국심2005부3798 (2006.06.07)

양도

기각

실지거래가액에 의한 양도차익이 미확인되므로 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하였다 볼 수도 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OO도 OOO OOO OOO OOOOO번지 전 74㎡,같은 리 OOOOO번지 답 73㎡, 같은 리 OOOOO번지 전 240/860㎡, 같은 리 OOOOO0번지 전 593/725㎡(합계 4필지 980㎡ 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.6.11. 정OO에게 양도하고 이에 따른 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(양도가액 121,364,000원, 취득가액 23,001,600원)로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2005.4.4. 청구인에게 2004년귀속 양도소득세 18,287,740원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.6.15 이의신청을 거쳐 2005. 10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 취득가액과 관련하여 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 군부대 이전설 및 거품현상으로 전반적으로 가액이 높았던 것이고, 개별공시지가가 시세보다 항상 후행하는 관례와는 반대로 토지가액은 낮아지고 개별공시지가는 높아지는 경우이며, 취득세 및 등록세 부과현황서에도 취득가액이 나타나며, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 노OO이 확인한 매매계약서 및 노OO이 처분청의 질의에 대한 답변내용을 볼 때 취득가액 240백만원은 정당하다.

(2) 쟁점토지의 양도가액과 관련하여 청구인소유 쟁점토지 및 노OO 소유 토지를 함께 매입한 정OO이 총 매매대금 338백만원(청구인 소유인 쟁점토지에 대한 양도가액이 명시되어 있지 않으나 기준시가에 의하여안분하는 경우 191,247,113원임)에 실지거래하였음 확인하고 있고, 금융거래내역에 의하여 동 내용이 확인되며, 쟁점토지 매매계약서상에는 상기 OOOOO번지가 여러 필지 매매관계로 기재누락 되었으나 정OO에게 양도한 전체 면적이 1,732㎡로서 쟁점토지와 함께 양도한 4필지의 등기부등본상 전체면적과 동일한 점을 감안할 때 양도가액은 사실인 것으로 나타난다.

(3) 위와 같이 쟁점토지의 취득가액과 양도가액의 실지거래가액이 확인되고, 쟁점토지를 손해를 보고 양도하였으므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 노OO의 아들 노OO에게 빌려준 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하였다고 주장하면서 분실로 인하여 재작성한 매매계약서상에는 매매대금 240백만원을 1997.6.7 지불한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지의 매매대금을 갈음한다는 내용이 기재되어 있지 않고 또한 청구인의 노OO에 대한 채권금액이 실제 얼마인지 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 않고 있고, 청구인이 채권확보를 위해 쟁점토지에 대한 근저당을 설정한 금액은 340백만원으로 매매계약서상 매매금액 240백만원과 많은 차이가 있어 신빙성이 없다.

(2) 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 매매계약서상에는 매도물건지중 OO도 파주시 법원읍 가야리 OOOOO번지 전 860㎡ 1필지가 누락되어 있고, 매매계약서 작성일이 기재되어 있지 않아 매매계약서의 진실성이 의문시되며, 취득시 기준시가보다 양도시 기준시가가 4배이상 상승한 쟁점토지를 특별한 이유없이 손해를 보고 매도하였다는 주장은 신뢰하기 어렵다.

(3) 따라서, 청구인이 쟁점토지를 손해를 보고 매도하였다는 증빙으로 제출한 매매계약서는 신뢰하기 어려우므로 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 하지 않아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지를 양도하고 무신고함에 따라 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

(2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구인이 제시한 매매계약서 및 등기부등본에 의하면,

청구인은 1997.9.18 쟁점토지인 OO도 파주시 법원읍 가야리 OOOOO번지 전 240/860㎡, 같은 리 OOOOO번지 전 74㎡, 같은 리 OOOOO번지 답 73㎡, 같은 리 OOOOO0번지 전 593/725㎡(합계 4필지 980㎡)를 노OO으로부터 240,000,000원에 취득(등기원인일은 1997.6.7)하였고, 2004.6.11 청구인이 소유한 쟁점토지 980㎡와 노OO이 소유한 토지 752㎡(OO도 파주시 법원읍 가야리 OOOOO 전 620/860㎡ 및 같은 리 OOOOO0 전 132/725㎡) 합계 1,732㎡를 정OO에게 338,000,000원에 양도(등기원인일은 2004.5.10)하였다.

(나) 쟁점토지의 등기부등본에 나타난 근저당설정내역을 살펴보면,

청구인은 쟁점토지 980㎡를 노OO으로부터 소유권을 이전(1997.9.18)받기 전인 1996.3.21 노OO을 채무자로 하고, 채권최고액을 340백만원으로 하는 근저당권을 설정하였고, 쟁점토지를 정OO에게 양도(2004.6.11)하기 전 2004.6.3 근정당권을 해지한 것으로 나타나고, 또한, OO은행은 2004.6.30 청구인 및 노OO으로부터 취득한 쟁점토지 번지상의 전체면적 1,732㎡에 대하여 정OO을 채무자로 하여 채권최고액 325백만원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점토지 취득가액에 대한 증빙으로 제시한 매매계약서 내용은 다음과 같다.

- 부동산 표시, OOOOO, OOOOO0, OOOOO

- 지목 및 면적 : 전 980㎡

- 매매대금 240백만원을 잔금으로 하여 1997.6.7 지불하는 것으로 되어 있음

- 특약사항에 ‘계약서 원본 분실로 재작성함’이라고 되어 있음

- 작성일 : 1997.6.7

- 계약당사자 : 매도인 노OO, 매수인 윤OO(청구인)

(라) 청구인이 빌려준 자금의 출처근거로 제시한 자립예탁금거래내역명세표(계좌번호: 821038-OOOOOOOOO)의 내역은 다음과 같다

(단위 : 원)

(마) 청구인이 쟁점토지와 노OO 소유 토지의 양도가액에 대한 증빙으로 제시한 매매계약서 내용은 다음과 같다.

- 소재지 : OO도 파주시 법원읍 가야리 OOOOO0, OOOOO, OOOOO

- 지 목 : 현 주거지역 - 면 적 : 1,732㎡

- 매매대금 : 338백만원, 계약금 40백만원

2004.6.8 잔금 298백만원을 지불하는 것으로 되어 있음

- 계약서 작성일자 및 부동산중개업자 인적사항은 기재되어 있지 않음

- 계약당사자 : 매도인 윤OO,노OO, 매수인 정OO

(바) 청구인이 쟁점토지와 노OO 소유 토지를 양도한 대가로 수령한 338백만원에 대한근거로 제시한 자립예탁금거래내역명세표(계좌번호: 821038-OOOOOOOOO)의 내역은 다음과 같다.

- 27백만원은 청구인이 채무변제 및 개인용도로 지출하였다고 주장하고 있다.

(사) 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도와 관련하여 노OO 및 정OO을 조사한 내용을 살펴보면

노OO의 진술서 내용에 의하면, 청구인 윤OO에 대한 총채무금액이 340백만원이고, 부동산 매매대금조로 돈을 받은 사실이 없으며, 땅을 전부 처분하여도 총채무를 갚을 수 없어 청구인이 나머지 대금을 포기하는 조건으로 땅 매매에 동의하였다고 진술한 것으로 나타나고, 정OO의 진술서 내용에 의하면, 매매대금이 338백만원이고 잔금은 수표로, 계약금은 계좌이체로 지급하였으며, LG공인중개사사무소를 통하여 거래하였다고 진술한 것으로 나타난다.

(아) 쟁점토지의 기준시가 변동추이는 다음과 같다.

(원/㎡)

(자) 청구인이 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 제출한 취득세·등록세 부과현황서 내용은 다음과 같고, 쟁점토지 번지중 과세물건 번지에 포함되는 번지에 대한 구체적인 내용은 확인되지 아니하다.

- 과세물건 : 가야리 OOOOO 전 240㎡ 외 2

- 과세표준 : 239,760,000원 - 취득일 : 1997.7.30

- 등록세 : 7,192,800원, 지방교육세 : 1,438,560원

취득세 : 5,754,240원 농어촌특별세 : 527,470원

(차) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였고, 김해세무서에서 노OO이 양도한 OO도 파주시 법원읍 가야리 OOOOO 전 620/860㎡ 및 같은 리 OOOOO0 전 132/725㎡에 대하여는 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하였고, 8년자경농지로 판단하여 100%감면한 것으로 심리자료에 의하여 나타난다.

(2) 쟁점토지의 기준시가 및 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 산정한 양도가액 및 취득가액은 아래표와 같다.

(단위 : 원)

* 양도가액 191,247,113원은 전체 토지 1,732㎡의 양도대금 338백만원중 청구인 지분 980㎡이 차지하는 비율에 해당하는 금액

(4) 소득세법 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목에 의하면, 부동산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하고, 양도자가 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 신고기한까지 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있다고 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 다만 기준시가에 의하여 과세하는 경우에도 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수는 없는 것(대법원 96누4022, 1996.12.10 같은 뜻임)인 바,

청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 제출한 매매계약서상 청구인은 노OO의 아들 노OO에게 빌려준 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하였다고 주장하면서 분실로 인하여 재작성한 매매계약서상에는 매매대금 240백만원을 1997.6.7 지불한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지의 매매대금을 갈음한다는 내용이 기재되어 있지 않고, 청구인의 노OO에 대한 채권금액이 실제 얼마인지 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 않는 상태에서 청구인이 노OO에게 빌려주었다는 근거로 제시한 금융거래명세표에서 318백만원을 4차례 현금으로 빌려주었다는 것은 일반적으로 납득하기 어려운 점이 있으며,

청구인의 쟁점토지 양도시 거래상황을 살펴보면, 등기부등본상 매매원인일이 2004.5.10, 계약금 입금일자가 2004.5.8인 점을 볼 때, 일반적으로 계약일이 매매원인일이고 계약일에 계약금을 지급한다는 점을 감안할 때 납득하기 어렵고, 쟁점토지를 양도받은 정OO에 대한 처분청 조사시 정OO이 부동산중개업소를 통하여 거래하였다고 진술하고 있으나 청구인이 제출한 계약서에는 계약일자 및 부동산중개업소가 기재되어 있지 않으며, 계약서상에는 청구인과 노OO이 쟁점번지 전체 면적 1,732㎡에 대하여 338백만원을 양도하였다고 하면서 양도대금 전체가 청구인의 계좌에 입금되거나 청구인이 사용한 점을 감안할 때 양도관련 매매계약서를 신빙성이 있다고 보기 어렵다 할 것이다.

따라서, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없고, 실지거래가액에 의한 양도차익이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하였다고 보기도 어려우므로 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 6월 7일

주심국세심판관 이 광 호