 및 신고가액 차액 250백만원)하여 주택법 제80조의 2 및 동법시행령 제122조에 의거(OOO, 2007.12.20.) 52,000천원의 과태료 부과예정임을 통지한 것으로 되어 있고, OOOOOOOO의 결정문(2008과5330 주택법위반, 2008.6.9.)을 보면, 청구인의 주택거래 위반사실을 인정할 수 없으므로 과태료에 처하지 아니한다고 결정한 것으로 되어 있는 바, 청구인은 위와 같이 쟁점부동산의 양도대금은1,050,000천원임이 확인되고 있고, 그 외에 쟁점금액은 수령한 사실이 없다는 주장이다.

(2) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 OOO이 2006.4.6.～2006.5.25. 기간중 매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금 합계 1,050백만원을 청구인에게 무통장송금 또는 수표로 지급한 사실이 확인되고 있고, 그 외에 동 기간중 OOO의 확인서와 같이 2억 1천만원을 추가로 현금출금하고, 4천만원은 2006.5.9. 부동산중개사무소 직원 OOO에게 텔레뱅킹으로 송금한 사실이 확인되고 있으며, OOO이 쟁점부동산의 매매계약서상 매매가액 이외에 쟁점금액을 청구인에게 추가 지급하였다고 사실확인하고 있고,

처분청의 심리자료에 의하면, 이 건 매매계약일(2006.4.20.)로부터 3월 전후인 2006.4.10. 및 2006.4.11. 쟁점부동산과 같은 동 및 옆동인 A동 601호(244.03㎡) 및 B동 303호(243.71㎡)의 매매사례가액이 각각1,425,000천원 및 1,370,000천원으로 확인하고 있는 사실 등으로 볼 때,청구인이 쟁점부동산을 1,300,000천원에 OOO에게 양도한 것으로 본 처분청의 과세근거는 타당해 보인다.

반면, 청구인이 증빙자료로 제출한 부동산중개사무소 직원 OOO의사실확인서는 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하여 신빙성이 있는 증빙자료로 보기 어렵고, 또한 부동산 매수인이 매도인에게 전달할 것을 요청하며 매수대금 4천만원을 부동산중개사무소 직원에게 송금하였다가 다시 반환받았다는 청구인의 주장은 일반적인 상거래관행상납득하기 어려운 점이 있으며, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 계약체결일은 2006.4.20.인데 금융증빙자료에 의하여 확인되는 계약금 지급일은 2006.4.6.인 점 등을 볼 때, 동 계약서 또한 거래의 실질내용이 그대로 반영된 매매계약서라고 보기 어려우므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,300,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.