[청구번호]조심 2017중2612 (2017. 9. 5.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점공사비의 지출사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어려우나, 현금영수증 발급내역으로 확인되는 중개수수료는 필요경비로 인정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제94조 / 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.3.7. 인천광역시 OOO 답 4,026㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 아래 <표1>과 같이 4필지로 분할하여 2012년과 2013년에 각각 양도하고 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하였다.

<표1> 쟁점토지 분할 및 양도 현황

(단위: ㎡, 천원)

나. 처분청은 2016년 4월 청구인의 양도소득세에 대하여 조사한 결과, 청구인이 전소유자 노OOO로부터 쟁점토지와 인천광역시 OOO(이하 “쟁점외토지”라 한다)을 OOO원에 일괄 취득한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 안분계산하여 2016.12.19. 청구인에게 양도소득세 2012년 귀속분 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.27. 이의신청을 거쳐 2017.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 노OOO와 임OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였고, 쟁점외토지를 노OOO와 대금 OOO원에 매입하기로 약정하는 등 쟁점토지와 쟁점외토지는 별도로 매수한 것이다.

(2) 2002년 초 노OOO는 청구인에게 쟁점외토지의 구입을 요청하였으나 청구인은 당시 쟁점토지의 매매대금도 부담이 되어 이를 거절하였다가 부동산 중개인의 제안으로 쟁점외토지의 가액을 OOO원, 지급기일을 2002.12.31. 이내로 하여 약정서를 작성하였다. 또한 약정서상 매매사실을 확인할 수 있는 매도인, 매수인, 부동산 소재지, 지목, 면적, 매매대금, 대금의 지불약정, 계약일자, 확인자 등이 나타나는바 이는 매매계약서와 일부 다르지만 필수항목이 동일하여 계약의 실질을 부인할 정도는 아니다.

(3) 처분청은 노OOO의 상속세조사시 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지의 일괄 매수를 인정하였다는 의견이나 청구인은 이를 확인해 준 사실이 없고, 등기부등본상 쟁점토지와 쟁점외토지의 매매 접수일이 8개월의 시간 차이가 있어 각 토지들을 별도로 매수한 사실이 확인되며, 공동담보설정일도 다르므로 이를 일괄구매하였다는 처분청의 의견은 등기의 공신력을 부인하는 결과가 되는 것이다.

(4) 청구인은 전소유자에게 현금과 수표로 대금을 지급하였는바 전소유자에게 입금내역이 확인되지 않는 것은 개인적인 문제일 것이다.

(가) 쟁점토지의 매수시점인 2002년 당시 사회전반의 금전 수수가 현금과 수표를 주로 사용하던 때이므로 현재의 온라인 계좌이체나 전자금융 수수방식과는 괴리가 있음을 참작하여야 할 것이고, 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지의 매매대금을 전액 수표 및 현금으로 지급하였음에도 불구하고 전소유자 노OOO가 그 대금을 금융기관에 입금하였는지 여부는 노OOO의 개인적 문제일 것이다.

(나) 쟁점토지는 매매 당시 소유자가 노OOO와 임OOO 2인으로 노OOO 1인 금융계좌에서 매각대금 전액을 확인할 수 없을 것이고, 또한 쟁점토지의 실소유주는 노OOO의 누이라 들었으며, 당시 노OOO는 충정남도 OOO 토지를 구입한다고 하면서 쟁점외토지의 매각대금을 독촉하기도 하였는바 청구인에게서 받은 현금과 수표를 다른 곳에 직접 사용할 개연성은 얼마든지 있다 할 것이다.

(다) 쟁점토지에 대한 대금은 청구인의 계좌 등에서 출금하여 지급하였고, 쟁점외토지는 2002.8.19. 청구인이 보유하던 공장건물을 양도하고 그 대금으로 환매조건부채권에 가입하였다가 만기일인 2002.12.31. 환매금액으로 토지의 대금을 지급하고 전소유자로부터 영수증을 교부 받은 것이다.

(5) 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매가액을 인근토지의 매매가액과 비교하는 것은 부당하고, 매도당시 쟁점토지의 시가는 쟁점외토지 보다 훨씬 높았다.

(가) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 인근 매매가액에 비해 높은 가격으로 취득하였다는 의견이나 매매가액의 산정은 당사자 간 자유로이 결정할 수 있고, 쟁점토지는 고속도로 인근에 위치해 접근이 용이하고 공장용지로 적합하였으며, 쟁점외토지의 경우 진입로가 없는 맹지로 인근 토지 거래내역도 없었음을 확인할 수 있다.

(나) 공인중개사들의 진술에 따르면, 쟁점토지는 서울외곽순환도로 서운 JC 안쪽에 위치하여 부천시에 인접하고, 입지 조건이 순환고속도로를 타기 좋으며, 번화가에 인접하여 수요가 많아 당시 부르는 것이 값이었으나, 쟁점외토지는 서운 JC 바깥쪽에 위치하여 김포쪽에 인접하고, 맹지와 같이 좁은 농노 외에는 길이 없으며, 번화가와는 거리가 멀어 수요가 없었다는 내용이다.

(6) 따라서 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄 취득한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 전소유자에 대한 조사에서 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄취득한 사실이 확인되고, 쟁점토지와 쟁점외토지는 공동담보 설정된 사실도 있다.

(가) 전소유자 노OOO의 상속세조사보고서에 의하면 “인천광역시 계양구 서운동 소재 2필지 부동산의 실제 양도일은 2002.3.7.로 확임됨”이라고 작성되어 있고, 조사보고서 비망기록 내용 중 일괄양도 거래를 “매수인(청구인)에게 확인”이라고 기재되어 있는바 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄취득한 것으로 보인다.

(나) 청구인이 2002.3.7. 쟁점토지의 취득자금 OOO원을 대출받으면서 2002.3.8. 쟁점외토지를 공동담보로 추가 설정한바, 쟁점토지의 매매가액이 OOO원을 대출받기에 충분하였을 것이나 쟁점외토지를 담보로 제공한 것은 일괄취득하였지만 등기이전하지 않은 쟁점외토지의 소유권을 보전하기 위함과 더불어 쟁점토지의 거래가액만으로 담보가 부족하여 2002.3.8. 쟁점외토지를 추가로 담보제공한 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 제출한 매매계약서 및 약정서는 사실과 다르다.

(가) 청구인이 세무조사기간 중 제출한 매매계약서는 쟁점토지 취득을 중개한 OOO부동산 실장 장OOO이 계약서를 보관하다 2008년경 폐기하고 PDF파일로 보관한 것이라고 주장하나 장OOO이 쟁점토지 및 쟁점외토지 거래에 직접 관여하였는지 확인되지 않는 점, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 계약일이 2002.3.7.이고 잔금 지급일은 2002.4.15.이며, 중개업자가 없는 쌍방합의계약서인 점, 노OOO의 상속조사시 제출된 검인계약서의 도장은 본인들의 인감도장으로 보이는 반면 양도세 신고시 제출된 계약서의 경우 일반 목도장으로 날인된 점 등에 비추어 위 계약서 모두 취득 당시 작성된 계약서로 보기는 어렵다.

(나) 또한, 쟁점외토지를 거래하는 과정에서 OOO원에 달하는 고액의 부동산을 거래하면서 기본적인 매매계약서조차 작성하지 않았다는 점은 납득하기 어렵다.

(3) 청구인이 지급하였다고 주장하는 쟁점외토지 매매대금 등이 확인되지 않는다.

(가) 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 매수하고 쟁점외토지를 OOO원에 매수하였다고 주장하면서 제출한 영수증의 경우 스캔해서 저장한 형태가 아닌 사진을 찍어서 출력한 것으로 보이고, 이 영수증을 부동산중개인이 보관하고 있었다는 것도 이례적이므로 영수증 또한 이 건 매매거래에 대한 증빙으로 신뢰하기 어렵다.

(나) 약정서상 쟁점외토지의 대금지급방법은 계약금·중도금·잔금의 분할방식이 아닌 일시불로 지급하는 것으로 되어 있어 이는 일반적인 거래에서 볼 수 없는 방법이고, 더욱이 매매대금 수수가 전혀 이루어지지 않은 상태에서 2002.10.22. 등기이전이 먼저 이루어졌으며, 청구인이 지급하였다고 주장하는 토지양도대금 OOO원도 양수자의 통장 등에 의하여 확인되지 않는다.

또한 약정서상 대금지급일을 2002.12.30. 이전으로 약정하였으나 청구인이 대금 증빙으로 제출한 환매조건부채권은 2002.8.19. 신규 개설하여 2002.12.31. 만기로 약정되어 있는바 이는 약정서상의 대금 지급기일에 매매대금을 완납할 의사가 없었던 것으로 판단된다.

(4) 쟁점토지는 인근 토지와의 거래가액을 비교하여 보면 2배 이상의 차이가 있고, 쟁점토지가 쟁점외토지보다 훨씬 높은 가격에 거래될 요인은 없는 것으로 보인다.

(가) 청구인의 쟁점토지 취득시점과 유사한 날에 거래된 인근 토지는 평당 OOO원 정도로 거래되었으나 쟁점토지를 단독으로 OOO원으로 나타난다.

(나) 2008.10.22. 쟁점토지의 도로 맞은편에 위치한 인천광역시 OOO 감정평가서를 살펴보면, 쟁점토지의 매매시점보다 6년이 경과한 시점의 감정평가 금액이 평당 OOO원으로 나타나 청구인이 쟁점토지를 평당 OOO원에 매수하였다는 주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점토지와 쟁점외토지는 지목(답), 위치, 공시지가 등이 유사하여 쟁점외토지의 취득가액이 쟁점토지의 취득가액의 26.9%에 거래될 요인은 없는 것으로 보인다.

(5) 따라서 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄 취득한 것으로 확인되므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 취득한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것 으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산취득에 든 실질거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등을 보면, 청구인은 2002.3.7. 및 2002.10.22. 전소유자 노OOO 등으로부터 쟁점토지와 쟁점외토지를 각 OOO원에 별도 취득하였다고 주장한 데 대하여 처분청은 노OOO의 상속인들이 노OOO에 대한 상속세 신고시 상속인들이 쟁점토지와 쟁점외토지를 OOO에 청구인에게 일괄 양도하였다고 신고하였고, 청구인이 지불하였다는 쟁점외토지에 대한 대금 OOO원이 노OOO에게 귀속된 사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하며, 당시 인근토지 거래가액 등으로 보아 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 OOO원에 취득하였다고 보아 이 건을 처분하였다.

(2) 청구인이 증빙으로 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점토지 및 쟁점외토지의 대금지급내역은 <표2>·<표3>와 같다.

<표2> 쟁점토지 대금지급내역

(단위 : 천원)

<표3> 쟁점외토지 대금지급내역

(단위 : 천원)

청구인은 청구인 명의 2개 예금계좌(금액 OOO원, 만기일 2002.12.31.)를 제시하고 있다.

(나) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 매매대금을 현금 및 수표로 지급하고 전소유자 노OOO로부터 받았다는 영수증을 보면, 2002.3.7., 2002.12.31.을 발행일로 하여 OOO원을 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 잔금으로 정히 영수하고 이에 대한 증표로서 노OOO가 영수증을 발행한다는 내용이 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점외토지 취득과 관련하여 작성한 약정서(2002.3.7.)의 주요내용에 의하면, 매도인 노OOO는 매수인 청구인에게 쟁점외토지를 OOO)에 양도하되 청구인은 상기 부동산에 대하여 이전을 먼저 받기로 하고 이 부동산에 대한 매매대금은 2002.12.30. 이전에 완납하는 조건으로 한다는 내용으로 확인자는 OOO공인중개사로 기재되어 있다.

(라) OOO공인중개사 사무실의 실장 장OOO이 제출한 확인서 (2016.8.22., 2016.9.2.)의 주요내용에 따르면, OOO공인중개소에서 계약서 작성을 하고 보관 기일이 5년이 경과하여 계약서를 폐기처분하였으나 2008년경부터 PDF 파일로 보관하여 왔고, 노OOO는 태안 땅을 사야되니 매매대금의 일부를 가계약금으로 먼저 요구하였으며, 쟁점토지의매매가격은 다소 높았으나 청구인은 공장용지로 적합하다 하여 매매대금을 인정하게 되었고, 노OOO가 전액 현금 및 수표를 요구 하여 그렇게 지불되었다는 내용이다.

또한, 2002년 초순경 노OOO는 쟁점외토지를 함께 살 수 없냐는 요청을 하였으나 청구인이 거절하다가 본인이 설득하여 돈을 먼저 주지 않고 등기 이전시 돈을 준다는 약정서만 체결하였으며, 등기는 2002년 9～10월경에 되었으나 잔금은 2002년 12월경 지불한 것으로 알고 있다는 내용이다.

(마) 쟁점토지와 쟁점외토지의 현재 사진에 의하면, 쟁점토지는 이미 대지화되어 도로가 포장되었고 건물이 들어선 것으로 보이나 쟁점외토지는 답으로 나타난다.

(3) 처분청이 과세처분에 대한 근거로 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) 쟁점토지 매매계약서 3부 내역은 아래와 같다.

1) 전소유자인 노OOO에 대한 상속세 조사시, 상속인들이 제출한쟁점토지 검인계약서(2002.3.7.)를 보면, 매도인은 노OOO·임OOO, 매수인은 청구인이고, 매매대금은 OOO원을 일시에 지급한 것으로 기재되어 있다.

2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 계약서(2002.3.7.)에 의하면, 매도인은 노OOO·임OOO, 매수인은 청구인이고, 매매대금은 OOO원이고 잔금은 2002.4.15.지불함)이며, 매매계약서는 부동산 중개인 없이 쌍방합의에 의하여 작성한 것으로 나타난다.

3) 쟁점토지를 중개한 중개사사무실에서 PDF파일 형태로 보관하였다는 쟁점토지 매매계약서(2001.8.14.)를 보면, 매도인은 임OOO·노OOO, 매수인은 청구인이고, 매매대금은 OOO원은 2001.10.30. 지불함)로 나타난다.

(나) 쟁점토지 및 쟁점외토지 등기사항 전부증명서의 주요내용을 보면, 청구인은 2002.3.7. 쟁점토지의 공유자 지분 2분의 1을 임OOO, 나머지 지분 2분의 1을 노OOO로부터 각 소유권이전(매매)받았고, 같은 날 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 일본국법화 금 OOO정의 근저당을 설정하였으며, 2002.3.8. 공동담보로 쟁점외토지가 제공되었다. 쟁점외토지의 소유권이전사항을 보면, 쟁점외토지의 소유권은 2002.10.22. 노OOO에서 청구인으로 이전(매매)되었다. 따라서, 쟁점외토지 소유권이전(2002.10.22.) 전인 2002.3.8.에 청구인의 채무에 대한 담보로 근저당이 설정된 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점토지 취득당시 인근 지역 유사매매사례 가액의 거래금액과 ㎡당 금액은 아래 <표4>과 같다.

<표4> 쟁점토지 인근 지역 유사매매가례 가액 현황

(단위 : ㎡, 원)

(라) 처분청은 2002년 기준 쟁점토지와 쟁점외토지의 공시지가는 각 OOO원이고, 쟁점토지와 쟁점외토지의 공시지가는 2013년까지 계속 유사하나, 2015년에 쟁점토지는 답에서 대지로 형질이 변경되어 2016년 쟁점토지의 공시지가는 쟁점외토지의 두배 정도에 달하는 것으로 나타난다.

(마) 2008년에 감정한 쟁점토지의 맞은편 도로에 위치하고 있는 인천광역시 OOO의 평가서를 보면, 이 토지의감정평가가액은 OOO원으로 나타난다.

(4) OOO세무서장이 작성한 쟁점토지 전소유자 노OOO에 대한 상속세 조사서(2004.12.8.)를 보면, 노OOO가 쟁점토지와 쟁점외토지를 2002.3.7. 일괄 양도하였으나 매수자(청구인)의 등기절차 편의상 매매일자를 달리하여 각각 계약서를 작성한 것으로 조사되었다.

(5) 청구인은 쟁점외토지를 거래가액 OOO원을 전소유자인 노OOO에게 현금으로 지급하였다는 증빙으로 청구인 명의 환매채권 계좌 (2개, 금액 OOO원, 만기일 2002.12.31.)를 제시하고 있을 뿐, 실제 인출되었는지 여부를 확인할 수 없고, 당시 노OOO가 친필로 작성하였다는 영수증(2002.12.31.) 원본도 제시하지 못하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

「소득세법」제97조에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 양도하는 자산의 취득에 든 실질거래가액 으로 규정하고 있고, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 별도 취득 한 것이며 전자의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있어 실질거래가액을 확인하기 어렵고, OOO세무서장이 작성한 쟁점토지 전소유자에 대한 상속세 조사서상 노OOO가 쟁점토지와 쟁점외토지를 2002.3.7. 일괄 양도하였으나 매수자(청구인)의 등기절차 편의상 매매일자를 달리하여 각각 계약서를 작성한 것으로 조사된 점, 청구인이 쟁점외토지 매매계약서 원본과 매매대금(OOO원)를 지급한 금융증빙 및 노OOO가 친필로 작성하였다는 영수증 원본을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서와 중개사무소 실장이 보관하였다는 계약서의 작성일, 매매대금, 지급방법, 서명·도장 등이 각 상이하여 이를 근거로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵고, 쟁점외토지는 등기부등본상 매매일(2002.10.22.) 이전에 청구인이 설정한채무액의 담보로 제공(2002.3.8.)된 점 등에 비추어 쟁점토지와 쟁점외토지는 2002.3.7. 매매대금 OOO원에 거래되었다고 보는 것이 사회통념상 합리적이라 하겠다.

따라서 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 OOO원에 일괄 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.