쟁점토지 매도로 인한 소득이 양도소득인지 아니면 사업소득인지 (쟁점1 관련)

OOO세무서장이 2012.2.2. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 경기도 OOO 소재 전 2,347㎡, 같은 리 277-3 소재 전 2,845㎡, 같은 리 277-9 소재 잡종지 1,147㎡, 같은 리 277-10 소재 전 218㎡, 같은 리 277 소재 잡종지 463㎡, 같은 리 278-7 소재 임야 57㎡, 같은 리 산64-5 소재 도로 893㎡, 같은 리 산64-8 소재 임야 4,287㎡, 8필지 합계 12,257㎡의 양도에 따른 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 하되, 안OOO에게 지출된 쟁점토지 취득계약 관련 소개비 OOO원, 이자비용 OOO원, 감정평가비 OOO원, 근저당설정등기비용 OOO원 중 청구인의 지분에 해당하는 부분은 이를 필요경비에 산입하는 것으로 하여그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.12.10. 및 2004.3.18. 홍OOO와 함께 취득한 경기도 OOO 소재 전 2,347㎡, 같은 리 277-3 소재 전 2,845㎡, 같은 리 277-9 소재 잡종지 1,147㎡, 같은 리 277-10 소재 전 218㎡, 같은 리 277 소재 잡종지 463㎡, 같은 리 278-7 소재 임야 57㎡, 같은 리 산64-5 소재 도로 893㎡, 같은 리 산64-8 소재 임야 4,287㎡, 8필지 합계 12,257㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.12.29. 양도하고, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 2006.2.2. 청구인 지분에 대하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 청구인과 홍OOO에 대한 세무조사 결과, 청구인과 홍OOO가 쟁점토지의 양도가액을 과소신고한 것으로 보고 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인의 지분에 대하여 2012.2.2. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여2012.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인은 당초 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 양도소득세를 신고·납부하였으나, 이는 신고 당시 착오에 의한 것이었고, 쟁점토지 취득시부터 음식점 부지와 야적장용 부지로 개발하여 판매할 목적을 가지고 개발하여 양도하였으므로 사업소득(부동산매매업)으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다.

청구인이 부동산매매를 목적으로 쟁점토지를 개발한 사실은 사업추진 일정표, 사업계획서, 인허가 수수료 견적서, 인허가 공과금 내역, 개발행위허가증 등의 서류로서 확인된다.

(2) (주위적 청구) 종합소득금액 산정시, 쟁점토지를 취득하여 양도할 때까지 소요된 소개비로서 2003.12.16. 안OOO에게 지출된 쟁점토지 취득계약 관련 소개비 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다), 2004.3.25. 이OOO, 권OOO에게 지출된 취득계약 관련 소개비 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 한다) 및 2005.11.30. 강OOO에게 지출된 쟁점토지 양도계약 관련 소개비 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 한다) 및 이자비용 OOO원, 감정평가비 OOO원, 근저당설정등기비용 OOO원(이하 이자비용, 감정평가비, 근저당설정등기비용 합계 OOO원을 “쟁점④비용”이라 한다)을 반영하여 종합소득세를 결정·부과하여야 한다.

(3) (예비적 청구) 청구인에게 양도소득세를 부과하더라도 취득 및 양도시 소개비로 지출된 쟁점①비용, 쟁점②비용, 쟁점③비용, 합계 OOO원은 필요경비로 공제되어야 하는바, 처분청에서 청구인이 누락한 양도가액을 밝혀 추징하였다면, 이에 상응하여 청구인이 주장하는 필요경비를 적극적으로 확인하여 이를 조세 부과에 반영하는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 청구인은 당초 양도소득세로 신고·납부하였고 부동산 매매업으로 사업자등록도 하지 않았으며, 거래행태로 보면 토지를 구입 후 1회 양도한 것으로 일부 토지를 개발하였다 하더라도 양도를 한 행위가 계속성과 반복성이 없는 일회성의 일시적, 비반복적 행위이므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) (주위적 청구) 청구인은 취득과 관련한 소개비라고 주장하며 쟁점①비용 OOO원을 안OOO에게, 쟁점②비용 OOO원을 이OOO에게 OOO원, 권OOO에게 OOO원으로 지급하였다고 주장하나, 그 지급내용은 있지만 쟁점토지의 취득계약서에는 서이천공인중개사 이OOO 외에 명시된 바 없어 쟁점토지와 관련된 취득계약 소개비인지가 확인되지 않는다.

또한, 강OOO에게 지급하였다는 쟁점③비용 OOO원에 대하여 공동소유자 홍OOO의 계좌출금 전표를 증빙으로 제출하였으나, 자기앞수표 OOO원은 실수령자를 확인할 수 없고, 나머지 OOO원도 강OOO의 계좌로 송금한 증빙이 없으며, 강OOO에게 유선으로 확인한바, 전혀 그런 사실이 없다고 진술하고 있는 것으로 보아 쟁점토지와 관련된 비용이라 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점토지의 양도에 따른 소득이 양도소득인지 사업소득(부동산매매업)인지 여부

② (주위적 청구) 쟁점토지의 취득 및 양도 과정에서 지출된 비용을 종합소득세 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

③ (예비적 청구) 양도소득세 부과시, 쟁점토지의 취득 및 양도 과정에서 지출된 소개비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 음식점 부지와 야적장용 부지로 개발하여 판매할 목적으로 쟁점토지를 취득하여 이를 개발·양도하였으므로 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 주장하면서, OOO측량설계공사와 체결한 설계용역계약서(2003년 12월), OOO측량설계공사 작성의 인허가에 대한 수수료 및 공과금 견적서(2003.12.8.), OOO시장이 발급한 청구인의 개발행위허가증(2004.2.7.), 산지전용허가증(2004.2.10.) 및 홍OOO의 개발행위허가증(2004.5.21.), 토지이용계획확인서, 토지대장(2003.11.24.), 공사계획 도면 및 현황실측도, 토지이용계획확인 도면 및 용지도면 등을 제출하였다.

(나) 처분청은 청구인이 당초 양도소득세로 신고·납부하였고 부동산매매업으로 사업자등록도 하지 않았으며, 거래행태로 보면 계속성과 반복성이 없어 양도소득에 해당한다는 의견으로서, 청구인의 양도소득세 신고 내역, 사업자등록 내역, 홍OOO에 대한 양도소득세 조사종결 보고서(2011년 10월) 등을 제출하였다.

(다) 구 「소득세법」(2005.12.31, 법률 제7837호로 일부개정되기 전의 것. 이하 같다) 제19조 제1항 제12호에서는 사업소득은 당해연도에 발생한 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제94조 제1항 제1호에서는양도소득은 당해연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다고 규정하고 있다.

(라)위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

1) 청구인과 홍OOO는 2003.12.10. 및 2004.3.18. 취득한 쟁점토지에 관하여 ‘초지리 사업추진 일정표’, ‘사업계획서’ 등을 작성하고, 아래 <표1>과 같은 행위를 한 후 2005.12.29. 양도한 것으로 나타나고, 처분청은 홍OOO가 제기한 이의신청(2011.11.29.)에서 청구인과 홍OOO가 쟁점토지의 개발비용으로 지출하였다는 OOO원 중 홍OOO의 지분만큼은 필요경비로 인정할 수 있다는 의견을 제출한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OO OO

2) 쟁점토지 외에 청구인의 연도별 부동산 취득 및 양도 내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다.

OOOOOOOOOO OOO OO O OO OO

3) 청구인의 사업자등록 내역은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

OOOOOOOOOO OOO OO OO

4) 살피건대, 처분청은 청구인이 당초 양도소득세로 신고·납부하였고, 부동산 매매업으로 사업자등록도 하지 않았으며, 거래행태로 보면 일시적, 비반복적 행위이므로 양도소득으로 과세한 당초 처분이 정당하다는 의견인바, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것으로(조심 2010중3568, 2011.1.20. 참조),

청구인과 홍OOO가 2003.12.10. 및 2004.3.18. 쟁점토지를 취득한 후 개발행위허가를 신청하고 관련 기관으로부터 허가를 얻어 2005년 양도한 점, 청구인이 2003년, 2008년 부동산과 관련하여 임대사업, 부동산컨설팅 사업자 등록을 한 점, 쟁점토지를 포함한 청구인의 부동산 거래내역상으로 쟁점토지 양도기간을 전후로 24필지의 토지를 취득하거나 양도한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보면, 청구인의 쟁점토지 양도는 수익을 목적으로 하고 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 소개비로 지출된 쟁점①비용, 쟁점②비용 및 쟁점③비용 및 쟁점④비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며, 쟁점①비용과 관련하여 2003.12.16. OOO농협계좌에서 안OOO에게 OOO원이 지급된 계좌이체 내역, 안OOO이 청구인에게 보낸 내용증명(2008.12.12.), 박OOO의 확인서(2008.12.11.)를, 쟁점②비용과 관련하여 2004.3.25. 이OOO에게 OOO원, 권OOO에게 OOO원이 무통장입금된 것으로 나타나는 OOO의 무통장입금 확인증 각 1매를, 쟁점③비용과 관련하여 강OOO에게 지급하였다는 자기앞수표 23매OOO의 수표번호 및 부동산랜드 공인중개사사무소 소장으로 나타나는 강OOO의 명함 1부를, 쟁점④비용과 관련하여 통장 사본 및 주식회사 OOO감정평가법인과 법무사 강OOO이 발행한 간이영수증 등을 제출하였다.

(나) 처분청은 쟁점①비용 및 쟁점②비용과 관련하여, 쟁점토지 취득시 부동산매매계약서상 중개업자란에 안OOO, 이OOO, 권OOO이 나타나지 않고, 쟁점③비용과 관련하여 강OOO의 수령사실을 확인할 수 없으므로 각각 소개비로 인정할 수 없다는 의견이다.

(다) 구 「소득세법」 제27조 제1항에서는 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

(라) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

1) 쟁점①비용에 관하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지 취득시 부동산매매계약서상의 중개인으로 안OOO이 나타나지 아니하므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 주식회사 OOO개발의 대표이사 안OOO이 청구인에게 보낸 내용증명(2008.12.12.), 박OOO의 확인서(2008.12.11.)에 의하면, 안OOO이 청구인에게 쟁점토지의 매도금액에서 매수금액, 형질변경비용 등을 제외한 나머지의 30%를 주식회사 OOO개발에 수고비조로 지급한다는 약정에 따라 금원의 지급을 요구한 것으로 나타나는 점, 2003.12.16. OOO계좌에서 안OOO에게 OOO원이 지급된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보면, 안OOO은 쟁점토지의 개발과 관련된 것으로 보이므로 쟁점①비용은 청구인의 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 금액으로 판단된다.

2) 쟁점②비용에 관하여 살피건대, 청구인이 제출한 금융증빙에 의하면 청구인으로부터 2004.3.26. 이OOO에게 OOO원, 권OOO에게 OOO원이 무통장입금된 것으로 나타나나, 쟁점토지 취득시의 부동산매매계약서 중 2003.12.10.자 매매계약서상 중개업자란에는 OOO공인중개사사무소 대표 이OOO, 2004.3.18.자 매매계약서상 중개업자는 공란으로 기재되어 이OOO·권OOO이 나타나지 아니하여, 쟁점②비용은 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

3) 쟁점③비용에 관하여 살피건대, 청구인이 제출한 자기앞수표 23매에 대하여 우리 원이 실시한 금융조회결과, 자기앞수표 중 강OOO이 총 4,OOO원의 자기앞수표에 대하여 배서인으로 나타나나, 쟁점토지 양도시 전속중개계약서(2005.11.15.)의 중개업자는 OOO부동산랜드 이OOO로 기재되어 강OOO이 나타나지 아니하여, 쟁점③비용은 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4) 쟁점④비용에 관하여 살피건대, 청구인은 부동산매매업을 영위한 것으로 인정되고, 청구인 및 홍OOO의 통장 사본이나 주식회사 OOO감정평가법인과 법무사 강OOO이 발행한 간이영수증에 의하면 이자비용, 감정평가비용, 근저당권설정등기비용이 지급된 것으로 나타나므로, 이에 소요된 비용은 필요경비에 산입되어야 할 것으로 판단된다.

(3) 쟁점③은 쟁점①에서 인용결정되었으므로 심리의 실익이 없어 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례