국심2000서2322 (2001.03.12)

종합소득

경정

공동임대사업에 공하다가 개별임대사업으로 전환하여 계속 임대사업을 영위하였으므로 사업을 폐지하고 재고자산을 가사용 등에 사용한 것으로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점부동산을 매매용부동산으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 부당함

소득세법 제19조【부동산소득】

○○○세무서장이 2000. 6. 8 청구인에게 고지한 1997년 귀속 종합소득세 637,445,790원은

1. 종합소득금액에서 811,330,652원을 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사실

청구인 □□□과 청구외 △△△, 동 ◇◇◇, 동 ◎◎◎, 동 ×××,(위 청구외 4인을 이하 “청구외 4인”이라 하고, 위 5인을 이하 “청구인등 5인”이라 한다)은 공동취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX번지 대지 1,994.2㎡의 지상에 1997. 5. 30 지하 1층 및 지상 8층, 연면적 9,963.12㎡인 상가건물 ‘○○○프라자’(이하 대지와 함께 “쟁점상가부동산”이라 한다)를 공동으로 신축하여 62개 점포중 24개는 분양하여 공사비에 충당하고 잔여분 38개 점포(관련대지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여는 1997. 5월부터 임대를 개시하여 오다가 1997. 12. 26 공동사업계약을 해지하고 1998. 1. 1 각인별 부동산임대업의 사업자등록을 한 후 임대사업을 계속 영위하였다(공동사업 해지당시 28개 점포가 임대중이었고 10개의 점포는 공실이었음).

청구인 등 5인은 1997년 귀속 종합소득세를 1998. 5. 31 신고함에 있어 24개 점포의 분양으로 인한 부동산매매업소득 2,990,568,867원 및 28개 점포의 임대로 인한 부동산임대소득 △19,192,304원의 합계 2,971,376,563원과 38개 점포의 쟁점부동산 분양예정가액 14,055,236,753원을 총수입금액과 필요경비에 각각 산입함으로써 소득금액을 0으로 하여 공동사업장의 총 소득금액을 계산하고 이를 등기명의자별로 배분(청구인 □□□ 4.71％, 청구외 △△△ 71.57％, 청구외 ◇◇◇ 7.81％, 청구외 ◎◎◎ 16.08％, 청구인 ××× △0.17％)하여 소득금액을 신고하였으며,

☆☆세무서장은 공동사업장의 소득금액을 청구인등 5인이 신고한 2,971,376,563원에 쟁점부동산의 필요경비를 과다계상하였다고 보아 부인한 4,331,717,310원(분양예정가액 14,055,236,572원 - 실제 공사원가 9,723,519,442원)을 합산하여 7,303,093,873원으로 재계산하고, 이를 공동사업 지분비율(청구인 □□□ 18.73％, 청구외 △△△ 19.7％, 청구외 ◇◇◇ 22.64％, 청구외 ◎◎◎ 19.9％, 청구외 ××× 19.03％)에 따라 배분한 후, 청구인의 소득금액을 청구인의 주소지 관할세무서장인 처분청에 통보하였고, 이를 근거로 처분청은 2000. 6. 8 청구인 □□□에게 1997년도 귀속분 종합소득세 637,445,790원을 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2000. 8. 30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인등 5인은 임대용건물을 신축할 목적으로 편의상 공동사업계약을 체결하였으며, 공동사업의 해지당시 쟁점부동산을 대부분 실제 임대에 사용하고 있었는 바, 처분청이 쟁점부동산이 임대용부동산임에도 소득세법제25조&public_ilja=&public_no=&dem_no=2000서2322&dem_ilja=20010301&chk2=1" target="_blank">부동산매매업자의 매매용부동산에 관한 소득세법 제25조 제2항과 관련예규 등을 적용하여 종합소득세를 과세한 처분은 위법한 처분이다.

쟁점상가부동산은 준공과 동시에 지분비율에 따라 청구인과 청구외 4인의 개인명의로 분할보존등기가 되었으므로 공동사업계약의 해지로 인하여 쟁점부동산의 소유권이 변동되거나 수입금액의 발생 또는 소득이 실현된 사실이 없으며, 공동으로 임대사업을 영위하다 개별임대사업으로 전환하여 임대사업을 계속 영위하고 있으며 재고자산을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급한 사실이 없음에도 처분청이 재고자산을 가사용 등으로 사용한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 실질과세원칙에 위배되며, 처분청의 부과처분은 위법한 처분이므로 전부를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

공동사업자가 판매목적으로 신축한 건물을 공동사업자의 출자지분에 따라 분할등기하고 폐업한 때에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 당시 분할등기한 부분의 시가상당액을 당해 공동사업장의 부동산매매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 이때 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성되는 가액을 말하므로 청구인들이 분양예정가액으로 신고한 매출액14,055,236,753원은 1997 과세기간의 총수입금액에 산입하는 것이 정당하며,

총수입금액에 대응하여 필요경비에 산입할 금액은 쟁점부동산의 공사원가임에도 필요경비를 총수입금액과 동일하게 분양예정가액으로 신고한 것은 위법한 것이므로 필요경비를 공사원가인 9,723,519,442원으로 하여 부과한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구인등 5인이 공동사업계약을 해지하고 개별사업으로 전환한 데 대하여 해지당시 보유부동산인 쟁점부동산을 매매용부동산으로 판단하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(1998. 12. 28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제19조 제1항 제12호에서는 사업소득의 범위에 “대통령령이 정하는 부동산매매업에 발생하는 소득”을 규정하고, 같은법시행령(1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조에서 부동산매매업의 범위를 “한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다”라고 규정하고 있으며,

소득세법 제25조 제2항에서는 “거주자가 재고자산 또는 입목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다”라고 규정하고, 같은법시행령 제91조 제3항 제1호에서 재고자산인 제품 및 상품의 범위에 “주택신축판매업자 또는 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산을 포함한다”라고 규정하고있고,

소득세법 제27조 제1항에서는 “부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”라고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제94조 제1호에서는 양도소득의 범위를 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하면서, 같은법시행령 제157조 제1항에서 토지의 범위를 “지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다”라고 규정하고 같은조 제2항에서 건물의 범위를 “건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하는 것을 말한다”라고 규정하고 있다.

(3) 소득세법 제43조 제1항에서는 “공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다”라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 소득금액을 계산한다”라고 규정하였으며, 같은조 제3항에서 “거주자 1인과 그와 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자가 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하는 사업자(이하 “공동사업자”라 한다)중에 포함되어 있는 경우에는 당해 특수관계자의 소득금액은 그 지분 또는 손익분배의 비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 본다”라고 규정하고, 같은법시행령 제100조 제1항에서 특수관계자의 범위를 “거주자 1인과 생계를 같이 하는 동거가족으로서 배우자, 직계존속 및 직계비속과 그 배우자, 형제자매와 그 배우자”로 규정하고 있으며,

소득세법 제87조 제1항에서 “부동산임대소득, 사업소득, 산림소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)에 대하는 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 당해 공동사업을 경영하는 각 거주자의 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 배분한다”라고 규정하면서 같은법시행령 제150조 제1항에서 “공동사업에서 발생하는 소득금액의 결정 또는 경정은 당해 공동사업자중 그 지분 또는 손익분배의 비율이 가장 큰 사업자의 주소지 관할세무서장이 한다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인등 5인이 공동사업계약을 해지하고 개별사업으로 전환한 데 대하여 해지당시 보유부동산이었던 쟁점부동산을 매매용부동산으로 보고 공동사업을 폐지한 후 재고자산을 가사용등으로 사용한 것으로 하여 종합소득세를 과세한 반면,

청구인은 쟁점부동산이 임대용부동산이고 공동임대사업을 개별임대사업으로 전환하여 임대업을 계속 영위하고 있으며 재고자산을 가사용 등으로 사용하지 아니하였으므로 처분청의 처분이 부당하다는 주장인 바,

이 건의 쟁점은 쟁점부동산이 매매용부동산인지 또는 임대용부동산인지 여부와 재고자산을 가사용 등으로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

(2) 우선 처분청과 청구인이 제출한 자료를 바탕으로 이 건 과세경위에 대한 사실관계 등을 정리하면 다음과 같다.

(가) 청구인등 5인은 1990. 1. 25 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX번지에 소재하는 대지 1,994.2㎡, 지하 1층 및 지상 3층의 연립주택인 ○○맨션 제18동을 취득하였고, 1995. 9. 21 상기 ○○맨션 제18동을 철거하고 동 대지상에 쟁점상가부동산을 신축하기로 공동사업계약을 체결하면서 공사비는 임대보증금으로 지급하되 부족한 경우 각자가 출연하거나 일부를 분양하여 충당하기로 하고, 공동사업의 지분비율은 대지의 공유지분(△△△ 19.7％, ◇◇◇ 22.64％, ◎◎◎ 19.9％, ××× 19.03％, □□□18.73％)으로 하되 건물이 준공된 후 공사비 출연비율에 따라 조정하기로 합의하였다.

(나) 청구인등 5인은 1997. 5. 30 쟁점상가부동산 ‘○○○프라자’를 준공한 후 이를 62개 점포로 분할하여 구축물대장에 등재하고 1997. 7. 21 자신들의 지분비율에 따라 분할하여 개인명의로 소유권보존등기를 하였고, 쟁점상가부동산의 준공전에 분양된 24개의 점포에 대하여 1997. 8월부터 1997. 10월까지 분양받은 자에게 각각 소유권을 이전하였으며, 분양하지 아니한 점포 38개에 대하여는 1997. 5월부터 임대를 개시하여 오다가(1998. 12. 26까지 28개의 점포에 대하여 임대계약을 체결함), 1997. 12. 26 공동사업계약을 해지하고 등기 명의인별로 각각 사업하기로 함에 따라 1998. 1. 1 각인별 부동산임대업의 사업자등록을 하고 임대사업을 계속하여 이 건 심리일 현재까지 임대업을 영위하고 있다(공동사업의 해지당시 10개의 점포가 공실이었으나, 1999. 12. 31 현재 9개 점포에 대하여 임대계약을 체결하였으며, 1개 점포는 위치상의 이유로 임대가 되지 아니하여 건물이용자의 휴게실로 사용되고 있음).

(다) 청구인등 5인은 1997. 12. 31 쟁점부동산중 건물부분에 대하여 분양예정가액 6,804,042,523원을 공급가액으로 하고 공동사업장이 청구인등 5인에게 공급한 것으로 하여 세금계산서를 교부하였고, 1998. 5. 31 1997년 종합소득세를 신고함에 있어 24개 점포의 분양으로 인한 부동산매매업소득을 2,990,568,867원으로, 28개 점포의 임대로 인한 부동산임대소득을 △19,192,304원으로, 그리고 쟁점부동산의 분양예정가액14,055,236,753원을 총수입금액과 필요경비에 동일금액으로 각각 산입하여 소득금액을 0으로 하고 이들을 합계하여 공동사업장의 소득금액을 2,971,376,563원으로 계산한 후 이를 등기명의자별로 배분하여 청구인 □□□의 소득금액을 139,894,174원(4.71％)으로, 청구외 △△△의 소득금액을 2,126,619,586원(71.57％)으로, 청구외 ◇◇◇의 소득금액을 232,161,572원(7.81％)으로, 청구외 ◎◎◎의 소득금액을 477,825,510원(16.08％)으로, 청구외 ×××의 소득금액을 △5,124,279원(△0.17％)으로 신고하였다.

(라) ☆☆세무서장은 청구인등 5인이 신고한 공동사업장의 소득금액 2,971,376,563원에 청구인등 5인이 신고한 쟁점부동산의 필요경비 14,055,236,753원중 실제 공사원가인 9,723,519,442원만을 인정하고 필요경비 부인액 4,331,717,310원을 공동사업장의 소득금액에 합산함으로써 공동사업장 총소득금액을 7,303,093,873원으로 재계산하고, 이를 공동사업지분비율(청구인 □□□ 18.73％, 청구외 △△△ 19.7％, 청구외 ◇◇◇ 22.64％, 청구외 ◎◎◎ 19.9％, 청구외 ××× 19.03％)에 따라 청구외 □□□에게 1,367,869,505원, 청구외 △△△에게 1,438,709,516원, 청구외 ◇◇◇에게 1,653,420,480원, 청구외 ◎◎◎에게 1,453,315,705원, 청구외 ×××에게 1,389,778,667원을 배분한 후 청구인 □□□의 소득금액을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 2000. 6. 8 청구인 □□□에게 1997년도 귀속분 종합소득세 637,445,790원을 결정고지하였다.

(3) 처분청은 쟁점부동산을 매매용부동산으로 보아 이 건 과세하였고 청구인은 쟁점부동산이 임대용부동산이라는 주장인 바, 우선 쟁점부동산이 매매용인지 임대용인지에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 증빙으로 제출한 1995. 9. 21 작성된 공동사업계약서에 의하면 청구인등 5인은 건물신축공사를 ★★사업개발주식회사에 도급하기로 하고 공사비는 임대에 따른 보증금 등으로 지급하되 부족할 경우에는 공동사업자 각인이 출연하거나 건물 및 대지권의 일부를 분양하여 충당하기로 하였고, 건축이 완료된 부동산의 임대수익은 지분비율에 따라 배분하기로 한 사실이 확인된다.

(나) 청구인이 증빙으로 제출한 사업자등록증, 분양계약서, 등기부등본에 의하면 청구인등 5인은 1995. 10. 1 업태를 부동산으로 하고 종목을 매매 및 임대로 하여 사업자등록증을 교부받았고, 쟁점대상 부동산의 준공일인 1997. 5. 30 이전에 24개의 점포를 분양하여 분양금 9,519,475,160원을 공사대금 9,790,000,000원의 지급에 사용하였고, 그 후에는 추가적인 분양을 하지 아니하였으며, 공동사업 해지후인 1998. 1. 1 청구인등 5인의 명의로 각각 업태를 부동산으로, 종목을 임대로 하여 사업자등록을 하였다.

(다) 한편, 청구인이 증빙으로 제출한 임대계약서를 살펴보면 1997년 6월부터 공동사업해지 약정을 한 1997. 12. 26까지 28개 점포(쟁점부동산의 73％)에 대하여 임대계약을 체결하였고, 공동사업계약의 해지후 1998. 1. 1부터 1999. 12. 31까지 9개 점포를 추가로 임대하고 있는 사실이 확인되는 바(제104호로 등기되어 있는 1개 점포는 쟁점대상 부동산의 입주자가 공동휴게실로 사용중임),

비록 청구인등 5인이 쟁점부동산중 건물부분을 공동사업장으로부터 공급받은 것으로 하여 세금계산서를 교부받았고, 쟁점부동산의 분양예정가액을 총수입금액과 필요경비에 각각 동일금액으로 산입하여 공동사업장의 소득금액을 계산하고 이를 배분하여 1997년 소득금액을 신고하였으나, 위의 사실관계 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산이 매매용이 아니고 임대용부동산이라는 청구주장은 인정된다고 하겠다.

(4) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 부동산매매업의 매매용부동산에 관한 소득세법 제25조 제2항의 규정과 관련해석 등을 적용하여 종합소득세를 과세하였는 바, 이에 대하여 본다.

(가) 전시한 바와 같이 소득세법 제94조 제1호에서 토지와 건물의 양도로 인한 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하도록 규정하고 있고, 같은법 제19조 제1항 제6호 및 제12호와 같은법시행령 제34조에서는 주택신축판매업 또는 부동산매매업(한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말한다)에서 발생된 소득에 대하여 종합소득세를 과세하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제91조 제3항 제1호에서 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산을 재고자산인 상품의 범위에 포함하고 있는 점을 살펴볼 때

거주자가 토지와 건물을 양도하면 양도소득세가 과세되나 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 토지와 건물은 재고자산인 상품에 해당되고 이들 재고자산의 처분이익은 주택신축판매업 또는 부동산매매업의 사업소득에 해당되어 종합소득세가 과세되는 것이므로 처분청이 이 건 임대에 쓰이고 있는 쟁점부동산을 부동산매매업자가 매매용부동산을 매매한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 타당하지 않은 것으로 판단되고,

(나) 공동사업자가 임대용건물을 신축하여 임대사업에 공하다가 출자지분에 따라 단순히 분할등기하는 때에는 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며(통칙 24-9 같은 뜻), 임대용부동산은 공동사업기간 중에 양도하거나 공동사업을 해지한 후에 양도하거나 모두 동일한 양도소득세 과세대상이며 재고자산에 해당되지 아니하는 점을 고려할 때 임대용부동산인 쟁점부동산은 실제 양도시 양도소득세를 과세하는 것이 정당하며, 처분청이 임대에 사용되고 있는 쟁점부동산에 대하여 부동산매매업자의 재고자산에 관한 해석 등을 적용하여 과세한 것은 부동산의 이용실태를 오해한 데서 비롯된 것으로 판단되며,

(다) 공동사업에 참여한 조합원이 자기지분을 조합의 현물자산으로 반환받거나, 공동사업을 해지하고 공동사업자 각인이 자기소유 부동산을 원래대로 환원하는 경우 양도로 보지 아니하는(재경원 재산 46014-302, 1997. 8. 30 같은 뜻) 점을 고려하면 이 사건과 같이 공동사업구성원이 구성원별로 분할등기된 쟁점부동산을 공동으로 임대하다 공동사업계약을 해지하고 등기명의인별로 자기소유부동산의 임대와 관련된 권리의무를 포괄적으로 승계하여 단독 임대사업으로 전환한 경우 동 쟁점부동산을 처분하여 수입이 발생되거나 소득의 실현 또는 과세의 계기가 있었다고 인정하기 어렵다 할 것이고, 처분청의 주장과 같이 재고자산을 가사용 등으로 사용하였다고 보는 것은 사실관계와 부합되지 아니한다.

(5) 이상에서 살펴본 바와 같이 ① 쟁점부동산은 공동사업 해지당시 매매용부동산이 아니고 임대에 사용되고 있었거나 임대목적으로 보유하는 부동산이었으며 이 건 심리일 현재까지에도 대부분 임대에 공하고 있고, ② 관련법령에서 임대용부동산의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하고 매매용부동산에 대하여는 종합소득세가 과세되도록 과세체계를 달리하여 규정하고 있으며, ③ 청구인등 5인은 쟁점부동산을 준공과 동시에 지분별로 분할하여 원시취득 등기하였고 공동임대사업에 공하다가 개별임대사업으로 전환하여 계속 임대사업을 영위하였으므로 사업을 폐지하고 재고자산을 가사용 등에 사용한 것으로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점부동산을 매매용부동산으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

(6) 한편, 청구인은 처분청의 부과처분이 위법ㆍ부당하다고 주장하며 부과처분의 전부를 취소하여야 한다고 주장하고 있으나,

청구인등 5인이 공동사업계약을 체결하고 지분비율을 정하여 공동사업자등록을 한 후 공동사업을 영위하였으므로 전시한 소득세법 제43조의 규정 등에 비추어 공동사업장의 소득금액을 신고된 지분비율에 따라 공동사업자 각인에게 배분하여 종합소득금액을 신고하였어야 함에도 청구인들은 쟁점상가부동산의 분양 및 임대소득 2,971,376,563원(이하 “신고소득”이라 한다)을 등기상의 명의인을 기준으로 배분하여 신고하였는 바,

☆☆세무서장이 신고소득을 공동사업 지분비율에 따라 청구인과 청구외 4인에게 배분하고 청구인 □□□의 소득금액을 처분청에 통보함에 따라 처분청이 이에 근거하여 청구인이 당초 분양 및 임대와 관련하여 416,644,656원의 종합소득금액을 적게 신고한 것으로 하여 과세한 처분은 적법한 처분이며 이 부분 청구인의 주장은 이유가 없다고 하겠다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.