청구인이 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 쟁점토지의 매매대금중 약 99.03%를 지급한 상태에서 쟁점토지를 타인에게 매각한 경우, 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부

가. 청구인은 2008.9.30. OOO와 OOO 토지인 OOO를 OOO원에 매수하면서 최종 4차 할부금의 지급일은 2009.9.30.로 약정하는 내용의 계약을 체결한 후, 2009.6.30.까지 쟁점토지의 매매대금 OOO을 납부하고 OOO원을 미납한 상태에서 2009.9.16. OOO에게 쟁점토지에 관한 권리를 양도하기로 하는 권리의무승계계약을 체결하였다.

나. 처분청은 감사원의 OOO에 대한 감사결과 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것이라는 지적에 따라, 청구인이 2009.6.30.까지 납부한 분양대금 OOO을 과세표준으로 하고 구「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정 되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 규정을 적용하여 2013.11.13. 청구인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO을 부과고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2008.9.30. OOO로부터 쟁점토지에 대한 매수계약을 체결하고 2009.6.30. 3차 할부금을 납부하면서 최종 4차 할부금의 OOO원도 선납한 결과, 4차 할부금 납부일인 2009.9.30. 도래 전에 OOO의 잔금이 남아 있었다.

처분청은 청구인이 3차 할부금 납부일인 2009.6.30. 쟁점토지를 취득하였다는 의견이나, 구 「지방세법 시행령」(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조 제1항 제2호에서 제1호 이외의 유상승계취득의 경우 계약서상 잔금지급일을 취득의 시기로 규정하고 있고, OOO와의 매매계약서상 잔금지급일은 2009.9.30.이므로, 확장해석이나 유추해석 금지의 원칙상 2009.6.30.을 취득시기로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이다.

또한, 2009.6.30. 사실상 취득하였다면 계약서상 잔금지급일인 2009.9.30. 이전이기 때문에 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉, 분양권 상태이기 때문에 취득세 과세대상에 해당하지 않는다.

매매계약서상 잔금지급일인 2009.9.30.을 경과한 후 잔금미지급액이 OOO라면 청구인이 사실상 쟁점토지를 취득하였다고 볼 것이나, 청구인의 경우 매매계약서상 잔금지급일이 도래하지 아니하여 취득시기는 경과하지 않았으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 잘못이다.

나. 처분청 의견

청구인은 매매계약서상 잔금지급일이 도래하지 아니하였으므로 쟁점토지의 취득에 대해 취득세를 부과한 것은 잘못이라고 주장하나, 구 「지방세법 시행령」 제73조 제1항 제1호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 사실상 잔금지급일을 취득일로 규정하고 있으므로, 청구인의 경우처럼 법인인 OOO로부터 쟁점토지를 분양받아 취득한 경우에 있어서는 그 취득의 시기는 사실상의 잔금지급일이라 할 것이고,

청구인은 쟁점토지에 대하여 총 분양대금의 OOO에 해당하는 OOO원을 미지급한 상태에서 2009.9.16. 쟁점토지를 OOO에게 양도하였으므로, 계약상 매매대금 중 잔금의 대부분을 지급한 2009.6.30.에 실질적으로 쟁점토지를 사실상 취득하였다고 할 것이다.

청구인은 분양권의 양도이므로 취득세 과세대상에 해당하지 않는다고 주장하나, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’란 부동산 매매계약을 체결한 자가 잔금을 지급하지 아니하고 계약금 등만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등을 말하는 것이므로, 극히 일부의 잔금만을 형식상 미지급한 청구인의 경우에는 이에 해당하지 않는다.

따라서, 청구인이 쟁점토지를 2009.6.30. 사실상 취득하였다가 양도한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서상 잔금지급일 이전에 쟁점토지의 매매대금 중 OOO를 지급한 상태에서 타인에게 매각한 경우, 그 매도인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령 : <별지>에 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.

(가) 청구인은 2008.9.30. 매도인 OOO과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한바, 매매계약서상 쟁점토지의 표시, 매매대금 지급약정 내용(잔금지급약정일 2009.9.30.) 및 선납할인 내용은 아래와 같다.

(나) 토지대금 납부확인서 등에 의하면, 청구인은 2009.6.30. 약정된 3차 할부금을 납부하면서 최종 4차 할부금의 OOO인 OOO원을 선납하여, 3차 할부금 납부일인 2009.6.30.까지 쟁점토지 매매대금 OOO을 납부하고 OOO인 OOO원을 미납하였던 것으로 나타난다.

(다) 청구인은 2009.9.7. OOO와 ‘실수요자택지 주거전용 분양권 매매계약서’를 작성하였고, 2009.9.16. OOO 및 OOO와 쟁점토지에 대한 매매계약상의 권리의무를 승계하는 내용으로 권리의무승계계약을 체결하였다.

(라) 처분청은 감사원의 OOO에 대한 감사결과 쟁점토지의 매매대금 대부분을 지급한 상태에서 청구인이 그 권리를 OOO에게 양도한 것은 쟁점토지를 사실상 취득한 것이라는 지적에 따라, 청구인이 2009.6.30.까지 납부한 분양대금 OOO을 과세표준으로 하여 2013.11.13. 청구인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO을 부과고지하였다.

(2) 살피건대, 청구인은 계약서상 쟁점토지의 잔금지급일이 도래하지 아니하였으므로 쟁점토지를 취득하지 않은 것이라고 주장하나,

취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다 할 것이므로(대법원 1998.12.8. 선고 98두14228 판결, 같은 뜻임),

법인으로부터 부동산 등을 유상승계 취득하는 경우에 있어서 그 취득의 시기는 사실상의 잔금지급일이라 할 것이고, 이는 원칙적으로 잔금 청산일을 가리키는 것이나, 그 한편으로, 취득세 자체가 사실상의 취득행위를 과세대상으로 하고 있고, 이러한 사실상의 취득행위는 비록 잔금지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 극히 미미한 금액의 잔금만이 형식상 미지급되고 있는 경우에는 거래관념상 잔금을 모두 납부한 경우와 마찬가지로 취급하여 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다(조심 2010지467, 2011.4.6. 같은 뜻임).

청구인의 경우, 쟁점토지의 총 분양금액 OOO원의 OOO에 해당하는 금원을 OOO에이미 납부하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 정도의 대금지급이 이행되었다고 할 수 있고, 미지급 잔금은 OOO원로서 총 분양금액의OOO에 불과하므로 이러한 점에 비추어 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서, 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과고지한 것은 적법하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-지방세법 시행령 제73조 제1항 제1호

-지방세법 시행령 제73조 제1항 제2호

참조판례

-대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결

유사 판례