[청구번호]조심 2015중4086 (2015. 11. 19.)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]쟁점토지의 양수자인 ＊＊＊가 제시한 매매계약서는 매매대상 부동산의 범위가 쟁점토지와 다르게 기재되어 있고, 그 매매대상 부동산에는 매매계약일인 2004.9.23.에는 존재하지 아니하는 쟁점외토지에서 2004.11.1. 분할되어 ???에게 양도된 토지 중 일부가 포함되어 있어 소급작성된 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 과세근거로 한 ＊＊＊가 제시한 매매계약서는 신빙성이 부족해 보이므로 청구인이 제시한 매매계약서 등을 토대로 매매대금의 귀속 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정처분으로 증액된 세액의 범위를 한도로 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조 / 국세기본법 제14조 / 국세기본법 제22조의2

[참조결정]조심2009서2942

OOO세무서장이 2015.5.11. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 제출한 매매계약서상의 매매금액의 실제 수령여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 경정·고지한 세액 OOO한도로 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1994년 10월 OOO3,967㎡를 OOO취득한 후, 2002.12.3. 같은 곳 OOO1,818㎡로 분할하여 이를 같은 곳 OOO전 1,375㎡(이하 ‘쟁점외토지’라 한다)와 교환하였으며, 2004.11.1. 같은 곳 OOO1,669㎡, 같은 곳 OOO395㎡ 및 같은 곳 OOO85㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할한 후, 2004.12.2. 이를 양도하고, 쟁점토지의 양도가액을 OOO만원, 취득가액을 OOO만원으로 하여 2005년 2월 실가로 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 당시 쟁점토지의 양수인(OOO)이 2014년 쟁점토지를 양도하고 실가 신고한 내용(취득가액 OOO만원)과 상이(과세자료통보)하여 조사한바, 쟁점토지를 양도할 당시 OOO만원에 계약한 매매계약서가 있고 대금 지급내역이 확인되고, 조사과정에서 청구인은 2004년 쟁점토지를 실제 OOO만원에 양도한 것이 사실이나 다운계약서를 작성하여 양도소득세를 과소 신고하였다고 인정함에 따라 양도가액을 OOO만원으로 경정하여 2015.5.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2004.12.1. 쟁점토지 및 쟁점외토지를 공인중개사인 OOO에게 일괄하여 OOO만원에 양도하였고, OOO이 쟁점토지와 쟁점외토지를 미등기양도한 것이므로 일괄양도금액 OOO만원에 대하여 「소득세법」 제100조에 따라 쟁점토지를 양도할 당시 기준시가로 안분하여야 한다.

청구인이 일괄양도한 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매계약서를 보면, 매매가액을 OOO만원으로 계약한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 필지별 실지거래가액이 구분되어 있지 아니하며, 양도 당시 쟁점외토지는 지목이 전으로 쟁점토지인 임야보다 기준시가가 더 높다는 사실을 알고 있었고, 이를 반영하여 일괄양도가액을 평당 OOO 정도로 산정하여 1,067평에 곱하여 총 OOO만원으로 양도한 것이지 쟁점토지 및 쟁점외토지의 단가를 동일하게 평가하여 양도한 것은 아니며, 처분청에 제출한 확인서에도 총매매가액을 면적으로 나눈 평당 OOO을 기준으로 진술한 것에 불과하며 그 가액도 처분청이 경정한 금액과 일치하지 아니하다.

조세심판례(조심 2009서2942, 2009.10.12. 등)에서도 해당토지를 각 필지별 가치의 우열을 구분하여 특정한 거래가액을 정한 것이라면 해당토지의 각 필지별 실지양도가액은 전체 실지거래가액을 양도 당시 기준시가에 의하여 안분계산해야 한다고 결정하였고, 대법원도 실지거래가액이 밝혀지지 아니하는 경우에는 그 거래가액을 다른 거래를 유추하여 인정하거나 억지로 이를 추정하는 것은 허용되지 아니한다고 판결하고 있는바, 객관적인 자료가 아닌 임의로 판단하여 산정한 확인서상의 OOO만원을 실지거래가액에 해당한다고 볼 수 없다.

쟁점토지와 쟁점외토지의 일괄 양도가액은 각 필지별 감정가액 등 객관적인 가액은 확인되지 아니하고, 개별공시지가는 각 필지별로 상이할 뿐 아니라 편차가 크게 나타나는바, 쟁점토지를 포함한 전체토지의 평당 토지가액이 동일하다고 보아 양도가액을 산정하는 것은 타당하지 아니하므로 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액은 필지별 기준시가 비율로 안분 계산한 OOO으로 산정하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 실제 양수자인 공인중개사 OOO이 쟁점토지를 미등기양도할 목적으로 취득한 사실을 숨기기 위하여 양도가액을 과소신고해 달라고 수 차례 부탁하였고 OOO의 제안에 따르지 않으면 토지를 매매하기 힘들어 거절하지 못하고 과소신고한 것은 사실이나 청구인이 쟁점토지 인근에서 거주하면서 쟁점토지를 8년 이상 자경하였으므로 「조세특례제한법」상 자경농지에 대한 감면규정을 적용하여 양도소득세를 감면하여야 한다.

쟁점토지는 공부상 지목은 임야이나 청구인이 쟁점토지에서 옥수수, 감자, 고추, 상추 등 작물을 직접 경작하여 쟁점토지는 실제로 전으로 사용된 농지에 해당하며, 이러한 사실은 청구인의 농지원부와 OOO의 1995년 및 2000년 항공사진 등에 의하여 확인된다.

청구인은 쟁점토지를 취득한 1994년부터 2004년 양도할 때까지 쟁점토지 소재지에서 불과 2㎞ 떨어진 곳에서 거주하면서 8년 이상 농지를 직접 경작하였고, 쟁점토지를 취득하기 13년 전인 1981년부터 계속하여 쟁점토지 소재지에서 거주하면서 농사를 지었던바, 청구인은 젊은 시절부터 쟁점토지 소재지에서 농지를 경작하던 중 교회 지인의 소개로 쟁점토지를 취득하여 옥수수, 감자 등 밭작물을 재배하여 교인들에게 나누어 주거나 친인척, 주변 지인들에게 팔아 생계를 유지하는 등 다른 직업 없이 쟁점토지를 주도적으로 경작하였고, 쟁점토지를 경작하면서 필요시마다 인근 시장이나 종묘사 등에서 모종, 씨앗, 농기구 등을 구입하였으며, 일부 구매내역과 인근 주민 확인서 외에는 달리 제출할 것이 없으나 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경한 것은 사실이므로 8년 자경을 인정하여 양도소득세를 감면하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지를 양도할 당시 양수인(OOO)이 2014년 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고함에 따라 통보된 과세자료를 보면, OOO만원에 계약한 매매계약서가 있고 대금지급 내역이 확인되며, 조사과정에서 청구인은 일괄양도에 대한 어떠한 언급도 없었고 2004년 귀속 양도소득세를 과소신고한 사실을 확인서를 통해 인정하였다.

청구인은 2004년 12월 쟁점토지 및 쟁점외토지를 공인중개사 OOO에게 OOO만원에 일괄양도하였다고 주장하나, 양도계약서 외에는 별다른 증빙서류가 없고, 실제 등기부등본상 쟁점토지는 2004.12.4., 쟁점외토지는 2005.3.2. 양도되었으며, 청구인이 양도소득세를 신고한 것으로 확인되어 일괄 양도했다는 주장은 인정하기 어렵다.

(2) 쟁점토지가 「조세특례제한법」 제69조 및 같은 법 시행령 제66조에 의한 자경농지에 해당된다는 청구는 「국세기본법」 제45조의2의 경정청구기한이 경과하였고, 「국세기본법」 제55조에 따른 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못한 경우에 해당하지 아니하여 청구대상이 아니라고 본다.

청구인이 8년 자경에 대한 증빙서류로 위성사진, 농지원부, 영농자재구매내역, 인근주민 인우보증서를 첨부하였으나, 단순 위성사진, 농지원부, 2002년 비료 1포대 구매내역을 가지고 8년 자경요건을 충족했다고 보기는 어렵고, 인우보증서 또한 보증인들의 주민등록등·초본상 주소이력을 보면 OOO을 제외하고는 대부분 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간 동안 인근에 주소를 둔 기간이 짧거나 거의 없어 신빙성이 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지와 쟁점외토지를 OOO에게 일괄양도한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지에서 8년 이상 자경하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제100조[양도차익의 산정] ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

제22조의2[경정 등의 효력] ① 세법에 따라 당초 확정된 세액을 증가시키는 경정(更正)은 당초 확정된 세액에 관한 이 법 또는 세법에서 규정하는 권리·의무관계에 영향을 미치지 아니한다.

② 세법에 따라 당초 확정된 세액을 감소시키는 경정은 그 경정으로 감소되는 세액 외의 세액에 관한 이 법 또는 세법에서 규정하는 권리·의무관계에 영향을 미치지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 매매계약서와 처분청이 제시한 매매계약서 내용은 아래와 같다.

(나) 청구인이 2005.2.10. 신고한 양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하면, 쟁점토지 중 OOO1,669㎡는 OOO에게, OOO에게 총 OOO만원에 양도한 것으로 실가신고한 것으로 나타난다.

(다) 등기부등본에 의하면, 쟁점외토지에서 2004.11.1. 분할된 OOO2005.4.22. OOO명의로 소유권이전되었고, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 소유권 등 변동 내역은 아래와 같다.

(라) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점외토지를 일괄 양도하였으므로 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 안분하여야 한다고 주장하면서, 청구인이 양수자인 OOO과 작성한 매매계약서를 제출하였다.

(마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양수자인 OOO가 제출한 매매계약서상의 매매가액을 청구인이 인정하였다고 보아 이를 양도가액으로 하여 과세하였으나, 쟁점토지 양수자 OOO가 제출한 매매계약서는 매매대상 부동산의 범위가 쟁점토지와 다르게 작성되어 있고, 매매계약서 상에 기재된 매매대상 부동산은 2004.11.1. 분할된 지번으로 매매계약일인 2004.9.23.에는 존재하지 아니하여 소급작성된 것으로 보이는 점, OOO가 제출한 매매계약서상 매매대상 부동산의 범위에는 쟁점외토지에서 2004.11.1. 분할되어 OOO에게 양도된 OOO중 일부가 포함되어 있는 점, OOO가 제출한 매매계약서와 영수증에는 OOO이 매도인의 대리인으로 날인하고 매매대금을 영수한 것으로 되어 있는 점으로 보아 OOO가 쟁점토지를 취득하고 지급한 매매대금이 청구인에게 지급되었는지 객관적으로 확인되지 아니하여 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 OOO에게 일괄하여 양도하였다는 주장을 배제하기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄양도하였는지와 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금의 수령여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 경정·고지한 세액OOO을 한도로 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청은 8년 자경에 대한 경정청구기간이 경과하여 불복대상이 아니라는 의견이나, 청구인은 처분청의 증액경정처분에 대하여 불복하면서 쟁점토지의 자경여부를 다툴 수 있으므로, 청구인이 쟁점토지에서 8년 이상 자경하였다고 주장하면서, 항공사진, 농지원부, 주민등록초본, 농자재 구매내역 및 주민 확인서 등 증빙서류를 제시하였다.

1) 청구인의 농지원부(2002.11.4. 최초작성, 2015.7.2. 출력)에는 쟁점토지 중 OOO1,669㎡에 대하여 실제 및 공부상 지목은 공란이며, 주재배작물도 공란, 경작구분은 자경으로 되어 있다.

2) OOO에서 1995년 6월 및 2000년 5월 촬영한 OOO일원의 항공사진을 제시하고 있다.

3) 청구인의 주민등록 초본에 의하면, 청구인은 1982.6.26. OOO에 전입하여 2012.11.20.까지 거주하였고, 2012.11.20. OOO으로 전출한 것으로 나타난다.

4) 쟁점토지 경작에 대한 인근주민의 확인서(2015.6.3.)에서 OOO은 청구인이 쟁점토지를 구입하고 다음 해부터 밭으로 개간하여 농작물을 경작하고 한 마을에서 지켜보면서 대단한 분이라고 생각하였다고 진술하였고, OOO청구인이 쟁점토지를 개간하여 직접농사를 지었으며, 매매시까지 매년 농사를 지었다고 보증하였으며, OOO청구인이 쟁점토지 소재지에서 약 10년간 직접 농사를 지으면서 농약, 제초제, 화학비료를 사용하지 않고 유기농 재배를 하였다고 확인하였다.

5) OOO매출내역에는 청구인이 2002.8.19. 요소비료 OOO상당을 구입한 것으로 되어 있다.

(나) 청구인의 사업이력 및 근로소득 내역을 보면, 1994～2004년 기간 중 1996.6.30. 경기도 구리시에서 비주거용건물 임대업을 영위한 것으로 나타나며, 근로소득은 1997년부터 2002년까지 OOO으로부터 OOO만원의 총급여를 수령한 것으로 나타난다.

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청의 경정처분을 이유로 불복청구를 하면서 당해 경정처분이 있기 전의 확정행위(신고 또는 결정)의 하자에 대하여도 그 경정처분으로 증액된 세액의 범위 내에서 다툴 수 있다 할 것인바, 청구인이 관련 증빙자료를 제시하면서 쟁점토지를 8년 이상 자경하였다고 주장하고 있으나, 「조세특례제한법」 제69조는 자경농민에게 예외적으로 양도소득세를 부과하지 아니하도록 조세정책상 특혜를 주는 규정으로서 감면요건을 엄격하게 적용하여야 하므로 양도소득세를 감면받기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 쟁점토지가 양도 당시 농지로서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 8년 이상 직접 경작한 사실을 입증하여야 할 것임에도, 청구인은 쟁점토지 보유기간 중 1997년～2002년 기간 동안 OOO으로부터 근로소득을 지급받은 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경하였다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구 주장은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.