국심2000서1524 (2000.11.28)

양도

기각

갑이 제시하는 감정가액은 부동산에 관한 것이고 토지에 대해서는 감정가액등을 제시하지 않고 있어 그 감정가액의 차액에 OO 정산절차를 수반한 교환이 아니므로 부과고지는 타당

소득세법 제96조【양도가액】,제100조【양도차익의 산정】

국심2000서0938 /

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 1992.3.6 경기도 양평군 양평읍 OO리 OOOOO 대지 612㎡, OOOOO 대지 337㎡, OOOOO 유지 126㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 취득하여 위 OOOOO, OOOOO OO 2필지 지상에 대중음식점 및 숙박시설 5층 840.25㎡(이하 “쟁점1건물”이라 하고 쟁점1토지와 쟁점1건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 1993.3.2 신축 보존등기하여 1998.2.19 쟁점부동산과 교환거래에 의하여 서울특별시 용산구 OO동 OOOO 대지 378.5㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 취득하고 1998.11.6 쟁점2토지를 양도한 후 쟁점부동산과 쟁점2토지의 양도에 대해 각각 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 이에 대하여 실지거래가액이 관련증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 결정하여 2000.3.10 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 111,609,220원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.6.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청에서 쟁점1토지의 1992년도 취득당시 시가는 평당 200,000원 미만인데도 신고취득가액이 평당 1,096,000원으로 실제 시가에 비해 취득가액이 과다하게 신고되어 타당성이 없다고 주장하나, 쟁점1토지 매입시 토지자체만 매입한 것이 아니고 토지이외에 여관허가된 사항까지 포함하여 매입한 사실이 계약서원본과 토지대금계약 영수증, 중도금 영수증 및 잔금영수증에 의해 확인되고, 청구인이 토지대금중 1992.12.8 지불한 중도금 170,000,000원중 147,000,000원이 OO은행 OOO지점에서 현금출납된 사항과 1992.6.12 토지대금중 지불액 1억원(58,110,408+41,889,592원)에 대해서도 OO투자신탁에서 출금된 금융거래내용이 제시되었는 바, 계약금 및 중도금 지불시 몇 천만원을 제외한 토지대금 357,000,000원중 2/3이상의 금액인 247,000,000원의 금융자료가 밝혀졌으므로 청구인이 주장하는 쟁점1토지의 취득가액을 인정하여야 한다.

한편, 청구인은 쟁점부동산을 600,000,000원(기준시가 516,619,850원)으로, 쟁점2토지를 842,700,000원(기준시가 840,270,000원)으로 평가하여 쌍방교환하기로 합의하여 부동산 교환계약서를 작성하였으며, 부동산교환에 따른 대금정산내용은 청구외 OOO소유인 쟁점2토지의 평가액 842,700,000원에서 은행부채 730,000,000원중 440,000,000원을 청구인이 부담하고 나머지 290,000,000원은 청구외 OOO이 책임지기로 하였는 바, 결과적으로 청구인의 부동산평가액은 600,000,000원이며 청구외 OOO의 부동산 순재산가치는 402,700,000원(842,700,000원-440,000,000원)이므로 청구인이 더 받아야 할 금액은 197,300,000원(600,000,000원-402,700,000원)이 된다. 청구외 OOO이 현금지급능력이 없었던 관계로 청구인이 양도하는 쟁점부동산을 200,000,000원에 청구인이 임대차계약을 하였으며 그 차액 2,700,000원(200,000,000원-197,000,000원)은 청구인이 현금으로 지급하였으므로 이 건 교환가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하며, 한편 양도당시 OO은행이 쟁점부동산의 대출을 위해 감정한 가액이 737,730,900원이며, 청구외 OOO이 쟁점부동산을 취득한 후 OO은행이 쟁점부동산을 감정한 가격은 608,924,000원이므로 동 감정가액을 사실로 인정하여 실지거래가액으로 결정하여야 한다.

(2) 1998.11.3 양도한 쟁점2토지는 양도가액을 801,500,000원, 취득가액을 842,700,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청에서 매매계약 내용중 중도금 4억원을 융자로 대체한다는 내용이 실제 채무액 4억1천만원이 넘기 때문에 계약내용에 하자가 있다하여 기준시가로 결정하였다. 그러나 관련 부동산매매계약서의 내용을 보면 4억1천만원의 융자금을 변제하는 조건이 아니고 특약조항에 중도금(4억원)은 매수인의 은행융자금을 받아서 대체키로 한다고 하고 있고 매도인은 대출에 필요한 제반서류를 제시하기로 하였으므로 처분청의 과세는 실제 거래내용을 전혀 파악하지 아니한 경우이다. 한편, 쟁점2토지 매도금액 801,500,000원으로 OO은행 융자금액 4억4천만원을 변제하고 1998.10.27 OO은행 OOO지점 29,570,000원을 변제하였으며 1998.11.16 OO투자 OOO지점에 250,000,000원을 예입하고 잔액 8천만원은 개인채무를 변제하였으므로 이 건 실지거래가액을 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점1토지를 취득할 당시 실지거래신고가액이 평당 1,096,000원(신고가액 357,000,000원)이나 인근 부동산 중개업소 3곳에 OO 시가조사결과 1992년 당시에는 부근토지가 평당 200,000원 미만으로 거래되었으며, 청구인은 동 대지상의 모텔신축 허가권을 포함하여 매매하였기에 시가를 훨씬 초과하여 거래하였다고 주장하고 있으나 이는 객관적이고 타당성이 있는 금액이라고 볼 수 없고 청구인이 제시한 1992.1.28자 147,000,000원의 현금출금, 1996.6.12자 OO투자신탁출금 41,889,592원과 58,110,408원 합계 금액 247,000,000원은 동 일자에 출금된 사실은 인정되나, 부동산매매계약서상 계약일자도 누락되어 있고 잔금청산(계약서상 잔금청산일자 1992.3.2) 거래액중 8천만원이 확인되지 않는 등 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없고, 1991년 이후 쟁점1토지의 공시지가 변동사항을 보면 1996년 이전에는 ㎡당 7만원미만이다가 1996년 이후에야 ㎡당 30만원으로 상승하였음에도 1992년도에 벌써 쟁점1토지를 ㎡당 30만원을 넘게 주고 거래했다함은 타당성이 있다고 보기 어렵다.

교환거래에 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우란 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 통한 감정가액으로 교환가액을 산정하여 그 감정가액의 차액에 OO 정산절차를 수반하는 경우를 말하는 데(대법원판례 96누860, 1996.2.11), 청구인이 주장하는 금융기관의 감정평가서는 대출목적의 평가로서 시세보다 보수적으로 평가되었음을 감안할 때, 교환가격 산정의 기준으로 삼기는 어렵다.

(2) 쟁점2토지의 경우 중도금 4억원을 융자로 대체한다고 하였으나 실제 채무액은 4억1천만원이 넘어 차이가 나므로 계약내용에 하자가 있어 계약서가 사후 작성된 것으로 판단되어 실지거래가액이 타당성이 없으므로 기준시가로 결정한 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

부동산교환계약서상의 교환가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 「법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항에는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.」라고 규정하고 있다. 또한, 같은법시행령 제166조 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.2.19 쟁점부동산과 쟁점2토지를 청구외 OOO과 교환하고 1998.11.6 교환한 쟁점2토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는데, 이 경우에 있어 청구인 소유인 쟁점부동산의 교환가격이 쟁점부동산의 양도가격이 되고, 청구외 OOO소유인 쟁점2토지의 교환가격이 청구인의 쟁점2토지의 취득가액이 되는 바, 위 관련법령에서 양도차익을 산정함에 있어서 특별한 사유가 없는 한 동일기준 과세원칙에 의하여 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있어 쟁점부동산과 쟁점2토지의 교환가격을 실지거래가액으로 인정할 수 없다면, 쟁점부동산의 취득가액이 실지거래가액인지 여부를 살펴 볼 필요없이 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가로 결정하여야 할 것이고, 쟁점2토지의 경우에도 1년이내의 단기양도이나 청구인이 양도차익을 △72,408,000원(양도가액 801,500,000원, 취득가액 842,700,000원, 필요경비 31,208,000원)으로 신고한 바 있어 단기매매차익을 목적으로 양도하였다고 보기 어려우므로 쟁점2토지의 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 살펴 볼 필요없이 역시 기준시가로 결정하여야 할 것이므로 이 건 교환가격을 실지거래가액으로 인정할 수 있는 지에 대하여 본다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점1토지를 1992.3.6 취득하여(OOOOO는 1992.6.12 취득), 1993.3.2 쟁점1건물을 소유권보존하여 1998.2.19 쟁점부동산을 양도(원인 : 매매)하고, 쟁점2토지를 1998.2.17 취득(원인 : 매매)하여 1998.11.6 양도한 사실에 대해 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 과세하였음이 등기부등본, 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 1998.2.14 쟁점부동산의 자산양도차익 예정신고시에 실지거래가액으로 취득가액을 483,899,900원, 양도가액을 573,209,550원으로, 1998.11.6 쟁점2토지의 자산양도차익 예정신고시에 취득가액을 842,700,000원, 양도가액을 801,500,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 바 있다.

(4) 청구인과 청구외 OOO이 체결(1997.12.4)한 부동산교환계약서에는 청구인 소유의 쟁점부동산을 600,000,000원으로, 청구외 OOO소유의 쟁점2토지를 842,700,000원으로 평가하고 쟁점2토지에 OO 융자금 440,000,000원을 청구인이 인수하고 쟁점부동산의 임대보증금 200,000,000원을 청구외 OOO이 인수하며 차액 2,700,000원을 청구인이 청구외 OOO에게 현금으로 지급하는 것으로 나타나 있다.

(5) 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약( 민법 제596조)으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 양 당사자의 자의적인 교환가격 산정으로 인하여 그 실지양도가액을 확인할 수 없다 할 것이지만, 교환대상 목적물에 OO 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 OO 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되고 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다 할 것인 바(대법원 96누860, 1997.2.11같은 뜻), 청구인은 쟁점부동산과 쟁점2토지에 대하여 교환당시 시가감정을 한 사실이 없고 은행에서 쟁점부동산의 담보대출을 위해 감정한 가액등을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시하는 감정가액은 쟁점부동산에 관한 것이고 쟁점2토지에 대해서는 감정가액등을 제시하지 아니하고 있어 그 감정가액의 차액에 OO 정산절차를 수반한 교환이 아니어서 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단되고, 또한 청구인은 교환당시 시가감정등을 하지 아니하고 임의로 부동산가액을 정하고 거기에서 쟁점2토지를 담보로 한 은행대출금과 쟁점부동산의 전세보증금등을 상계하고 차액 2,700,000원을 현금으로 청구인이 지급받는 것으로 약정하였으므로 이 건 교환가액의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우로 보기는 어렵다고 할 것이므로(국심 2000서938, 2000.10.27 같은 뜻), 처분청이 쟁점부동산과 쟁점2토지의 양도에 대하여 각각 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다할 것이다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.