조심2009서2338 (2009.08.28)

양도

기각

전소유자의 양도소득세를 경정하면서 프리미엄으로 확인한 금액을 청구인의 프리미엄 지급액으로 인정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.26. OOO(이하 “전소유자 OOO”라 한다)로부터 OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOOOOO OO OOOO(오피스텔, 건물면적 36.35㎡, 이하“쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 “분양권”이라 한다)를 취득하여 2004.10.25. 소유권이전등기를 한 후 2008.3.21. OOO에게 양도하고 2008.5.30. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 170,000,000원, 취득가액을 162,200,000원, 과세표준을534,000원으로 각각 기재하여 양도소득세 267,000원을 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 취득가액에 포함시킨 프리미엄 30,000,000원 중 전소유자 OOO의 관할세무서장인 OO세무서장이 프리미엄으로 확인한 금액 6,000,000원만 인정하고 나머지 금액 24,000,000원을 부인하여 2008.12.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 12,000,000원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.10. 이의신청을 거쳐 2009.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 162,200,000원에 취득하였고, 취득대금 중 55,000,000원(계약금 25,000,000원, 프리미엄 30,000,000원의 합계)은 예금을 인출하여 지급하였으며, 1～2차 중도금 26,440,000원은 하나은행 대출금으로 지급하였으며, 3～6차 중도금 52,880,000원과 잔금 27,880,000원은 기간이 도래하지 않은 상태에서 인수하였다. 쟁점오피스텔 분양권을 매도한 전소유자 OOO는 전매자인 관계로 양도소득세가 중과세 될 것을 두려워하여 청구인에게 매매계약서를 교부하여 주지 않는 대신 권리의무승계서만 교부하여 주었고, 그 이후 청구인이 양도소득세 신고를 위하여 수차례 선릉공인중개사 사무소를 방문하여 매매계약서를 교부하여 줄 것을 요청하였지만 끝내 교부하여 주지 않았다.

(2) 쟁점오피스텔 분양권 매매를 중개한 OOOOOOO OOO이 2002.8.24. 청구인에게 교부한 영수증에는 거래금액이 58,000,000원(계약금 및 프리미엄 55,000,000원과 부동산중개수수료 3,000,000원의 합계)으로 기재되어 있고, 청구인의 비망노트에도 “2002.8.26. 25,000,000원(계약금)+33,000,000원=58,000,000원”으로 기록되어 있다.

(3) 청구인은 아래 <표1>와 같이 2002.8.24.부터 2002.9.5.까지 분양권의 취득대금 57,508,000원을 지급하였다.

<표1>

(4) 처분청은 청구인이 분양권을 취득할 때까지 전매자가 두 명이나 있는데도 쟁점오피스텔의 취득가액을 계산하면서 전소유자 OOO가 신고한 프리미엄 6,000,000원만 인정하는 것은 부당하다.

(5) 청구인이 쟁점오피스텔 분양권을 취득할 당시 프리미엄은 15,000,000원에서 30,000,000원까지 시세가 형성되어 있었고 청구인이 알고 지내는 선배 언니 OOO가 권리의무승계서를작성할 당시 동석하였으므로 분양권 매매금액을 정확히 알고 있다. 그러므로, 처분청이 청구인의 프리미엄 지급액을 6,000,000원만 인정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 증빙으로 제출한 청구인 명의 예금통장의 출금액 55,508,000원 중 15,000,000원만 수표로 인출되었고 나머지 금액은 전액 현금으로 인출된 점으로 보아 청구인이 전소유자 OOO에게 프리미엄 30,000,000원을 지급하였다고 인정하기는 어렵다. 또한, 청구인이 제출한 OOO의 사실확인서나 부동산중개업자의 시세확인서 등은 사인들 간에 임의작성이 가능한 서류이므로 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 더욱이, 전소유자 OOO가 신고한 양도소득세 계산내역을 보면, 쟁점오피스텔 분양권의 프리미엄은 6,000,000원으로확인된다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔 분양권의 취득대금은 은행대출금 승계금액과 미도래 분양대금을 제외한 58,000,000원(계약금 25,000,000원, 프리미엄 30,000,000원, 부동산중개수수료 3,000,000원의 합계)이라고 주장하면서 부동산중개업자인 OOO의 배우자가 2002.8.24. 계약금 2,000,000원을 영수한 데 대한 영수증을 제출하고 있지만, 청구인은 이와 관련된 매매계약서를 제출하지 못하고 있고 부동산중개업자 OOO은 부동산중개는 물론 중개수수료 영수사실에 대하여 부인하고 있다. 따라서, 청구인이 취득가액에 포함시킨 프리미엄 30,000,000원에 대하여 OO세무서장이 전소유자 OOO의 양도소득세를 경정하면서 프리미엄으로 확인한 금액 6,000,000원만 인정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

OO세무서장이 전소유자 OOO의 양도소득세를 경정하면서 프리미엄으로 확인한 금액 6,000,000원을 청구인의 프리미엄 지급액으로 인정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(괄호생략)

(2) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다.

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔의 ‘권리의무승계표’에는 최초분양자가 김미정이고 전소유자 OOO가 그 권리를 승계받은 것으로 각각 나타나며, 2002.8.26. 청구인과 OOO 간에 작성한 ‘권리의무승계서’에는 청구인이 OOO로부터 쟁점오피스텔 분양권을 승계받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2008.3.21. OOO에게 쟁점오피스텔을 170,000,000원에 양도하고, 2008.5.30. 양도소득세 예정신고시 아래 <표2>와 같이 취득가액을 162,200,000원(프리미엄 30,000,000원 포함)으로 계산하여 양도소득세 267,000원을 납부하였으며, 프리미엄 지급과 관련된 증빙을 제출한 바 없다.

<표2>

(3) 청구인에게 쟁점오피스텔 분양권을 양도한 전소유자 OOO는 OO세무서장에게 양도소득세 신고서에 검인용 부동산매매계약서를 첨부하였는데, 동 계약서에는 양도가액이 57,440,000원(계약금 25,000,000원, 1～2차 중도금 26,440,000원, 프리미엄 6,000,000원의 합계)으로 기재되어 있다.

(4) 처분청은 청구인이 취득가액에 포함시킨 프리미엄 30,000,000원 중 OO세무서장이 전소유자 OOO의 양도소득세를 경정하면서 프리미엄으로 확인한 금액 6,000,000원만 인정하고 나머지 금액 24,000,000원을 프리미엄으로 인정하지 않았다.

(5) 청구인이 심리자료로 제출한 청구인 명의 예금통장의 출금거래내역은 아래 <표3>와 같다.

<표3>

(6) OOOOOOO OOO의 배우자가 2002.8.24. 작성하여 청구인에게 교부하여 주었다고 주장하는 ‘영수증’(사본)에는 “2002.8.24. 쟁점오피스텔 계약금으로 2,000,000원을 영수하였고 잔금은 56,000,000원”이라고 기재되어 있고, 청구인의 ‘비망노트’(사본)에는 “2002.8.26. 58,000,000원”이라는 기록사항이 나타나는데, 청구인은 이에 대하여 25,000,000원은 계약금이고 나머지 33,000,000원은 프리미엄 30,000,000원과 부동산중개수수료 3,000,000원을 의미한다고 주장하고 있으며, ‘OOO(청구인은 알고 지내는 선배 언니라고 주장)의 확인서’(사본)에는 “자신은 분양권 계약당시 동석하였고 청구인은 선릉부동산을 통하여 분양대금 132,200,000원과 프리미엄 30,000,000원, 합계 162,200,000원에 계약하였다”고 기재되어 있고, OOOOOOO OOO의 ‘부동산시세확인서’(사본)에는 “2002년 하반기에 층별로 차이는 있지만 쟁점오피스텔의 프리미엄은 대략 2천만원에서 3천만원까지 시세가 형성된 것으로 기억한다”고 기재되어 있다.

(7) 이를 바탕으로 하여, 처분청이 전소유자 OOO의 양도소득세신고서에 첨부된 매매계약서에 기재되어 있는 프리미엄 6,000,000원을 청구인의 프리미엄 지급액으로 인정하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지 여부를 살펴본다.

(가) 청구인은 전소유자 OOO에게 프리미엄 30,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 2002.8.26.부터 2002.9.9.까지 출금액의 합계가 55,508,000원인 예금통장을 제출하고 있지만, 동 출금액 중 15,000,000원만 수표로 인출되고 나머지 금액 전부가 현금으로 인출된 점을 감안하면 동 출금액이 청구인이 주장하는 프리미엄 30,000,000원과 연관되어 있다고 보기가 어렵다.

(나) 또한, 청구인이 제출한 OOO의 사실확인서나 부동산중개업자의 시세확인서 등은 사인들 간에 임의작성이 가능한 서류에 해당하므로 객관적인 증빙으로 채택하기가 어렵다.

(다) 더욱이, 전소유자 OOO가 양도소득세를 신고하면서 첨부한 검인용 매매계약서는 OOOOO이 2002.8.25. 검인한 것으로 특별한 사정이 없는 한 분양권 매매내용을 증명한다고 할 수 있고 동 계약서에는 프리미엄이 6,000,000원으로 기재되어 있어 청구인이 전소유자 OOO에게 지급한 프리미엄은 6,000,000원으로 확인된다 하겠다.

(라) 그리고, 처분청 조사에 의하면, 부동산중개업자인 OOO의 배우자가 2002.8.24. 작성하여 청구인에게 교부하여 주었다는 영수증에는 계약금 2,000,000원과 잔금 56,000,000원에 대한 기록이 나타나지만, 청구인은 이와 관련된 매매계약서를 제출하지 못하고 있고 부동산중개업자 OOO은 부동산중개는 물론 중개수수료 영수사실에 대하여 부인하고 있다.

(마) 그렇다면, 처분청이 전소유자 OOO의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서에 기재되어 있는 프리미엄 6,000,000원을 청구인의 프리미엄 지급액으로 인정한 것은 잘못이 없다 할 것이다.

(바) 따라서, 처분청이 청구인이 취득가액에 포함시킨 프리미엄 30,000,000원 중 6,000,000원만 인정하고 나머지 24,000,000원을 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.