쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료 계산이 적법하게 되었는지 여부(경정)

개포세무서장이 1993.8.15 청구인에게 한 1992년도 귀속분 종합소득세 8,611,630원의 부과처분은 부산직할시 남구 OO동 OOOOO 부동산에 대한 부동산 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액에 산입한 간주임대료 17,971,309원을 221,309원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO에 거주하면서 부산직할시 남구 OO동 OOOOO 부동산중 일부(건물 1층 150평·2층 150평, 지상토지 약 130평, 임대보증금 2억원, 월세 3,600,000원, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OO자동차써비스 주식회사에 임대하고 받은 임대보증금에 대하여 간주임대료 17,971,309원을 계산, 총수입금액에 수입하고, 1992년도 귀속분 종합소득 과세표준 및 세액을 신고납부하였다.

처분청은 청구인에게 1992년도에 청구외 주식회사 OO(14,500,000원)와 OO화학주식회사(3,350,000원)로부터 사채권이자소득 합계 17,750,000원(이하 “쟁점사채권이자소득”이라 한다)이 발생하자 이를 청구인이 1992년도 귀속분 종합소득 과세표준 신고시 누락한 것으로 보아, 과세표준에 가산함으로써 1993.8.15 청구인에게 1992년도 귀속분 종합소득세 8,611,630원을 부과처분 하였다.

청구인은 이에 불복, 1993.9.13 이의신청을 하여 1993.9.25 그 결정서를 받고 1993.11.11 심사청구를 하여 1993.12.17 심사결정서를 받은후 1994.2.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점 사채권이자소득 17,750,000원은 청구인이 간주임대료 17,971,309원을 계산하여 신고한 쟁점부동산의 임대보증금(2억원)의 운용에서 발생한 것으로서 이는 제반증빙에 의하여 충분히 입증되므로, 처분청이 1992년도 귀속분 종합소득금액을 계산함에 있어 쟁점사채권이자소득 17,750,000원을 별개의 이자소득에 가산하는 경우에는 부동산 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액에 산입한 간주임대료 17,971,309원을 221,309원(17,971,309원 - 17,750,000원)으로 하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점사채권이자소득의 자금원천이 동일하다는 거증으로 부동산 임차계약서 및 사채권보관증, OO화학(주)의 제3회 사채권 및 (주)OO의 제55회 사채권 사본을 제시하고 있으나, 임대차계약서를 보면, 계약체결일이 1991.4.13이고 1991.10.31 쟁점부동산을 준공하여 OO자동차써비스(주)에 임대하는 것으로 되어 있고, OO화학(주)의 제3회 사채권은 발행일자가 1991.3.20이며, (주)OO의 제55회 사채권의 발행일자는 1991.8.12로 되어 있고, 임차인이 보관증을 작성한 날짜가 1991.4.23과 1991.11.28로 되어 있어, 사채권을 구입한 날과 임대를 개시한 날 및 사채권을 임차인에게 보관한 날이 서로 일치하지 아니하고 있음을 볼 때, 청구인이 임차인으로부터 임대보증금을 수령하여 사채권을 구입한 것으로는 보여지지 아니하며, 또한 처분청은 쟁점부동산의 임대소득금액을 장부에 의하여 산출한 것이 아니고 추계조사에 의해 결정하였음을 볼 때, 청구인은 임대소득에 대한 장부를 비치 기장하지 아니한 것으로 인정되므로 장부에 의한 임대보증금 운용소득의 발생사실을 확인할 수가 없고, 쟁점부동산의 임대보증금으로 사채권을 구입하였다는 사실을 증명할 금융자료등의 제시가 전혀 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 임대보증금으로 사채권을 구입하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 보여지는 바, 쟁점사채권 이자소득과 간주임대료를 각각 별개의 소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은 쟁점사채권이자소득(17,750,000원)을 발생시킨 사채권을 쟁점부동산의 임대보증금으로 구입한 것인지 여부와 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료 계산이 적법하게 되었는지에 있다 하겠다.

먼저 관련 법규정을 보면, 1992년도 당시에 시행된 소득세법 제29조(총수입금액계산의 특례) 제1항에서 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.』고 규정하고 있고,

동법 시행령 제58조(총수입금액계산의 특례)에서 『① 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 사원용임대주택 또는 주택건설촉진법에 의한 임대주택(당해주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함한다)을 말한다.

② 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다.

③ 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

(당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365 - 당해과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분이익 및 유가증권처분이익의 합계액.

④ 제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액을 말한다. 이경우 임대보증금등을 받은후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다.』고 규정하고 있으며,

동법 제4조 제4항 제1호에 의하면 종합소득은 당해년도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산소득·사업소득·근로소득과 기타 소득을 합산한 것임을 알 수 있다.

살피건대,

첫째, 청구인(임대인)은 1991.4.13 청구외 OO자동차써비스(주) (임차인)와 쟁점부동산에 대하여 임대차계약을 체결하였는 바, 그 주요내용을 보면

① 임대인은 이 계약후 건물신축공사를 착공, 1991.10.31 준공하여 임차인에게 임대하며,

② 임대료는 임대보증금 2억원에 월세 3,600,000원이고,

③ 임대인은 임대차보증금(2억원)에 대한 채무 및 위약으로 생길 손해배상금의 담보조로 보증금에 상당하는 금액에 대하여 산업금융채권을 매입, 임차인에게 제공하고 임차인은 보관증을 임대인에게 발급, 공증하게 되어 있으며,

둘째, 청구인이 제출한 입증자료로서

① 청구인이 쟁점부동산에 대하여 1991.4.13 청구외 OO자동차써비스(주)와 체결한 임대차계약서와, ② OO자동차서비스(주)가 청구인에게 임차보증금 2억원을 지급함에 있어 1991.4.22 계약금 1억원은 당좌수표(수표번호 “OOOOOOOOOO”, OO은행 OOO 지점)로 지급하고 1991.11.25 잔금 1억원은 OO자동차(주)의 OO은행 OOO지점 예금구좌(OOOOOOOOOOOOO)에서 청구인의 OO은행 OOO지점 예금구좌(OOOOOOOOOOOOO)에 대체하여 지급한 사실을 확인, 작성한 임차보증금 지급사실확인서, ③ OO은행 OOO지점이 1991.11.25 OO자동차써비스(주)로부터 1억원을 대체출금하여 같은날 청구인의 구좌(OO은행 OOO지점)에 대체 입금한 대체출금전표 및 대체입금전표, ④ OO증권 영업부가 1991.4.23 OOO(청구인)의 위탁구좌로 OO화학(주)의 제3회 사채권(발행일 1991.3.20, 상환일 1994.3.20, 액면가액 합계 1억원)을 88,755,470원에 매수한 매매보고서, ⑤ OO화학(주)의 사채권 10매(10,000,000원권)사본, ⑥ OO자동차써비스(주)가 청구인으로부터 OO화학(주)의 사채권을 담보로 받아 보관하고 1991.4.23 발급한 보관증, ⑦ OO증권 영업부가 1991.11.26 OOO의 위탁구좌에 90,921,950원을 입금받고 발급한 입금확인서, ⑧ OO증권(영업부)이 1991.11.26 OOO(청구인)의 위탁구좌로 (주)OO의 제55회 사채권(발행일 1991.8.12, 상환일 1984.8.12, 액면가액 합계 1억원)을 1991.11.26 매수한 매매보고서 ⑨ (주)OO의 제55회 사채권 10매(10,000,000원권) 사본, ⑩ OO은행 OOO 지점에 개설된 OO자동차써비스(주)의 예금구좌 사본 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OO자동차써비스(주)에 임대보증금 2억원으로 임대하여 임대보증금 2억원중 계약금 1억원은 1991.4.22 당좌수표(OO은행 OOO지점 발행, 수표번호 “OOOOOOOOOO”)로 수령하여 1991.4.23 OO증권영업부에서 OO화학(주)의 제3회 사채권(액면가 합계 1억원)을 취득하는데 88,755,470원을 사용하였음이 확인되고, 잔금 1억원은 1991.11.25 수령하여 1991.11.26 OO증권 영업부에서 (주)OO의 제55회 사채권(액면가 합계 1억원)을 취득하는데 90,921,950원을 사용하였음이 확인되며,

셋째, 국세청장은 앞서본 국세청장 의견에서 이 건 사채권을 발행한 날과 청구인이 구입한 날, 임대를 개시한 날 및 사채권을 임차인에게 보관한 날이 서로 일치하지 아니하고, 또한 임대소득에 대한 장부가 없고 금융자료 등의 제시가 없어 쟁점부동산의 보증금으로 이 건 사채권을 구입하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 없다 하였으나,

① 청구인은 이 건 각 사채권 발행일에 이를 구입한 것이 아니라 그후 쟁점부동산의 임대보증금을 받아 구입하였으므로 그 발행일과 청구인의 구입일이 상이함은 당연하다 하겠고,

② 또한 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금 2억원중 계약금 1억원은 건물이 착공되기 전 1991.4.22 선수하여 OO화학(주) 사채권을 1991.4.23 구입, 같은날 OO자동차써비스(주)에 보관시켰고, 잔금 1억원은 건물이 1991.11.19 준공되어 임대에 제공된후 1991.11.25 수령하여 (주)OO의 사채권을 1991.11.26 구입, 1991.11.28 OO자동차써비스(주)에 보관시켰으므로 이 건 사채권을 구입한 날과 임대를 개시한 날 및 사채권을 임차인에게 보관시킨 날은 서로 상이할 수 밖에 없다 하겠으며,

③ 쟁점부동산의 임대소득에 대한 청구인의 장부 비치여부와는 관계없이 앞의 “둘째”에서 본 바와같이 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금으로 이 건 사채권을 구입한 사실이 제반자료에 의하여 입증되는 바, 위 국세청장의 의견은 타당치 못하다 하겠고,

넷째, 쟁점부동산에 대한 임대차계약서에 의하면 임대인은 사채권을 임차인에게 보관시키고 임차인은 보관증을 임대인에게 발급, 공증하게되어 있는데 이 보관증을 공증하지 아니한 사실에 대하여 청구인은 임차인인 OO자동차써비스(주)가 대기업으로서 신뢰감과 신용이 있고 또 공증에 따른 수수료등 기타 비용절감과 번잡등을 피하기 위한 사유이었다고 그 사유서를 제출하고(당심 접수 1994.7.24 제4803호) 있다.

따라서 이상 설시한 제내용을 종합하여 볼 때 쟁점사채권이자소득(17,750,000원)을 발생시킨 사채권은 쟁점부동산의 임대보증금으로 구입한 것임이 충분히 인정된다 하겠다.

그렇다면 쟁점채권이자소득(17,750,000원)은 쟁점부동산의 임대보증금의 운용에 발생된 것임이 확인되고, 한편 소득세법 제4조 제1항 제1호의 규정상 이자소득은 부동산소득과 구분되며, 동법 제29조 제1항과 동법시행령 제58조 제2항에 의하면 간주임대료는 임대보증금(적수)에 계약기간 1년의 정기예금 이자율을 곱하여 계산하되, 당해 과세기간의 당해 임대사업(임대보증금)에서 발생한 수입이자등이 있으면 이를 차감하여 계산하게 되어 있는 바, 청구인에게 1992년도에 발생된 쟁점채권이자소득(17,750,000원)을 처분청이 이자소득으로 부동산소득과 구분하여 1992년도 귀속분 종합소득금에 산입하는 것은 적법하다 하겠으나, 반면 동 쟁점채권이자소득은 청구인이 간주임대료(17,971,309원)를 계산하여 신고하고 과세받은 쟁점부동산의 임대보증금(2억원)의 운용에서 발생된 것이므로 쟁점부동산에 대한 1992년도 귀속분 부동산 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금에 산입한 위 간주임대료는 쟁점채권이자소득을 차감한 221,309원(=17,971,309원 - 17,750,000원)으로 재계산함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례